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涂力磊
海通房地产研究首席分析师
S0850510120001
止跌回稳，政策发力成为趋势。我们认为，目前中央对稳定房地产态度坚定，随着后阶段财政货币政策打开空间，房地产板块或有更多稳需求、去库存、优供给政策出台，促进行业修复稳定。
本次会议主要精神解读如下：
1）行业目标“止跌回稳”成为第一位置提法。“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”等会议表达较2023年提法是更为积极的转向信号。自9月政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，12月政治局会议提出“稳住楼市股市”，本次会议延续之前重要会议的行业目标表态。我们认为，连续三次对稳地产的积极表态，体现中央层面对地产的态度转变与高度重视，房地产板块或有更多稳需求、去库存、优供给政策出台，促进行业稳定。
2）需求侧（释放住房需求潜力）成为第二位置提法。扩大内需方面，会议重新提及城中村改造的相关计划。2024年，此前中央会议中并未重点提及三大工程相关内容，我们认为此次提法预示城中村改造重回政策视野，后续资金到位情况与改造方案的落地将持续推进。需求侧支持方面，会议提及“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。2023年会议需求侧支持内容并没有出现。2024年5月，央行明确取消全国层面房贷利率下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率。2024年9月政治局会议提出“调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。我们认为，需求侧限制性政策将进一步放松，降低购房准入门槛与成本负担，引导刚需与改善需求释放。
3）解决供给侧问题成为第三位置提法。“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，该表达较2023年提法更加具体，提出化解供给侧风险的解决方案。2024年4月政治局会议，时隔九年中央再度给出房地产去库存相关提法，后续重要会议不断补充完善去化库存方向与相关金融工具，去库存框架逐渐成型。我们认为，在供过于求的行业背景下推进去库存、限供地，是促进供需回归均衡的重要手段。
4）发展模式成为第四位置提法。“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”，与去年提法基本一致。我们认为，房地产新模式将是后续房地产发展的主要方向，需求端改善型重要性逐渐凸显，供给端供应体量、产品质量将更适应新趋势发展。
从删减内容看。1）行业定位“房住不炒”等提法本次会议未出现。2）住房保障内容本次会议未出现。3）长效机制提法本次会议仍未出现。
维持“优于大市”评级。我们认为行业内优质蓝筹企业估值偏低，继续看好行业三阶段信用修复。
风险提示：行业面临基本面下行风险。
本摘要选自海通证券研究所研究报告：海通房地产 | 中央经济工作会议地产表态解读:止跌回稳持续推动，供需双侧共同发力
对外发布时间：2024年12月16日
