八埭头滨江园有望重生？
公开招募重整投资人3个月后的今天，市场流传着一些好消息，似乎稍稍压过了一直流传的坏消息。这个杨浦滨江位置最好的地方，似乎有望守得云开见月明。
八埭头滨江园项目在沪上知名度很高，作为一个旧改项目，地产勃兴之时曾经风光无限，被寄予厚望，然在地产下行周期，当年的允诺并未兑现，逾期交付与开发停滞，也不断将它推送到熟悉杨浦和不熟悉杨浦的公众面前。
在土地资源配置以行政划拨为主的时代，2001年钟伟公司与杨浦区签订旧改开发合同获得旧改资格，2004年正式签订土地使用权出让合同，10万多平米的毛地现状交付进行旧改开发，这在当年可谓大手笔，且免除了约1.84亿元的土地使用权出让金，给足了开发企业政策支持。
但旧改工作难度颇大，大家都懂的。直到2018年，项目才开始动工建设，目前处于逾期交付状态。项目核心资产为土地使用权及在建工程，均已设定抵押，抵押登记金额合计151.137亿元，且被多个法院查封及轮候查封。
在上海滩，当年拿了一块毛地从动拆迁开始开发的，很多都遭遇了周转不灵的困境，因为动迁周期太长，动迁成本上升太快。从目前情况看，八埭头项目公司可能早已资不抵债。
如今的八埭头滨江园，各种诉讼缠身。
根据天眼查数据，八埭头滨江园由上海集伟和参股公司上海钟伟共同开发，上海钟伟拥有5位参股股东，最终股东包括长城新盛信托、上海中伟昌新、上海昌隆置业、波特曼集团，以及徐耀昌和徐睿持有的上海集伟投资，股权相互交织，项目的实际控制人身份扑朔迷离。潜在投资者在做出决策前，需要对标的公司进行全面尽职调查，尽调结果或将直接影响其最终的投资意愿和方案。
来源：天眼查
2023年2月，项目刚刚“表演式复工”，7月便传出停工的消息。开发商钟伟地产一纸公告控诉总包方中锦公司停工，随后正式对簿公堂。7月，在有关方面的协调下，工作专班成立，项目二期商品住宅的复工续建被提上日程，意在化解债务危机、保交楼。然而，最终公司还是不可避免地走进了破产程序。
这不是第一次麻烦缠身。早在2021年，北京市高级人民法院曾审理国家开发银行与集伟、钟伟及相关公司的金融借款纠纷。开发商与总包方“难兄难弟”一并成了被告，法院冻结了涉案方超过82亿元的财产。更麻烦的是，项目涉及的B地块上不少房屋早已售出，多位业主出面提起执行异议，提供缴清房款的证据，不少业主都已经办理了《房屋交接书》，但房屋已抵押给金融机构，购房者的权益和金融机构的抵押权难免起冲突。虽有执行异议程序暂时中止部分执行，但确权登记依旧遥遥无期。
开发商也不安生，股东间的纠纷不断。大股东长城新盛信托起诉上海钟伟、上海集伟等公司及相关股东，案由是侵权责任纠纷，就连两个联合开发主体之间也还有2起诉讼。
官司重重，案中有案，与开发商有复杂的股东背景有关，说白了主要是不断高企的成本惹祸，个人股东又缺乏强大的资金实力，项目的前景由此充满未知数。
2024年2月29日，上海市第三中级人民法院正式裁定受理对上海钟伟、集伟房地产开发有限公司的破产重整申请，申请人是中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司，破产重整的申请也获得了其他主要金融债权人的支持，包括国家开发银行上海市分行、建设银行股份有限公司上海杨浦支行，两者牵头的银团贷款对钟伟公司贷款本金余额104.32亿元，利息30多亿均未获得清偿。
2024年3月8日，上海三中院指定上海汇同清算事务有限公司担任破产管理人。此举标志着沪上知名的八埭头滨江园项目正式走上了破产重整之路。
天量债务之下，破产重整也是债权人不得已的选择，因为法院经过执行，穷尽财产调查措施，未发现被执行人有可供执行的财产。僵局之下，只能寻求新的尝试。当然，“破产重整”不是“破产清算”，这更像是企业向债权人递上一份临时和解书，制定一个重整计划，争取再搏一把的机会。若有“白衣骑士”出现，还是有翻盘的可能。
随即在2024年7月，破产管理人发布了《关于公开招募和遴选重整投资人的公告》，广发“英雄帖”，公开招募能为项目注入新生的投资人。公告对投资者的要求不可谓不苛刻：不仅要有钱，还得有能力，投资人不仅需提供增量资金和资源，还必须具备整合资源的本事，为项目的管理和品牌赋能。
值得注意的是，投资人要接盘的是两家公司的一揽子债务与资产。
杨浦近现代的工业化之路开启于1883年，通商大臣李鸿章参加了杨浦水厂的开业典礼，后随着洋务运动推进，杨浦滨江迅速兴起了一系列现代工厂和码头，见证了中国工业革命的历史。水厂改建的博物馆，现在就在项目对面。八埭头是个有故事的地方，见证了杨浦的过去，也昭示了杨浦的未来。
八埭头滨江园所在的区域，是上海东外滩板块的核心区域，具备世界级滨江区域发展的潜力，且八埭头核心区周围几乎所有地块都已经进入实质性开发阶段。
杨浦滨江航拍实景图
面对这样的项目，法拍分割或整体拍卖资产是常见套路，优点是能快速变现换取流动性，缺点是接盘方稀缺、债权人受损。这个项目的处置涉及保障民生，防范化解金融风险，简单的甩卖显然不足以解决问题。需要注意的是，八埭头项目还有两块未开发的优质商办综合地块，也许这会是项目重生的关键。
招募公告写得清楚明白：重整投资人需是境内企业法人或组织，具有高社会责任感、商业信誉良好，三年内无重大违法违规记录，不在失信名单内。要提供资信证明或履约能力证明，光有钱可不行，还得“德才兼备”。这已然排除不少“名声在外”的房企，比如传言有兴趣的绿地集团，被执行信息那么多，显然并不具备参与资格吧。硬性财务指标没被明确提及，但这些“软门槛”何尝不是一种筛选？
笔者推测，具备雄厚实力且愿意接盘的，恐怕只能是国资背景且对项目有深入了解的开发企业，据悉，在破产听证过程中，提请破产的申请人长城资产的关联公司-长城国富置业有限公司便出具了《重整投资意向函》，希望参与重整。作为四大AMC机构之一长城资产的全资子公司，其熟悉房产开发和资产运营领域。
遴选公告允许联合体报名，或许产业巨头与开发企业携手盘活项目，才是可行的方案。但所有的注入，对于新进开发商而言，唯一的依据是财务上算得过来。
