南宁物业有大事发生，关系近600万人“分红”！
楼市
2024-07-20 21:08
广西
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小区公共收益的去向，一直备受关注。
有的小区年底能分红，有的小区收费却成为一笔“混账”，不禁让人感慨不同小区不同命。近期，南宁一小区设立公共收益专管账户，而且是全广西首例。嗅觉敏锐的粉丝隐约察觉到，这或许是物业方面进一步完善的开始，此举也关系到每个小区的业主，年底小区分红的心愿或许有望了。![]()
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湖滨广场小区率先设立公共收益专管账户，成为广西首个以物业管理委员会名义开设银行账户的小区。通过南宁市物业服务监管平台，业主可以实时查询公共收益情况，将公共收益透明化。这个小区并不是什么热点小区，我们关注的是公共收益专管账户。听说过房地产监管账户，二手房交易中也有资金监管账户，物业方面的公共收益专管账户还是第一次出现。公共收益怎么用，谁来监管，一直是业主们关注的事。而这一块一直处于监管的空白区域。如今，湖滨广场小区在南宁市、城区住建局以及街道、社区共同指导并支持下，率先成功设立属于自己的公共收益专用账户，也标志南宁市物业管理领域专项整治取得重大进展。![]()
小区的业主们可以通过南宁市物业服务监管平台，实时查询公共收益的余额和收支情况。这样一来，公共收益的使用更加透明，减少了业主与物业公司的冲突，让业主们成为了真正的监督主体，所有收益也都由大家共享。这也为其他还未成立物业管理委员会的小区树立了榜样。![]()
湖滨广场小区位于津头市场附近，由于周边人流量大，缺乏对物业公司的有效监管，曾经常出现违章建筑等现象。在南宁市城市管理综合行政执法局网站，可以查到关于该小区物业公司的相关行政处罚。![]()
其中可以看到“改物业服务企业，在未经业主大会决议、也未取得相关业主同意情况下，擅自利用小区露天公共停车位、小区楼顶、电梯轿厢、空地摊位等共用部位、共用设施设备进行经营的行为违反了《物业管理条例》第五十四条的规定。”7月19日，大V君到现场看到，小区就位于双拥路旁。小区仅一栋商住楼，商铺、宾馆、住宅等聚集，看起来繁杂有序。![]()
在小区入户楼道门口，小区信息栏张贴着不少信息，其中“南宁市青秀区湖滨广场小区物业管理委员会组建情况重新公示”张贴在最前面。从内容可以看到，小区物业管理委员会成员共9名，落款时间是2024年6月19日，单位是青秀区中山街道办事处。而下方，紧跟着的是小区火灾自动报警系统维修报价消单等明细。随机问了往来的业主，表示目前小区的物业管理还是很满意的，透明了很多。湖滨广场小区会不会成为南宁物业改善的典型案例？我们拭目以待。![]()
在南宁，中心城区近600万常住人口，近4000个住宅小区。不少小区都多少存在物业公共收益的管理问题。1、透明度不足。许多业主对小区公共收益的金额和使用情况不清楚。一年有多少公共收益，“钱怎么花”更是一头雾水。
2、收益分配不公。有些小区的公共收益分配存在争议。如一些小区业委会任期即将结束，决定将小区的公共收益分给业主，但这引发了业主质疑。3、监管不力。公共收益的管理缺乏有效的监管机制。一些小区的公共收益没有及时全面公示，存在账目混乱、公示项目不全等问题。4、业主参与度低。业主大会成立门槛较高，导致许多小区无法成立业主大会，影响了业主的参与和管理。
5、公共收益使用不当。这样的例子数不胜数，典型的如南宁莱茵湖畔小区，2019年度公共收益结余为负数，引发了业主的质疑。业内人士告诉大V君，很多物业公司收入不靠物业费，而是公共收益。有业委会的小区，与物业公司一起设共管账户，则能够一起监管。而没有业委会的，公共收益基本都是物业来管理。一些物业公司“收着、掖着”，不主动公开，或公开不够详细，就成为了业主与小区物业公司矛盾的导火索。比较成功的，如南湖碧园小区通过业主大会表决，决定用委托制的模式来实现业主与物业公司小区共治，业主可以通过网络平台查看小区收支情况。![]()
凤翔路某小区业委会解聘物业后，实行小区自管。以所有小区业主的名义，成立了新的物业公司。在2020年春节前，用小区的公共收益资金，支出12万元给小区业主派花生油、大米等新春礼品，轰动业界，让其他小区的业主羡慕不已。![]()
图 | 凤翔路某小区年底给业主发福利（图源：南国早报）不过也有争议性较大的，如恒大苹果园，历年来物业问题较为严重。又如中鼎温馨家园，多年不转结物业公共收益，业委会也将物业告上法庭。据业主透露，按约定，该小区物业收取的公共收益及地面临时停车费的经营净收益与业委会按照5：5比例分成。2017年业委会质疑物业提供的明细账目不实，要求书面回复解疑，并提供与明细账目相匹配的相应台账记录。但一直未得到回复。此后，从2018年至今，每年公共收益至少20万左右，一直未转结。当时签订合同虽然未明确约定双方核算及结转公共收益的时间，但那么多年不提供账目明细也不转结，也成为物业跟业主的矛盾。“收”，公共收益是指公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入，多是小区公共资源收益，一般是电梯广告、道闸口广告等广告收入，还有出租场地收入，如把小区一些空置位置，出租给快递柜，以及出租属于业主所有的小区泳池、小区用房等。
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另外，还有小区汽车、电动车的月租车、临时停车收费的收入。除了这些收入大项，还有一些诸如进场费等收入。根据《民法典》第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。“支”，主要用于补充专项维修资金，包括小区公共设施的维修、维护，业主委员会的工作经费，以及其他业主大会决定的用途。如何解决物业监督问题？除了小区业委会，目前南宁是否有物业服务监管平台？大V君联系南宁住建局相关工作人员了解到，目前已开发南宁市物业服务监管平台。![]()
进入南宁市物业服务监管平台，可以看到公共设施维修方案确认、维修基金余额查询、小区收费信息查询等功能。![]()
目前，该平台开发一年多时间，已有1000多个小区在平台实现公设，实现了从无到有的过程，但具体的账目还需要继续核实完善。据了解，南宁很多小区存在的问题是，小区物业公共收益都是存入物业公司的账户上，没有单独列出来，造成“混账”，很难做到监管。如有些小区甚至出现收益共100万元，算下来还倒欠50万元的情况。如今，在住建系统的平台上建立公共收益账户，每笔收支款项都有迹可查，杜绝了很多漏洞。相关工作人员介绍，目前南宁小区成立的业委会比例不高，仅10%左右。没有业委会的小区，计划促进在今年成立物业管理委员会。未来以物管会的名义开设账号，将公共收益放在物管会的账户上。这样，小区物业将纳入政府平台监管。对于业主来说，每年十几万元是一笔大收入。未来，别人羡慕的小区分红，或许也能在你家小区实现。
