上周，国家统计局发布了最新的商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，2024年7月，商品房住宅销售价格环比下降，同比降幅有所扩大。其中，一二线城市二手住宅销售价格的降幅继续收窄。尽管新房和二手房的环比跌幅有所减缓，但房价的整体趋势依然显得疲弱。主要原因可能是市场成交动力不足和供求关系未能显著改善。
房地产市场真的步入低谷了吗？其实不然，最近我发现有一个领域在悄然升温，那就是房租。今天我们就来探讨一下房租的上涨趋势。
让我们看看央行在二季度中国货币政策执行报告中的表述。报告中提到，租金是衡量住房价值的重要变量，住房租赁产业将是未来房地产市场发展的重要方向。通过盘活存量去库存，有助于启动住房租赁业的发展。这实际上意味着房租上涨的趋势得到了政策的认可。
当然，国家不仅仅是希望提高房租，而是希望通过租金和租售比来体现房地产市场的价值。租金可以视为持有房产的“利息”，而租售比则反映了房产的性价比。全球公认的合理租售比大约在3%-4%左右，但目前我国一线城市租售比仅为2%左右，二三线城市也只有3%左右。
考虑到当前房地产价格整体下跌30%后的租售比，以及未来房价和贷款利率进一步下降的空间有限，要想达到国际标准的租售比，租金上涨似乎是不可避免的。此外，央行也在报告中提出了未来房地产市场房屋租售比达到3%的目标。
政策的实施需要具体的步骤。在这方面，深圳再次成为全国的先行者。日前，深圳市龙岗区住建局发布了一份通知，涉及丹郡花园等15个公共租赁住房项目的续签资格审核结果。通知指出，从2024年9月30日至11月30日，将对这些项目的承租家庭进行续签工作。但与以往不同的是，租金上涨了66%。
住建局表示，公租房租金将从原先市场基准租金价格的30%上调至50%，相当于租金提高了66%。以丹郡花园为例，每平米租金从16.29元/月/平米涨至27.16元/月/平米。对于收入较低的家庭，政策也提供了灵活的选择方案，确保真正需要帮助的人群得到支持。
当前的房地产市场正处于一个转型期，房价暴涨的时代已经过去，未来房价的上涨将更加温和。政府通过卖地获得财政收入的方式已经遇到了瓶颈，地方政府的财政压力日益增大。在这种背景下，租金上涨成为了一种新的收入来源。
从中长期角度看，随着租售比逐步达到3%-4%的合理区间，房产税的引入可能会更加稳妥。一旦房产税推出，多套房持有者将面临更高的持有成本，从而促使他们考虑出售房产。然而，如果租售比在一个合理的区间内，市场效应将得到更好的体现。
当前的房贷利率已经低于3%，如果租售比提升，租金收益将能够覆盖房贷利息，这将使得购房成为一个更加稳健的投资选择。一旦购房从投机行为转变为稳定的长期投资，房地产市场可能会变得更加健康和可持续。
总而言之，尽管房价上涨的动力减弱，但租金上涨的趋势已经开始显现。这一变化不仅是市场发展的自然结果，也是政策引导下的必然趋势。
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