虽然公募REITs基金已经推出3年多了，仍然很多理财师伙伴不太了解这款产品。
但REITs一定是配置中的一个重要工具，是理财师学习的必修课。本期精选广发的REITs解读，与理财师分享这几个问题：
1. REITs的收益来源到底是什么，怎么拆分？
2. REITs内部的分类有什么区别？
3. 为啥说一定要懂REITs，在中国的REITs发展如何？
4. REITs的有何风险？
首先了解：
REITs就像是大伙共同募资买了一间出租的商铺，然后根据出资的比例，来分租金收益带来的分红。
• 如果你觉得别人出价合适或者急用现金，也可以把这个“长期分取租金”的份额，在交易所内像买卖股票一样，卖给别人，可以交易的。
REITs投资的收益来源
REITs的收益的来源和债券投资很相似，但也有重要的不同点。看这张广发总结的表：
“现金分红”叠加“二级市场买卖价差”这两方面的收益，让REITs有点像一种介于“固定收益”和“股票权益”的风险特征之间的资产。
REITs内细分分类有啥区别？
购买股票型基金的时候，可能首先会关注基金底层资产的所属行业，比如医药白酒光伏等。
REITs中，也有类似的区别。底层资产也会细分为产业园、消费基础设施、保租房、物流仓储等产权类，以及收费高速、市政环保、水利、能源设施等特许经营权类。
近一年的表现，保租房、能源和环保类的表现不俗；而仓储物流不及预期。
数据区间2023/11/26-2024/11/26
中国的REITs发展如何？
要讲REITs的发展，可以看一下日本的案例。自从90年代经济泡沫破裂后，日本的政策利率不断走低，2016年开启负利率时代。在此背景下，日本固定收益型的银行理财一度到了年化不足1%的程度。
同期，日本的REITs基金却凭借相对稳定、且高于固收类理财产品的分红收益获得了市场的青睐。
REITs这类资产在国内时间不长，自2021年6月上市至今，主要经过了四个主要阶段：
现在随着项目基本面逐渐走低、资产荒的强力推动、保险等长期资金的会计准则修改，处于相对低位的REITs开始吸引长期资本配置，市场估值趋于修复。
REITs有何风险？
先说优势吧，REITs这类资产有2个显著的优势：
1. 分红水平相对较高，风险收益性价比也是较高。截至11月10日，公募REITs派息率（TTM）的均值达到了6.77%，高于中证红利为代表的高股息指数，显著高于当前主流的固收资产的静态收益率。
2、与其他大类资产相关性低，可形成一定对冲，平滑组合波动。看下面这张图，确实相关性不高：
敲黑板，这些是风险点：
市场价格与底层项目基本面高度挂钩，部分REITs的底层项目尚未完全走出困境的行业，可能面临较多的波动；
流动性一般，相比传统的股债市场还是有差距，当市场情绪比较低迷时，可能会由于缺少增量资金而出现流动性困境，因此会适合长期的资金；但当下REITs市场里有许多长期配置型资金，这也有利于市场的稳定；
交投活跃度可能会受到政策的影响，REITs的发行受到监管的鼓励，未来一段时间内的政策取向可能还是有利于REITs市场的；
有时也会面临情绪过热、溢价高企的情况，需要避免冲高入场的风险。
购买REITs基金可以通过以下几种方式：
1.场内购买：首先需要开通证券账户并获得REITs基金交易权限。成功开通后，可以在证券交易所的交易时间段内进行买卖操作，交易方式与场内基金相同。
2.场外购买：在REITs基金的募集期间，可以通过场外申购的方式进行购买。募集成功后，REITs基金将进入封闭期，无法申购或赎回，但可以通过场内交易在证券交易所上市流通。
总的来说，作为一个国内仅有三年多的产品一方面需要理财师了解，另外也需要认识该产品是海外发展非常成熟的产品，适合当下的低利率时代，建议开始关注。
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