本文的标题原来是：黑神话·楼空！你可以没养老金，但房子要养老金。考虑到实在是太刺激了，八月天楼市还这么凉，也有点言过其实，也就算了。核心想反映南宁楼市目前两个问题。一是没有优质学区的“老破小”正在被抛弃，朝阳城市中心也不例外。二是随着租售并举的新住房制度和房屋体检、养老、保险制度的逐步建立。“老破小”就一定迎来利空吗？这个是位于朝阳商圈中心济南路上的桂登商住综合楼，70㎡的2房2厅，挂牌价35万！这个商住综合楼在南宁交易场附近，按照传统的中心理论，那可是商贸界的“宇宙中心”，这里也是很多老板的发家之地。1996年建成，到今天28年历史，可谓南宁第一批商品房了。一是房子真的老。房屋70年产权，很多建筑的寿命不到70年，从时间看，房子步入暮年。三是商住混合，周边环境杂乱，住起来感觉住进贫民窟。还有，桂登商住综合楼9层高，但没有电梯。现在谁还和你爬电梯。因为存在20项严重火灾隐患，2017年4月6日，兴宁区组织18个政府相关职能部门314人，对桂登商场实施停止营业整顿。没有电梯，时间也不算很老的市中心其他小区又如何呢？这个是在桂登商住综合楼附近的大和平商住楼，也有业主86㎡2房挂牌价5000元/㎡。该综合楼建成于2009年，至今也就15年时间，还有电梯。这个应该是业主急售，才有5000元/㎡的价格。不过该综合楼的其他房源的挂牌价也在5700~6400元/㎡。不管如何，朝阳城市中心“6字头”的二手房，对以前很多人来说是不可想象的。甚至在南宁火车站旁还有“3字头”的房源。不过，业内的朋友提醒说，这个是商业性质的，交易要多交一大笔税费。李嘉诚的“地段、地段、还是地段”的炒房圭臬，感觉在这里失灵。再看朝阳商圈的周边，以太阳广场为例，这些没有优质学区的老房子价格也好不到哪里去。大V君再看看西乡塘和江南等老小区的无优质学区老破小，价格都差不多。例如北湖的恒大新城竟然还有挂“4字头”的房源。这可是2004年才建成的房子，而且是板楼有电梯。据了解，恒大新城业主子弟还可以读秀田小学（恒大新城分校）。挂牌量激增、收入下降、卖房还债、一手房价格下降影响……这些原因大家都懂。今天，大V君想从另一个角度进行探讨。那就是未来不断新增交付的保障性住房，还有大规模城中村改造，会不会成为压住二手房市场的新大山？8月22日，《广西发布》直播广西推进保障性住房建设和城中村改造有关情况。![]()
图 | 广西推进保障性住房建设和城中村改造相关报道
今年，南宁计划开工建设5个配售型保障性住房，共计5000套。啥叫配售型保障性住房？你可以理解为经济适用房的升级版，保障人群范围扩大了，适用“新市民”。“城镇户籍、公共服务人员、机关事业单位人员、企业引进人才等工薪收入群体纳入保障范围，惠及更多工薪收入群体”都纳入范围。但是，5年后只能封闭交易，你想卖只能政府回购。回购价格基本与当初售价持平。可是这个配售型保障住房售价与周边商品房持平甚至可能更低。而且，配售型保障性住房的配套并不差，基本都近地铁和近商场。一期5000套不多，但分布在几大城区，就是市场价格的“压舱石”。还有，就是现在进行的南宁8大城中村改造。涉及5个城区（开发区），共征拆房屋建筑面积1760万㎡，征收土地1.88万亩，改造总户数3.74万户，惠及人口10.6万人。![]()
图 | 相关报道截图
惠及了3.74万户，这非常好！但同时也直接冻结了3.74万户的商品住房交易需求。未来南宁的城中村改造可不止8个，第二、第三、第四批呢？还有，很多集体用地征拆居民的房屋征拆补偿80㎡/人。征拆户可能分到2~3套房子。如果1套住就满足了，未来城中村还有多少房子可以出售和出租？低收入的家庭未来他们可能会更多选择配租型保障性住房，也就是廉租房。即便不是低收入价格，新毕业的大学生和外来打工人，也可以租上配套设施更好的公租房。这一系列操作下来，直接“冻结刚需市场”，或者说“重创刚需市场”。也就是说，如果你是个普通收入的刚需群体，你未来完全不用考虑房子的问题。想租有低租金，想买有低房价。低房租、低房价，才能留住人，留住产业，才能刺激消费。这个是经济发展和房地产发展的大方向。8月23日国新办举行的新闻发布会上，住建部发言人表示“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。”![]()
图 | 国新办新闻发布会相关报道
为何要交养老金？刚才说了，中国房屋的产权70年，寿命可能70年吗？那些年生产了一大堆高周转低品质的房子，仅20年时间就“老态龙钟”。以后，房子就避免不了隔三差五“体个检”、“保养一下”。先前很多商品房业主在买房的时候就缴了公共维修基金的。可是公共维修基金用起来很麻烦，并且再折腾几回可能就见底了。所以房屋养老金制度改革的关键是在政府支持下建立公共账户，主要用于公共体检。![]()
据有关专家分析，公共账户资金除了用于公共体检之外，也用于房屋应急托底保障。在外墙脱落、房屋渗水、电梯故障等紧急情况发生时，及时进行排险，对于没有缴存专项维修资金或者维修资金使用存在困难的房屋，先行垫付资金开展紧急维修，消除安全隐患，筑牢房屋安全防线。可是，未来公共维修资金见底后，房子真的要大修怎么办？个人该出的还得出。那钱该如何交？目前还没有个准确的说法。不过在上海、南京和宁波等地已经开始探索。第一种，房龄≥15年才缴，首年150元/㎡，之后逐年递增10%。这样的话，100㎡的房子一年要交1.5万，往后还会更多。第二种，是说固定收费标准，并分为三类：一类2.7元/㎡二类2.25元/㎡三类1.8元/㎡这样的话，建面约100㎡的房子，一年需要缴纳180-270元的房屋保险费。![]()
图 | 未来房屋也要交“养老金”
但要理性分析与看待。一是房子得到维护了，才能保值增值。特别是城市中心的老房子，缺乏维护和保养，才导致房屋价值不断下降。未来的城市更新也不是大拆大建，还有区域与房子的“微更新”。以南宁为例，很多老小区已开展水电、道路等基础设施的改造。![]()
图 | 老小区部分老小区开展改造
再从租售比角度看，很多老房子的租金收益并不差。经过“微更新”后租金还有上升的可能。未来的房子，你卖可能不值啥钱，如果是长期租的话倒是一份“资产收益”。如果真能等到征拆改造那一天，老房子最终征拆补偿的价格并不会差。看看福建园的老表们，现在开心地在南宁四处看房子，成为地产人追捧的“财神爷”。![]()
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