这片滨江,难道遇冷了?

楼市   房产   2024-11-01 18:01   上海  

今年六批次土拍,杨浦滨江一宗宅地仅溢价2.32%出让,和此前动辄20+%的溢价率相比,相差甚远。紧接着七批次土拍中,杨浦滨江再拿出三宗土地,令人不禁为其捏一把汗。


反观杨浦滨江新房,一直是市区的中流砥柱:2022-2023年,连续两年单盘销额榜首;今年1月至8月,杨浦房地产开发投资同比增长18.9%,新建商品房销售面积同比增长29.4%,绝大部分供应均来自杨浦滨江。


实际上,这个曾经被称作“洼地”的滨江地带,正经历着持续的逆袭。




定位,再高一个能级


整个杨浦区,坐拥15.5公里的滨江岸线。其中,长约5.5公里的杨浦滨江南段更是精华所在,也是我们口头中的杨浦滨江核心。


总建筑面积约796万方,开发规模约2倍黄浦滨江,约2.6倍于前滩,约5倍于陆家嘴,这里的建设进度可谓脱胎换骨,各个互联网大厂等都将在2026年前基本实现竣工


杨浦滨江实景图

近期,在黄浦江沿岸新规划上,黄浦江重点发展的区域进行了扩容,杨浦滨江核心经历了一场能级上的蜕变。


原先的45公里拓展至50公里,北面从杨浦大桥拓展到了军工路隧道一线,拓展了约2.5公里滨江岸线。此举过后,整个杨浦滨江南段全部纳入了黄浦江核心段。


北拓区范围示意图


杨浦滨江南段全域划入黄浦江核心段,意味着杨浦滨江内中环间的能级进一步提升;此外,南段整体建设将不再受杨浦大桥的割裂,而是实现南北贯通、连成一片发展


杨浦滨江南段两心、一带、多组团示意图



底价迈入的最后机会


有人说,杨浦滨江新盘热销背后的逻辑是便宜,那么接下来的杨浦滨江,将从滨江洼地逐步迈向高地。


2022年,瑞安房地产遴选获得平凉6街坊,一举将杨浦滨江房价推至21万元/㎡,创下了当时新房历史最高联动价,也是首个突破20万元/㎡联动价的项目。


翠湖滨江并非个例,杨浦滨江核心,超过一半的地块容积率均低于1.8,大部分涵盖历史风貌保护建筑,这类产品面积大而且单价高。这意味着未来的杨浦滨江主力新盘,门槛将抬升至3000至5000万级。


排除特殊的风貌别墅,杨浦滨江的高层价格也的确在稳步上升。


当下,杨浦滨江内环最低单价是11.7万元/㎡,未来房地联动价起步是12万元/㎡;杨浦滨江内中环区域,已有新房站上12.1万元/㎡。


三批次土拍上,杨浦平凉地块一鸣惊人。其吸引9组竞买人,经过60轮竞价,溢价率定格在21.18%,楼板价就有约8.8万/㎡,住宅售价很有可能冲击13万/㎡+,这预示着杨浦滨江的新房高层单价纪录将被刷新。


地块实景图


此外,随着7090政策退出历史舞台,未来高层建筑中小套型的面积标准已从100㎡增加至120㎡。这表明,未来百平三房户型将趋向更大,相应地,总价也将随之上升。


想以千万级总价的入门级底价买入杨浦滨江,这两年可能是最后的机会。



产品力在卷新高度


当其他核心滨江段的开发趋近饱和,杨浦滨江还有海量的成片开发空间,各大开发商便在此群雄逐鹿。


以土拍为例,去年杨浦滨江共计成交9宗宅地,卖地超过220亿;今年,杨浦滨江已经成交了4宗宅地,并且在下批次土拍中还有3宗宅地等待上新。


当下,杨浦滨江及周边尚未入市的新盘共有九盘,涵盖高层、风貌别墅等各类形态


杨浦滨江新盘产品力的竞争日益激烈,既有合生、保利置业、瑞安,更有保利发展、中建壹品、上海城投等紧随其后,上演着一场白热化的较量。


比如保利发展双子星,一个百平三房创新做出了三处270度的转角窗,一个百平三房餐客厅尺度和144户型的无异,装标直逼15万+豪宅水平。


又如中建壹品·外滩源著,从奢材运用、全域收纳空间,到交付诚意,同样在冲击千万级别住宅新高度。


当然,今年在新天地、徐汇滨江屡创佳绩的中海,同样是打造好产品的房企,它很有可能会再次刷新杨浦产品的天花板。




全域被划入黄浦江核心段的杨浦滨江南段,机遇变得更多。新盘持续热销、水涨船高的价格、更多开发商的躬身入局、竞争日益激烈的产品力,都是这段滨江逆袭的证明


你可以顺便翻阅一下
前几天的那篇文章
黄浦江核心段:延了5公里


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