重要提示：《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过本微信订阅号发布的观点和信息仅供海通证券的专业投资者参考，完整的投资观点应以海通证券研究所发布的完整报告为准。若您并非海通证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。
涂力磊
海通房地产研究首席分析师
S0850510120001
写作目的。日本多年前已进入房地产发展中后期阶段。市场长期面临居民老年化、房屋老龄化、经济增长缓慢和新楼盘供给水平持续下降等诸多种问题。从日本的学习研究中我们发现，日本物业管理作为以存量业务为核心的行业，具备穿越周期的抗风险能力与稳健增长能力。NIHON HOUSING更是业绩斐然，在资本市场上创造十倍股传奇，成为日本物管行业佼佼者。本文立足宏微观，探究在日本地产开发后时代，物业企业如何实现长期跑赢市场表现。
时代背景：后开发时代。日本90年代至今，房地产市场面临基本面增速减缓和人口老龄化双重压力。尽管如此，物业管理市场整体规模和单价费用却呈现稳健增长态势。在存量房产时代，叠加政策助力，日本物业管理行业迎来新业务机遇。
战略层聚焦：止开发，立服务！坚定专注轻资产业务。公司曾立足于区域型精品开发商，并积累超过30年行业经验。在外部环境恶化、市场竞争加剧和品牌、成本、规模等多重劣势下，公司于2006财年开始逐步缩减房地产业务，2008财年做出彻底退出房地产开发业务决定。报表层面，公司采取削减库存和降低有息债务措施来优化财务状况，以轻盈组织架构迎接全新业务体系。
战术层深耕：四大业务板块构建核心优势。公司专注社区住宅管理、修缮工程、建筑物管理、房地产管理四项主营业务。公司发展紧扣时代主题，面对近二十年日本新房增长有限，规模拓展以存量和并购为核心，不断提高市场占比；与此同时，企业积极布局海外新兴市场。海外板块成为业务增速重要补充。最后，公司不断提升专业水平以提高服务质量，通过业务间能力互通提高资源效率，以扩充管理底盘为基础实现正循环增长。
风控层慎行：财务纪律严格，流程管理明确。公司以营业收入、经常利润、经常利润率、自有资本比率等指标为核心，对下一财年各项业务及总体综合表现做出合理计划安排。为实现利润率目标，公司通过提供优质服务赢得提价能力，并通过应用科技来降低成本和费用。即使后期行业竞争环境不断激烈，公司依然保持稳定盈利。同时，公司设置有清晰的应收款管理流程，坏账发生较为少见。企业不断稳固资金垫并防止业绩受到不利影响。
对我国物管公司长期发展的启示。1）正确定位外部环境和自我价值，适时做出战略改变调整。目前中国地产行业也在逐步进入存量时代，同时面临人口老龄化挑战，物管公司应尽快降低自身重资产业务比重，聚焦存量资源争夺，同时密切关注海外机遇，拓展新业务机会，以获得更长期发展空间。2）专业服务为本，科技投入为辅。物管行业根基是服务人员。优质贴心的现场服务是提高客户满意度的重要手段。科技应用是抵消人力成本提升，同时保障服务高效且贴心的核心。物管公司对科技场景应用的探索应保持积极且稳定的投入。
风险提示。1）我国与日本的政治环境、居民习惯不同，修缮工程业务未必能有类似的发展趋势；2）当前外部局势变化迅速，毫无出海经验的物管公司应慎重开展海外业务；3）全文部分原始资料为日文。软件翻译中或存在专业术语不当之处。
本摘要选自海通证券研究所研究报告：海通房地产 | “向回看”系列研究11：穿越周期，七十年稳健前行——NIHON HOUSING，日本经济寒冬中十倍回报物业龙头
对外发布时间：2024年11月30日
