多数人此时对房价的预判，都错了！
楼市
2024-08-15 21:05
广东
深圳楼市也开始考虑收购商品房作为保障性住房，这显示出即使是像深圳这样的大城市，新房库存的去化压力也十分显著。根据中指研究院的数据，截至今年6月底，一线城市的新房去化周期为15.6个月，二线城市为19.7个月，三四线城市则达到了31.3个月。所有层级的城市新房去化周期都超过了合理的水平，这促使高层不断强调要适应房地产市场供需关系的重大变化。在4月30日的会议上，高层明确提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。而在5月17日的新政中，央行设立了3000亿元的保障性住房再贷款，旨在通过收购商品房用作保障性住房来缓解库存压力。这一政策对购房者是有利的，因为被收购的商品房不论是作为配售型保障房还是配租型保障房，一旦流入市场，都能减轻购房者的负担。保障房的价格通常低于普通商品房，比如郑州最近推出的1999套配售型保障房，均价刚刚超过6000元每平方米，这对于二线城市的购房者来说颇具吸引力。收购商品房用作保障性住房既能帮助去化新房库存，又能缓解开发商的资金压力，并减轻居民的购房压力。然而，实际操作中遇到了一些挑战。首先，地方城市对于收储的要求较高，比如深圳要求整栋收购且面积在65平方米以下，同时还需要交通便利、靠近地铁站等条件，这样的房源很难找到。其次，价格和收益问题也是一个难点。地方政府倾向于以较低的价格收购商品房，但开发商如果觉得价格过低，更愿意自行销售而不是接受收储。此外，地方政府需要支付再贷款的利息，因此会尽量压低收购价格以避免亏损，但这往往难以覆盖大部分住宅的租金收益率。因此，尽管这一政策理论上能够有效解决问题，但在实践中推进速度较慢。有人曾将这一政策视为去化新房库存的“王炸”，但现在看来，这种期望可能过高。未来房地产的发展方向将是商品住房与保障性住房并行，但短期内很难依靠单一政策改变当前的市场局面。因此，不要轻易相信房价大涨或楼市反转的说法。高层的态度非常明确，目前的政策更多是为了稳定市场，而不是大力推高房价。虽然出台了许多调控政策，但并未采取大水漫灌的做法，而是持续要求清理债务。因此，当前的楼市松绑与2008年和2015年的情况完全不同。那时的松绑政策和房价上涨主要是通过政策放水和放松居民信贷约束来推动居民加杠杆购房。这导致了居民杠杆率的快速上升。然而，当前的问题在于房地产基本面的变化和居民信心的严重受挫，即使放宽信贷限制，也无法有效激发居民加杠杆购房的意愿，反而出现了降杠杆、提前还款或存款增加的趋势。当前的楼市松绑更多是为了稳定市场，防止楼市硬着陆，房地产市场的稳定仍需时间。
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