购房减税新政出炉，契税低至1%，增值税减免也有了说法。在10月上海二手成交冲到2.2万套的回暖背景下，政策进一步持续发力。
二手市场能不能止跌回稳？在给出答案之前，我们先要看到已经发生了3件事。
1、2.2万套，增长超六成
2、郊环以外增长83%
3、交易套均价还在跌
2.2万套能持续吗
据上海链家研究院的监控数据显示，10月份全市共成交二手房2.2万套，环比增长63%，同比增长68%；成交金额717亿元，环比增长57%，同比增长65%。
单月成交套数及增速
来源：链家
9月末政策持续发力，“沪七条”进一步优化了住房限购和信贷政策。在政策的刺激下，购房需求部分得到释放。10月二手成交活跃，继6月份后，成交量再度站上2万套大关。不难发现，无论是6月还是10月，二手成交的翘头都来源于政策刺激，相当于打了一针力道强劲的肾上腺素。
一针下去是改善了还是治愈了，关键还要看能不能持续。
6月的政策刺激，显然只支撑了1个月。从上海单月二手曲线可以看出，6月以后的7、8、9月持续走低，如果说炎炎夏日叠加了气温淡季因素，楼市俗称的金九才区区不到1.6万套的量，显然宣告第一针的药效告一段落。
9月底的沪七条，能否为二手止跌回稳带来根本性的颠覆，10月的数据似乎不再重要，11月成交变化才更值得研究。截至11月13日，上海二手成交已达11325套，按照这个趋势，11月再次站上2万套大关极有可能。
这根曲线此刻正走向平稳，昨日的购房减税大礼包再加持，为根本上巩固治疗效果，争取了宝贵时间。
在10月2.2万套的成交中，我们发现了一个很突出的数据：郊环以外成交环比增长了83%，是各环线中涨幅最大的区域。
各环线近三月成交套数
来源：链家
我们来研究上面这张表，绿蓝黄分别是8、9、10月的单月成交套数。10月份变化最大的是郊环以外区域。这说明本轮政策刺激，对刚需客群有较为显著的效果。
据悉，城外尤其是新城板块表现亮眼，全市板块销量TOP5为松江新城、奉贤新城、嘉定新城、金山新城和青浦新城。据链家统计，外环外的购房群体中，非沪籍占比有所提升，从原先的34%上升到了49%。其中18%的购房者，是新政后才获取购房资格的新鲜血液。
交易量稳住了，接下来就看价格。
还是先来看数据，我们只要比较两组数据就能明显感知：10月的二手套均总价325万/套，前10个月的套均总价340万/套；10月二手均价39179元/㎡，前10个月二手均价40493元/㎡。
简单粗暴理解，上海目前二手房依旧还在跌价，但是细腻一点理解，因为“新鲜血液”支付能力不强，主要还是交易低价品种，拉下了套均价。
累计成交均价及增速
来源：链家
把时间拉长了看，2023年年初到现在的21个月，大致的交易均价曲线是一路波动向下的。6月和9月底的政策刺激，对二手房成交有明显作用，但对交易结构显然帮助不大。
二手仍然是低价之天下。
值得关注的是，最近不少城央板块传来了“止跌”信号。比如，沪七条新政后，成交量坐火箭的浦东前滩。☛前滩二手房卖疯了
据统计，10月前滩二手成交量超40套，这个数据是今年6月最高21套的翻倍，也远超了7、8、9月三个月的总和。10月前滩的二手跑量，基本是小户型以价换量，不少超小户型成交单价已触摸到12万，少量房源甚至跌到了11万。最新11月，前滩量还在跑，价格却回头了。我们来看一组成交对比：
前滩尚峰名邸的毛坯小户型，10月刚刚成交了一套47㎡房源，单价12.76万，成交总价600万。同样的户型11月挂牌直接上到了699万，最后656万成交。
据前滩中介透露，新政后这一个月内尚峰名邸小区已陆续成交了几套这样的小户型，价格从上月的600万最低，一路往上跑，最高来到了上周成交的656万套，涨幅基本达到了10%。
有没有发现，量和价格，是一对有趣的伙伴。我们俗称的“以价换量”，就是以跌价来换取成交量的短期上涨，但量价关系需要一个稳定的市场背景。更多时候有了“上涨”预期，成交量才会真正起来，这就是房地产的行业规律——涨价促了消费。
前滩这个曾经新房的热点板块，如今大量房源已进入二手市场，能否成为此轮二手市场止跌的风向标，拭目以待吧。
10月2.2万套，11月有望再次冲击2万套以上，二手市场已给出成交量回暖的窗口期，接下来就看价格怎么走。稳住价格才能稳住预期，此时此刻没有比这更重要的了。
契税降低至1%、增值税免征也有了说法……当然，普通和非普通住宅标准还未取消的上海，还有再进一步的空间，但此时此刻往回温的锅炉里多添些火，应该是众望所归。
