昨天，央行发布了第二季度货币政策执行报告，其中传达了一系列重要的政策信号。以下是两个值得关注的关键点：
### 1. 对房地产行业的支持
央行在报告中提出了支持住房租赁产业可持续发展的策略，这一举措旨在帮助房地产市场去库存。值得注意的是，报告罕见地指出：未来出租房屋的回报率“将高于多数资产回报率”。
### 2. 对债市和银行理财产品的警示
报告还对债市及其相关的银行资产管理产品（即银行理财产品）发出了警告，提示投资者注意潜在风险。
熟悉政策导向的人士都知道，投资时应紧跟政策方向。政策鼓励的方向虽不一定立即见效，但最终会产生显著影响。
例如，银监会领导曾将房地产描述为“灰犀牛”，提醒人们注意房地产投资风险。一年多后，房地产市场出现了拐点，其后续发展验证了这一警示的重要性。
证监会两年前提出建立“中国特色社会主义估值体系”，当时我曾撰文提醒读者，估值偏低、特别是市盈率低于10倍、市净率低于1倍的央企股票有望迎来上涨。尽管很多人对此表示怀疑，但中石油、工商银行、长江电力、中国联通等股票的表现证明了我的预测。
因此，关注政策导向并提前布局，同时保持一定的耐心，对于投资者来说至关重要。
在第一季度的货币政策报告中，“房”字被提及26次，“租”字5次；而在最新发布的第二季度报告中，“房”字被提及119次，“租”字57次。这表明央行近期对房地产市场的关注度显著提高。
在第二季度报告中，央行特别设立了一个专栏——“专栏 3 支持住房租赁产业可持续发展”，其中的内容值得仔细研读。以下是关键信息摘要与解读：
1. **房价构成与内在价值**：房价由“底价”和“溢价”组成。“底价”即内在价值，由租售比决定。如果房屋的年租金回报率超过了3到5年的定期存款利率，则对应的房价很难继续下跌。继续下跌时，反而可能成为买入时机。“溢价”部分则由经济周期和市场情绪决定。
2. **当前租售比**：一线城市租售比已接近2%水平，而二三线城市升至3%左右。相比之下，国有大银行5年定期存款利率回落至1.8%左右。
3. **租金增长的重要性**：央行指出，长期持有住房资产时，租金的增长率非常重要，会增厚租赁住房的收益回报。疫情以来，我国房租增长有所放缓，但随着经济逐步恢复，长期来看租金有望稳步上涨。假设未来租金年增长率保持在1.2%左右，相较于既定的购房成本，租赁住房的总收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，这将高于多数资产的回报率。
4. **住房租赁产业的重要性**：住房租赁产业是房地产市场未来发展的重要方向。国家将出台一系列政策鼓励住房租赁产业发展，比如提供信贷和税收优惠，以促进租赁市场的发展，有助于房地产市场的去库存。
通过这个专栏，央行为我们上了一堂生动的房地产投资课程，指导我们如果选对城市、选对区域、选对楼盘，未来房租回报有望“高于多数资产回报率”。
在鼓励租赁的大背景下，未来房地产税的税率是否会采用累进制、惩罚性税率？即对拥有多套房产的人征收更高的税率？这似乎不太可能。
下图显示了央行货币政策执行报告中记录的全国房贷加权平均利率。如果房贷利率跌破3%，而房屋租金回报率超过3%，市场可能会发生更大变化！
至于当前过热的债市和银行理财产品，央行再次发出了警告。为此，在第二季度报告中设置了专栏4——“专栏 4 资管产品净值机制对公众投资者的影响”。
从央行披露的数据来看，今年第二季度，住户存款增长突然放缓，仅增长了7000多亿元（第一季度增长了8.56万亿元）；而住户贷款增长也乏力，仅增长了1200亿元（第一季度增长了1.33万亿元）。
为什么住户存款增长突然大幅减缓，而贷款增长也明显放缓？主要原因有两个：一是存量房贷降息力度不足，引发了第二波提前还贷潮；二是有1万亿元的住户存款在第二季度转移到了银行理财产品中。
2022年时，银行理财产品曾普遍出现亏损，导致大量银行理财资金回流为存款。然而，在过去一年中，随着股市和楼市持续低迷，债市表现强劲，银行理财产品的回报率开始上升，吸引力也随之增强。
据银行业理财登记托管中心发布的《中国银行业理财市场半年报告（2024年上）》显示，截至2024年6月末，全国共有239家银行机构和31家理财公司有存续的理财产品，存续规模达到28.52万亿元，同比增长12.55%。其中，固定收益类产品仍是存续规模最大的理财产品类型，截至2024年6月末，固定收益类产品存续规模为27.63万亿元，占全部理财产品存续规模的比例为96.88%。
今年上半年，银行理财产品的收益率整体保持稳健，平均收益率为2.8%。央行第二季度报告进一步透露，7月末银行理财平均年化收益率超过3%，吸引了一些投资者将存款转移至这类产品。
大银行的5年期定期存款年利率只有1.8%，大城市房屋出租回报率约为2%，而股市则普遍表现不佳，但银行理财产品的回报率为2.8%至3%。在这样的情况下，投资者会如何选择？
许多人可能会选择理财产品。一方面，这类产品的流动性较好，赎回简单方便；另一方面，大型银行的信用普遍良好，风险相对较低。相比之下，房产的流动性较差，人们担心房屋可能租不出去、未来租金下滑，以及潜在的房地产税。
因此，人们更倾向于将资金存放在银行中，通过购买理财产品获得不错的回报。
然而，债市的风险正在积累，上半年的回报率可能难以持续。央行已经借入了上万亿元的国债，随时可能抛售以给债市降温。因此，央行多次提醒投资者注意债市风险。
一旦债市回调，在高杠杆的作用下，可能会出现踩踏现象。
未来一段时间内，政策的基本导向是抑制债市，鼓励资金从银行流出，用于购买房产、投资股市或消费。
虽然许多人可能会选择逆反，但政策天平正在向这些方向倾斜。存款利率不断下降，央行未来可能会抛售国债以给债市降温。短期内，境外热钱仍然在流入中国债市，上半年流入了800亿美元，随着美国、欧洲、日本和韩国股市波动加剧，还会有更多热钱流入，债市可能还会继续火热一段时间，但风险也在不断增加。
未来的政策导向是鼓励投资房产、股市、消费，而不鼓励资金在银行（存款、理财产品）中停留，方法是为后者增加不确定性，为前者增加激励。如果一两次政策调整不起作用，那么可能会有更多政策跟进。
持续与政策导向背道而驰，就好比火中取栗、刀口舔血。
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