核心提要：
一、萧山城区地块，溢价率或在40-50%左右
二、临平乔司地块，溢价率或略超40%
文/好地网 徐路加
明天（12.19），杭州将出让2宗优质宅地，分别位于萧山城区和临平乔司，总起价15.52亿元。
值得注意的是，本月12日计容新规发布，本次地块可按此执行。重点包括：
1）部分配套公建不计容：包括符合条件的门厅、开放式风雨连廊、按规定移交的社区、养老、托育、卫生、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。
2）车位允许有较大变化：用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间），不纳入容积率计算。
3）部分封闭式阳台1/2计容：邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。
相比新政前，最直接的反馈是不计容公建配套下可售面积增加，进而提升土地价值；
开放式风雨连廊等不计容不及建筑密度，有助于引导项目品质提升；同时，包括允许多样化的车位空间设置，可将降低企业开发成本。
当然，开发商实际是否按新规划包括地下室抬高大幅调整，还有待于后续审批和市场验证。
仅以最直接的配建不计容变化，以近期行情，好地研究院认为：
1）萧山城区宅地：1.8容积率，30%的建筑密度，达54米限高要求，赋予房企一定的业态设置空间。城区板块稀缺供地、零库存背景和周边二手房价格来看，具备4.5-5万元/㎡左右的售价预期，溢价率在40-50%左右。
2）临平乔司地块，可打造部分排屋产品，不过在同区域内也面临同质化竞争。相对以稍涨价（周边叠墅3.264万元/㎡）、业态升级的方式较为稳妥，参考周边地价，预计溢价率略超40%。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
地块位于萧山新城区，具有丰富的城市配套资源。距离区政府不到1公里，周边步行范围内包括5号线地铁站点、万象城、萧山医院、高桥金帆实验学校、银河实验小学等，符合改善需求配置。
特别是在区域供应层面，周边自2018年来仅出让1宗涉宅地，即去年9月出让的揽晴轩项目，1.2容积率打造洋房和联排，限价仅4.01万元/㎡，一房难求。
地块位置图（来源：好地大数据）
本地块虽1.8容积率，但达30%的建筑密度、54米的限高，不限价下赋予了充分的业态设置空间。常规可设置6-7层洋房，更可通过高低配提升产品溢价。
周边二手房价格来看，紧邻的钱塘明月（高层），因为赠送面积多，部分得房率甚至超过100%，二手成交单价在5万/㎡左右；而按照目前计容要求，相对可比的天钜银河府（高层），则在4-4.3万/㎡左右。
本地块若按照天钜银河府价格，以洋房设置1.1倍的系数，价格在4.4-4.8万元/㎡，考虑到可设置叠墅等以进一步提升产品溢价，整体价格看至4.5-5万元/㎡。
按照此价格预期，4.5万售价按照5%利润率预期，对应溢价率在40%左右；5万价格对应近期此类加预期的世纪城、城东新城等8%左右的利润空间，溢价率大致在50%左右。
地块总体量适中、配套较为完善，预计市场接受度较高，尤其将引发本土房企关注，按照11月热度，溢价率预计在40-50%左右。
地块指标表
地块位于临平乔司地铁站旁，是临平区目前主力的低密改善区域。
●本区域内-乔司站点周边此前出让的限价地，春曼雅庐、沁东润府，1.3容积率规划叠墅产品，限价32640元/㎡，成交楼面价达到17850元/㎡。目前沁东润府尾盘在售，月均去化在10-20套左右。
●上游-数字商贸城单元绿城湖栖云庐项目地块（距离仅900米，但有高速路网间隔），是今年溢价最高地块，成交楼面价达到22287元/㎡，容积率1.2规划叠墅产品，本月首开均价41650元/㎡，预期摇号销售。
●下游-同板块内相对偏离地铁站点的春棠雅韵府（相距1.7公里），容积率1.2，为今年9月底英冠11000元/㎡竞得，规划了洋房和区域此前未有的排屋产品。
地块位置图（来源：好地大数据）
本次地块容积率仅1.1，35%建筑密度，限高30米，可打造排屋+多层叠墅产品。
价格预期上——
对比同区域的叠墅产品32640元/㎡，本项目容积率更低，可作为价格下限参考。
本项目对比南侧数字商贸城的绿城湖栖云庐，因为有高速路网的间隔，价值认同度有差异。按照部分排屋打造，达到绿城41650元/㎡有一定难度。
以下限32640元/㎡价格，按照8%的利润率预期，溢价率在40%左右，对应楼面价17200元/㎡，略低于去年年中周边两个1.3容积率地块地价，相比板块内近期出让的英冠地块（距离1.7公里）上涨6100元/㎡，不过本次区位显然更优。
上限达到数字商贸城绿城地块（距离900米）22287元/㎡地价，则溢价率达到80%，相当于同板块英冠项目地价的两倍，对应房价超过4万，意味着要加预期。
本项目容积率1.1，相对周边叠墅项目，可设置更低密的排屋产品（属性为Rc)，但同区域类面临同质化竞争，与数字商贸城在区位和竞品上有一定差异，以目前行情房企或相对谨慎。降维打击（以排屋相对叠墅适当涨价）相对稳妥，预计溢价率略超40%。
END
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