创新产品升级及在地化产品提升逻辑研究实践
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房产
2024-11-22 17:01
北京
在当前楼市面临诸多挑战的背景下，积极探索创新产品升级至关重要。本文深入研究楼市政策、客户需求等，结合具体面积段和客群分类，对产品升级进行全面剖析，为推动楼市发展提供关键思路。
通过对创新产品升级逻辑的研究实践，我们看到了在复杂的市场环境下，精准把握政策、深入洞察客群需求的重要性。不同面积段产品采用定制化产品提升策略，满足了各类客群的需求，也为楼市的未来发展提供了有力的支撑。当前楼市需求端变化大，人口红利消逝、居民收入增长放缓及购房观念转变致购房需求不足。消费者要求更高且更多样，传统观念被取代，新房去化慢、周期长，房企压力大。市场竞争激烈，提升产品附加值成为关键。政府端也积极调控，如给予容积率奖励、推广四代住宅、实施户型赠送政策等。在此环境下，结合楼市政策、客户需求及竞品表现进行产品升级研究，是顺应市场、满足需求、提升竞争力、推动楼市发展的关键。本次研究聚焦政策变化与客群需求，锁定85-140㎡面积段，通过细分面积段和客户需求，组合阳台、小露台、挑空、大露台四种产品附加形式，精准对位刚需、刚改、改善、高端改善四档客户需求。同时，结合花语墅产品线研究成果及后评估痛点，对全线产品进行全面升级。
根据《某市城市规划技术管理办法（新规）》《关于城市森林花园住宅核算标准计算说明及相关实施建议》，户内不计容，半计容面积增加，为相同套型面积产品提供更多可利用空间，提升业主居住品质和舒适度。（一）阳台比例可达套内建筑面积的 30%，一半计容；（二）挑空投影面积可占套内总建筑面积的 35%，室内挑空单层计容，阳台挑空原则同露台，不计容；通过花语墅产品销售特征发现，支付力越高的客户对大露台接受度越高，支付力越低的客户对室内空间更在意。此外，景观阳台和电梯入户也是客群敏感点。
产品户型面积段小，室内空间紧凑，客群对户外空间拓展需求低，更关注室内改造成本。提升户内空间是关键策略，阳台赠送适合这一客群。
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户内基本功能完整，客户注重室内外互动体验，采用阳台+ 小露台 / 室外阳台组合，可兼顾户内空间拓展与户型生态性。![]()
此类产品通常具备优越的景观资源和面宽资源，户内居室数量充足且尺度舒适。可采用户内挑空、阳台赠送或大露台等多种形式组合的策略。提升空间层次感和品质感，满足客户对不同生活场景和空间体验的需求。![]()
花语墅产品，客户对大露台有较大追求。采用设置大露台，厅台直接对位，室内外空间流畅过度，彰显产品独特魅力和高端品质。
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产品迭代针对四档客户采用定制化的产品模式，精心规划附加空间，确保附加空间匹配客户需求。同时精准把控成本，实现最大的使用价值。以总价110万115㎡和总价150万140㎡舒适改善产品为例：
115㎡ 产品：
产品提升形式：以主卧区挑空+景观阳台为主，主卧区奇偶层左右转换，实得面积高达173㎡。公区设计：独立电梯厅入户，双重玄关设计，玄关对景并纳入公区；双面宽景观阳台拓展公区边界，塑造超大公区视野；U型厨房向公区开敞，实现公区空间流动。主卧套：设置挑空，打造纯南向舒适小家化主卧套间，客户能够根据自身需求，灵活地将其改造成双孩房或者双主卧套间。
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支付力较高，对大露台接受度高。以客餐区挑空+大露台形式呈现，客餐区奇偶层南北转换，实得面积高达 204㎡。公区设计：独立电梯厅入户，精心打造双重礼仪玄关。公区置于端部，实现公私分离。宽景横厅正对着露台，拓展公区边界，内外空间过渡流畅。U 型厨房向公区敞开，实现公区空间的灵动流转。挑空区域可根据需求灵活设计为主卧套间和家庭厅。![]()
主卧套：舒适主卧套采用可变设计，可与书房相结合，全部打开，形成奢华大气套间。
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115㎡户型作为初改产品，空间设计追求极致平衡，140㎡的产品则对生活的兼容性展现出显著的个性化特征。因此，两者采用了差异化的产品提升策略来满足不同客群需求。
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此外，本次产品升级对多梯户入户仪式感进行探讨，研发两种核心筒形式确保全线产品独立入户，给予居住者尊贵体验，满足业主对高品质生活的追求。
通过对创新产品升级及在地化产品提升逻辑的研究实践，我们看到了在复杂的市场环境下，精准把握政策、深入洞察客群需求的重要性。不同面积段产品采用定制化策略，满足了各类客群的需求，也为楼市的未来发展提供了有力的支撑。本文版权归铁建地产营造社所有，未经授权请勿随意转载转载注明出处：铁建地产营造社(CRCCREDC-YZS)
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