文/好地网 徐路加
今天，杭州出让两宗优质宅地，热度高涨，本土企业包揽。
●萧山新城区地块，海威&中天联合体经70轮报价以18.0亿元竞得，达76.5%溢价创2018年来新高。
37064元/㎡的楼面价，在萧山区内为次新高！仅次于上月滨江集团竞得的钱江世纪城地块（48186元/㎡），本次地块保本售价即达5万元/㎡左右。
●临平乔司低密地块，英冠溢价48.83%，以7.92亿元竞得。
18307元/㎡的楼面价，相较同板块内其9月底竞得地块（春棠雅韵府，容积率1.2）上涨7307元/㎡，当然本次区位更优，相比此前同地段乔司站点口低密地也略有上涨。
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尤其萧山地块，超出市场预期（点此打开前瞻链接）。相比限价放开以来世纪城、安琪儿等地块，更显示出房企加预期特征。
从利润率预期看——
萧山新城区地块保本房价达到5万左右，若需实现8%以上利率，整体房价在5.5万元以上，相较目前周边二手房价格加了10%左右涨价预期；
临平乔司地块，容积率1.1较周边春曼雅庐和沁东润府项目（叠墅，限价3.264万元/㎡）更低，可打造排屋提升整体房价，实现3.5万元/㎡以上售价，即使不加预期仍有望维持8-10%的预期利润。
好地研究院认为，放开限价，由此带动的涨价预期和业态改变——
以萧山新城区板块最为典型，目前周边高层价格在4万+：
今天海威&中天地块，不限房价，1.8容积率，可打造小高层+4层排屋/叠墅产品，成交楼面价37064元/㎡。未来或小高层在4.5万左右，排屋/叠墅具备进一步溢价，可以预期6-7万+。
今年9月20日，建杭竞得的揽晴轩地块，1.2容积率，限价仅40100元/㎡，楼面价仅22939元/㎡。因为限价红利而一房难求。
限价取消后，本项目虽然是比建杭项目具有更高的容积率，楼面价反而涨了14125元/㎡，涨幅达62%。
因为限价取消而导致的房企加预期，从而推动地价明显上涨，这已经成为较为普遍的现象，像上月土拍的钱江世纪城地块，成交的地价直接超过此前新房限价。
其次，计容新规影响，带来可售货值提升，也有助于成本降低、品质提升。
海威&中天萧山新城区地块因为新规，增加了600方的可售面积，即使按照保本5万房价计算，提升3000万货值；英冠临平乔司地块同样也增加700方低密可售面积，提升超2000万货值。
同时后续项目地下车位设置尤其值得关注，适当抬高有助于降低开发成本；包括风雨连廊不计容、不计建筑密度，对于改善盘更为开发商品质提升提供了政策窗口，有利于价值提升。
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从好的方面来说，限价取消，是价格调节市场的功能恢复，但我们与相关部门、开发企业沟通下来，还是透露出一些问题：
供地部门为避免流拍，须实施的勾地制度，但目前参拍企业很少，土地供应面临较大压力。而房企觉得完全需要市场化竞争，勾地还是一样要交20%保证金，优惠力度不足，意愿不强；
这导致，即使最终高热度的地块，起价也不得不根据实际需求进行调整以适应市场。
如果起价被大幅优化，可能是把“双刃剑”——
比如，今天两宗地块地价较此前都有上涨，高溢价也有较好的舆论引导，形成正向反馈；
但是，由于杭州参拍企业少（即使本次高热，实际参与房企仍不足10家），合作限制少；起拍价调低存在不可控情况，甚至会让房企形成价格进一步走低预期。
相比购房端政策限制的放开，土地端包括本次计容调整，更为直接地从前端进一步激发了房企拿地热情，对市场有更强的预期引导。
但我们仍需正视目前仅是结构性行情，较多板块市场仍供地困难，即使已经出让地块，今年仍有三分之一以底价成交。
外来企业参与度不足值得高度关注。今天参与房企仍不足10家；今年本土企业拿地额占比达到75%，外地企业如果不含建发仅占比9.5%，市场份额占比下跌惊人！
今年全面放开限价，地价显著上涨。
回望上一轮杭州刚开始调控的2017年——那年外来企业奋勇拿地，占比达到73%，17家房企首入杭州；那年3月，萧山市北楼面价从2万跳涨到3万+。但后续随之而来的“暗限”抑制泡沫也引发亏损，加上企业自身原因，这些外来房企已经退出杭州楼市。
站在今天，面临房地产市场供求关系的重大转折，修复市场信心，唯有更加市场化，唯有营造更好的房企开发环境，让杭州市场更加开放。
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