本轮房地产市场的调整何时能触底反弹，是许多人关心的问题。然而，从宏观经济层面和居民收入信心的角度来看，很难给出一个确切的答案。面对房价持续下滑和市场低迷，购房者往往感到困惑，不知何时才是入市的最佳时机。
在这种情况下，一个较为可靠的判断指标或许是地方城市收储商品房用作保障性住房的进展情况。如果地方政府敢于大规模收购商品房用于保障性住房，不论是配售型还是配租型，这通常意味着市场已经达到了某个稳定点。地方政府不会轻易作出这样的决策，除非他们认为这样做对自己有利，即当前的房价已经处于一个合理的水平，适合进行大规模的收购。
收储商品房作为保障性住房
中央政府对此类举措的支持态度十分明确，甚至可能塑造未来十年的房地产市场格局。此前我们已经多次讨论过收购商品房用作保障性住房这一政策，但实际效果却并不如预期。例如，在517新政出台前后，央行批准了3000亿元的再贷款额度用于保障性住房，住建部也在6月份表示将把收储商品房用作保障性住房的范围扩大到市县一级。6月12日，央行在济南召开会议，旨在加快收储商品房的速度，以减少新房库存。8月23日，住建部再次强调要加快收购存量商品房用于保障性住房的步伐。尽管声势浩大，但实际落实情况却不尽如人意。
截至6月底，央行批准的3000亿元再贷款额度中，仅使用了121亿元。郑州作为最早开展收储工作的城市之一，截至6月底共收储了超过400万平方米的商品房，看似数量庞大，但与2023年郑州超过2000万平方米的商品房销售量相比，这一数字显得微不足道。实际上，大多数城市的收储量仅在数千套左右。
收储工作的挑战
收储工作之所以推进缓慢，主要是因为这项工作会给地方政府带来一定的债务压力。由于收储资金是有利息的，而当前房地产市场的租金回报率并不能覆盖这些利息成本，因此地方政府要么不进行收储，要么只象征性地收储少量商品房，或者通过压低房价来收购小户型以提高租金回报率。
为了促使地方政府大规模收储商品房，需要采取两项措施：一是降低收储资金的利息，使资金使用成本降到足够低，从而激励地方政府积极行动；二是允许新房降价，因为收储工作主要针对新房市场，房价降低后，租金回报率自然上升。
结论
如果房地产市场缺乏明确的企稳信号，建议购房者密切关注各地方城市的收储工作。大规模收购的前提通常是低利率和低房价，这意味着此时入市的风险相对较小。目前，一些城市已经开始允许新房降价，郑州更是宣布取消新房限价。因此，收储工作的进展或许可以作为一个重要的参考指标。
