1.3万∶1.1万！南宁楼市迎来30年未遇之大变局？
楼市
2024-07-24 21:06
广西
上半年南宁二手房卖了13231套，新房卖了11552套，整整多出了1679套。7月1日~23日，二手房卖了2824套，新房仅卖了1396套。2倍多的差距！二手房显现出强劲的销售增长势头。二手房“供需两旺”的深海之下，隐藏怎样的暗流与趋势？![]()
勤奋的大V君，每天到办公室启动电脑后第一件事就是打开南宁住建局官网看楼市销售数据。这半年看下来，看得心里瓦凉瓦凉的，仿佛看透了行业，看透了人生。南宁的一二手房（住宅）销售，除了3月和6月新房比二手房高，其余月份都是二手房超过甚至碾压新房。图 | 2024年上半年南宁一二手住宅成交数据对比然后算销售总套数，上半年二手房与新房打了个13231∶11552。上半年新房平均每月销售了1925.3套，这意味着二手房几乎比新房多卖了1个月的量。不管你愿意还是不愿意，二手房成为2024年的楼市主角。6月，新房完成一次悲壮的逆袭。3150套的成绩，不但成为6月新房销售的高峰，还在当月拉开二手房246套的小幅差距。众所周知，6月很多房企为了冲年中任务，几乎把所有的钜惠“弹药”都打出去。到了7月，新房市场的表现比国足还要平稳，截至7月23日，新房卖了1396套。同一时点的二手房卖了2824套，足足是新房的2倍多！第一次感觉南宁新房市场像一个缺钙的老太太，需要喝更多“蓝瓶”的；而二手房像新能源车的“蔚小理”，人气和速度一样飞法法向上走。南宁自从有商品房市场以来，都是新房销售一路绝尘，二手房远远甩在后面的。这是南宁三十年楼市未遇的大变局？![]()
难得一见的楼市供销两旺呀！是不是该喝一杯庆祝一下？资深业内人士透露，目前南宁二手房挂牌数量早就超11万套。AI智能也是如此回答。良庆和青秀二手房挂牌超2万套！这也好理解，为何现在的五象不少楼盘的价格钜惠打得惊天地泣鬼神。五象总部基地都能有“8字头”楼盘促销，这究竟是道德的沦丧，还是人性的扭曲？![]()
图 | 3月16日盛邦双悦湾打出的海报
特别是去年3月以来，南宁二手房挂牌量持续走高，尤其是7、8月出现猛涨，合计新增9790套。贝壳南宁的一张统计图也可以看出，今年以来新增挂牌的二手房增长得简直让人肝疼。1~6月，在贝壳名下的南宁平均“买卖新增房”达到4318.8套！![]()
图 | 贝壳新增挂牌二手房情况
写到这里，突然想起一句话：时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。每个月有4318.8套房挂牌二手房市场，这背后就有4000多个家庭悲欢离合的故事。再统计今年1~6月南宁二手房住宅销售备案总套数为13231套，平均每月销售2205.2套。这意味着南宁二手房的月均套数供销比是4318.8∶2205.2。供大于销的结果，意味着二手房价格的断崖式落体。大V君一个朋友在利海亚洲国际的41㎡学区房，2023年年初还能卖64万元。到了2023年底，卖不到60万元。如今2024年7月，这类型房子基本上只能卖55万元。![]()
图 | 利海亚洲国际二手房挂牌情况
一套挂牌的二手房，就有一个家庭的悲欢离合。大V君的好朋友，说了他上半年来所遇到的几个故事。这个房主L先生，2019年在龙光·玖珑臺以单价1.2万元/㎡买下了139㎡房子。![]()
图 | L先生在平台上挂出房源
如今装修好了，以平均单价6978.42元/㎡出售。房主做生意失败了，以壮士断臂的决绝出售二手房，告别南宁。还有一个房主C先生。当年在盛天东郡买了一套241㎡大平层，全屋红木装修花了150万元！![]()
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图 | C先生的房源
如今房子挂牌245万元还送两个产权车位。折腾下来，相当于亏损了150多万元，全屋红木装修赠送！不过该房主不缺房，他卖掉盛天东郡的原因也很简单朴素，换房买中国铁建·西派御江的超大平层。这两个故事的背后，可以看出南宁二手房换房的几种类型：第一种：很多中小企业主做生意亏损了，需要卖房还债。第二种：收入下降了，但房贷利率居高不下，需要卖房降负债和降负担。第四种：换房找更大的房子，改善生活。或者从兴宁、西乡塘到青秀，换更好的城区和景观。实际上，还有一些南宁业主卖掉房子后，谋求在一线城市置业！一线城市逐渐解除限购了！一线城市的资源聚合教育水平更有吸引力。一想到南宁的中考“五五分流”，有名气一点的职高也快挤不进。可怜天下父母心的虎爸虎妈，鸡娃不如鸡自己，去北上广深，甚至考虑香港的“优才”计划。有的人卖房从兴宁、西乡塘搬到青秀，有的人卖房从南宁搬到北上广深。这个很好理解，曾经在利率6以上的大冤种们，银行不降存量房贷利率，我就选择用脚投票——卖房解套。买套二手房，价格和利率都可以做到“史上最低”，还能为自己解套，何乐不为？今年以来已有两次降息。目前5年期以上LPR降至3.85%。在南宁买房5年期利率基本可以享受3.25%，甚至3.15%。记住，利率与GDP挂钩。为了稳楼市，啥招都可以出。不要以为欧洲的“零利率”与我们很遥远。可以预见，未来随着利率的不断走低，二手房的挂牌和销售还将继续增加。
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写在最后
留住一套好房子，大胆整合资产吧！
其核心意义是稳楼市稳房价，力促资金向实业流动，大力发展新质生产力。但“美好的居住生活”是房地产发展的未来，这就意味着更多“不太好”的房子在剧烈出清中。这表现为现在的二手房市场“供销两旺”。与此同时，二手房与新房改善慢慢实现正循环，一个更好的居住时代将到来。二手房一定是向价值最高区域和利率最低、成本最低物业流动。更何况房地产税未来终究要来的。写完本篇，看到窗外雨后天晴的南宁，一个房子密密麻麻生长的南宁。风吹过已静下，将心意再换谁？时代的风，猛烈刮在楼市上空，多少人像沙子一样被吹散，甚至无影无踪，然后才换来这蔚蓝天空？
