继东斯文里、外滩单元后，上海第三个重点城市更新试点单元方案公布。它，就是位于虹口中部的嘉兴01单元，标志着虹口新一轮城市更新正式开锣。
地处北外滩腹地
底蕴深厚
先来看看嘉兴01单元的位置。摊开虹口区空间结构规划图，由北向南依次分为三段。
南部的北外滩新时代标杆区，属于虹口的“表”，嘉兴01单元所在的中部先进文化引领区，则是虹口的“里”。
虹口区空间结构规划图
放大地图看，嘉兴01单元由梧州路、海宁路、吴淞路、四平路、海伦路围合而成，背靠北外滩板块，直线距黄浦江约1.4公里。该单元总占地面积约0.28平方公里，大小与北外滩核心的无车区面积相当。
位置示意图
该单元，是目前上海唯一保存完整水系格局的历史文化风貌地区，区域内俞泾浦、虹口港、沙泾港三条河流交汇于此，河道水系全长1200多米，并具有8座具有百年历史的桥梁，历史底蕴深厚。
桥上望向陆家嘴实景图
这里见证了中国近代历史的风云，出现了大量石库门里弄和文化建筑，比如瑞源里、瑞庆里、兰葳里等一批石库门里弄街坊，以及嘉兴影剧院等戏院、茶楼等各类娱乐场所的出现，使这里的文化始终繁荣。
20世纪90年代，老工业建筑开始改造，一座大型音乐文创产业园区——上海音乐谷诞生。由1933老场坊、半岛湾时尚文化创意产业园、老洋行1913、新汇园区、1930鑫鑫创意园、音乐谷产业园区6大文创园区构成，是全国四大国家音乐产业基地之一。
嘉兴01单元整体航拍图
实施方案公示
一湾两水钻石芯
今年10月，嘉兴01更新单元规划实施方案已对外公示。该规划是继静安的东斯文里、黄浦区的外滩01、02单元后，上海第三个公布的重点城市更新试点单元。
就定位来说，嘉兴01单元立足上海打造“亚洲演艺之都”，建设为新演艺集聚区、新场景消费区、新科创引力区。发展规模至2035年，该单元常住人口规模约为0.6万人。这个居住人口和外滩01-02单元内的人口相当。
就空间结构来看，这里将构建“一湾两水钻石芯”的空间格局，营造“处处皆舞台、人人可参与”的沉浸式场景。
更新单元空间结构图
一湾，是巧妙利用沙泾港、俞泾浦、虹口港三河湾凸岸更新，沿水打造一条滨水贯通的“活力湾”；
两水，即为沙泾港、虹口港两条水系，未来营造公共展演、演艺广场、音乐公园等独特休闲体验的亲水空间。
钻石芯，位于整片单元的最中心，通过更新重塑中心片区，重点建设文化展演、文旅商业、研发商办集聚的活力核心，延续原有里弄尺度，强化街巷步行空间的塑造。
风貌保护方面，将充分发挥地区历史脉络久远、演艺文化遗存集中、空间格局突出等特点，遵循保护优先、合理更新的更新协调发展，打造上海风貌保护与更新利用示范区。
更新单元建筑保护更新措施引导图
在整个单元内，还规划了多种类型慢行道路，形成网络化慢行系统。有点像南京东路、外滩，也有点像北外滩核心的无车区。嘉兴路、五台路、沙泾港等道路实现慢行优先，有条件可采取限时步行，重大活动期间仅限步行。
更新单元道路系统规划引导图
如果说北外滩区域是虹口的经济地标与世界会客厅，那么其腹地的嘉兴01更新单元像是一个具有烟火气的滨水艺术文化风貌区。两者表里相合、相得益彰。
近三年虹口内环
首次住宅用地出让
回归到住宅，在嘉兴01单元内，有两宗住宅用地已有动作。
在下周的七批次土拍上，嘉兴01更新单元内有一幅宅地出让，这是虹口内环近3年来首次有住宅用地公开出让，也是虹口内环，在土地市场规则变更为价高者得后出让的首个地块。
该地块名为hk191A-03地块，整体容积率约3.87，未来将以100米左右的高层住宅为主，无中小套型限制。该地块起始楼板价高达8.3万/㎡，采用价高者得，有刷新虹口公寓地价纪录的可能性。
地块实景图
除了这宗待拍宅地外，在嘉兴01更新单元内，还有一宗住宅正在建设，它就是1933老场坊东侧的越秀·外滩樾。
该项目整体容积率仅约1.3，是一座纯风貌别墅社区，以双拼、三拼别墅为主，建面在238-338㎡之间，总套数仅约49套，有望于年底正式入市。
项目效果图
位于虹口中部的嘉兴单元，是这座城市精神文化的重要发祥地，也是上海唯一保存完整水系格局的历史文化风貌地区。未来随着城市更新的步伐加快与北外滩的辐射，虹口内环的版图势必将迎来新一轮变革。
