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南宁住建局官方网站显示，10月新房卖了2942套。大V君有不少房产业内群，很多营销一线人员在“十一”黄金周后很乐观预期整个10月新房销售可达5000套。这应该是史上最猛的救市，南宁10月新房销售备案交出的答案是2942套。![]()
图 | 10月南宁商品住宅成交套数（来源：南宁住建局）
这个数量是多还是少？先放一个今年以来每月销售套数统计表。
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图 | 今年1~10月南宁一二手住宅销售套数对比
可以看出，今年以来新房销售备案最高月份是6月3150套，其次是3月份为3146套。这也是今年以来“唯二”突破3000套的月份。图 | 今年1~10月南宁一二手住宅销售套数对比
很遗憾，10月新房备案只有2942套，都无法突破3000套大关。如果在过去楼市景气年份，10月新房备案没有4000套以上都不好意思晒出来，五六千套是正常发挥。现在才2942套，远远低于预期，也感觉对不起史上最猛救市政策。大V君向一些卖得好的热点楼盘咨询。据了解江南的北投印象10月卖了近200套，西乡塘的保利锦上卖了158套。看江南的10月新房备案，总共755套，位居南宁各城区第一。这是江南的历史高光时刻。事实上，从“十一黄金周”开始，就有不少热点楼盘火爆起来。江南区的北投印象、中交公园学府、华润江南中心；西乡塘的保利锦上；青秀区的北投上境、万丰江境；还有五象的轨道云著、交投和顺学府、万科瑧湾悦等，都是热销楼盘。10月20日，保利锦上3号楼加推。现场是这个火爆图景：![]()
图 | 保利锦上售楼部人气
北投印象营销中心的10月日常销售，也是这样的火爆。大V君也询问了宇洋找房的渠道销售负责人，得到的答复是北投印象和保利锦上的销售确实火，应该有这样的成交数据。据宇洋找房统计，10月销售30套房的楼盘，达到35个之多。“相对9月，10月销售套数涨70%是有的，真实成交超过3000套没有问题，预计达到3500套。”业内人士还分析认为，10月有不少楼盘推出分期首付，一些盘还要转化一下才能备案。还有部分楼盘为了下个月的业绩更好点，会集中备案。这样下个月就更容易拿“区域销冠”，奖金也更丰厚。大V君也从官方内部渠道了解到，10月南宁新房网签可达到3700套，确实存在备案滞后的问题，才导致10月新房销售不到3000套。就现场观感、各楼盘反馈、分销公司渠道统计以及官方的后台数据显示，10月份的新房销售套数，实际上是今年年度最高的。业内人士分析：部分签约新房，要到11月上旬才能转化完成，预计11月的数据也不会差。对于后市，南宁很多楼盘的营销总监表示，仍持谨慎乐观态度。10月份南宁新房量起来了，主要跟预期有关。高层表态楼市要“止跌回稳”，这大力扭转了购房者对楼市的预期。再者，首套房贷利率2.98%，首套房二套房首付可以15%，公积金贷款最高额度达到90万等政策，降低了购买的门槛，促进了楼市消费。更为重要的是，7月以来江南福建园、西乡塘白苍岭等城中村改造得到迅猛推进。货币化安置成为推动楼市成交的强力引擎。据估算，货币化安置预计可为南宁楼市今年创造近5000个买房需求。这也是今年以来江南区、西乡塘区楼市火爆的原因。如果看宏观面，其实并不乐观。根据南宁市统计局官网统计表格，南宁市社会消费品零售总额增长速度，在1~6月是负的。图 | 2024年1~6月南宁社消零售总额增长速度
1~6月，GDP的增长速度也只有3%。年度目标是5%，可见拼经济亚历山大。图 | 2024年1~6月南宁GDP增长速度
所以，你看到4季度的南宁真是拼了，所有救市政策的子弹，全部打光。再看一二手房的销售。10月二手房销售备案3453套，也远高于新房。这说明二手房还在“低价倾销”中。有二手房低价压底，新房也只能跟进特价房低价销售。事实上，十月是南宁各大开发商给出的楼盘特惠力度前所未有。在五象一口价“9字头”卖房的楼盘不是少数。后续楼市如果还不如意，那就继续大力推进货币化安置。590亿元的城中村改造额度，喜刷刷呀喜刷刷。
