我国社会少子化、老龄化速度超出预期，预测2035年左右，60岁以上老年人口占比将超过30%，进入重度老龄阶段。老年人口基数大、增速快，独居和空巢老年人占比高；同时出生率下降，人口总量已进入负增长期，社会抚养负担全面加重；少子化和老龄化将给经济建设和社会发展带来巨大变化。
“凡事预则立，不预则废”。面对严峻的现实，房地产开发企业需要及时做出转变，积极应对少子化和老龄化带来的挑战。一方面，传统住宅产品所服务的客户人群中老年人占比不断增高，产品定位和设计需要适老化转变；另一方面，随着人口总量负增长，增量房市场需求减缓的趋势已不可逆，房企应适时转型、拓展布局养老、康养产业。以下将着重阐述住宅产品的适老化设计。
一、住宅产品适老化设计
适老化设计（Design for the Aged）指的是根据老年人的身心需求和生活习惯，对建筑室内外空间环境进行的适应性设计、建设与改造，其目标是为老年人营造安全、健康、便利、舒适的生活和居住环境，使他们能够自主或在他人的协助下顺利完成日常生活当中的各项活动，同时为照护者创造便利的照护条件，提高生活服务品质。
适老化设计不完全等同于无障碍设计，适老化设计重点关注老年人这一特定的使用对象，根据其需求特征进行针对性的设计，而无障碍设计需要考虑的使用人群更加广泛，包含各类残障人士，面对的需求也更加多样化，更注重设计的通用性。
随着人口老龄化程度日益加深，老年人已成为住宅产品设计当中需要重点关注的使用人群，适老化设计也将成为建筑室内外空间的标准配置。伴随年龄的增长，老年人的各项身体机能都会出现一定程度的衰退，具体体现在运动功能、感知觉功能、认知功能和免疫功能等方面，给他们的日常生活带来不便，需要通过适老化设计消除安全隐患、加强信息提示、支持自理生活、促进身体健康；同时，老年人的心理也变得缺乏安全感、归属感、价值感、担心私密性受影响等方面，需要在空间环境设计时予以针对性地考虑。因此，住宅适老化设计应注意四个原则：
（一）安全性
（二）实用性
（三）健康性
（四）灵活性
通过可变设计和分时利用实现“一室多用”，设置多功能空间、提高空间利用效率，灵活应对老年人多样化的使用需求；通过潜伏设计预留改造条件，提供多种可能性，适应住宅使用者全生命周期持续变化的身体状况和使用需求，提高产品竞争力。
二、住宅适老化设计细则
▲图 3 老年男性人体测量图
▲图 4 老年女性人体测量图
▲图 5 老年人人体尺度特征变化及对日常生活的影响
随着年龄的增长，老年人身体机能相较于年轻时会有所衰退，例如身高降低、视线高度降低、肌肉力量衰减、肢体伸展幅度缩小等，对日常生活会出现不同程度的影响。站立老人与乘轮椅老人在人体尺度与生活环境障碍方面也存在明显差异，设计时应综合考虑到后期空间设施的可改造性，方便根据老年人的身体变化，进行空间尺度的调整和家具、设备的更换。同时，考虑到经常存在由健康人照顾乘轮椅老人的情况，在进行室内设计时，应兼顾到两者各自的尺度需求，有些场所需要考虑一定的通用性。
▲图 6 适老住宅公共区域参考尺度
▲图 7 适老住宅套内区域厨卫空间参考尺度
▲图 8 适老住宅套内区域起居室、卧室空间参考尺度
适老化设计必须从老年人的视角出发，根据老年人生理和心理层面的需求，构建适宜的空间环境，以最大限度地帮助他们克服身心机能衰退所带来的困难，尽可能为他们的日常生活提供便利。同时，在空间环境的设计当中，不应把老年人当做没有自主行为能力、生活完全依赖他人帮助的病人，而应尽可能让他们在空间环境的支持下依然可以自主参与到日常的活动与决策当中，使他们在需求得到充分照顾的同时，保持对个人生活的掌控力，享有尊严、体面和自主性。在充分满足老年人使用需求的同时，适老化设计还应兼顾老年人照护者、养老服务人员和养老服务机构在提供照护服务和日常运营管理方面的需求，打造良好的照护环境。只有做到这些，才能为老年人创造更加高品质的生活环境。另外，在设计公共空间环境时既要充分满足老年人的使用需求，又不能忽视残疾人、儿童、孕妇等其他特殊人群以及一般人群的使用需求，做到对全年龄、全人群友好、适老不唯老。
三、打造居住区“15分钟养老服务圈”
居家养老是绝大多数老年人的现实选择，这就需要为他们提供更完善的社区配套服务供给。因此，房地产开发企业在居住区规划和设计时也要加强适老化转变，面对大量的老年使用者，不仅完备各项社区综合养老服务设施，而且还要对这些设施的适老化设计提出更高要求，提升其可及性和服务质量，营造对老年人友好的公共环境。
民政部有关负责人表示，“十四五”期间，中国将健全基本养老服务体系，建立“15分钟养老服务圈”。日前印发的《关于加强新时代老龄工作的意见》围绕创新居家社区养老服务模式也作了具体要求。以居家养老为基础，通过新建、改造、租赁等方式，提升社区养老服务能力，着力发展街道（乡镇）、城乡社区两级养老服务网络，依托社区发展以居家为基础的多样化养老服务。在老年设施供给方面，到2025年，老城区和已建成居住区结合城镇老旧小区改造、居住区建设补短板行动等补建一批养老服务设施，“一刻钟”居家养老服务圈逐步完善。在这方面上海市成为了优秀典范：以社区嵌入式养老服务模式在街镇辖区内构建1个或多个“15分钟服务圈”，实现养老服务设施可达、服务可及（社区嵌入式养老服务，是指在社区内围绕老年人生活照料、康复护理、精神慰藉等基本需求，嵌入相应的功能性设施、适配性服务和情感性支持，让处于深度老龄化的社区具备持续照料能力，让老年人在熟悉的环境中、在亲情的陪伴下原居安养）。在每个“服务圈”内，重点依托1个社区养老综合体（社区综合为老服务中心或分中心）和若干个家门口服务站点，形成两个层级的服务供给。在每个街镇至少设置1个社区综合为老服务中心，建筑面积一般为1000平方米左右；区域面积较大的街镇或社区基本管理单元可设立分中心，建筑面积一般在500平方米以上。社区综合为老服务中心，包含或依托养老机构、长者照护之家、日间照护机构、老年助餐服务场所开展养老服务，是嵌入式养老服务的枢纽和平台。
家门口服务站点包括社区老年活动室或居民区、小区内其他可利用的各类设施场所。每个居民区内至少建有1个标准化社区老年活动室，单体或临近组合的设施建筑面积不低于100平方米，在提供文娱活动的同时注重增加养老服务内容。鼓励社区利用闲置的物业资源，因地制宜、灵活设置多个家门口服务站点。
“服务圈”中的老年人，在家中可获得生活照护以及助餐、助浴、助洁、助医、助急、助行等服务，在家门口服务站点中可获得基本的生活照料和互助式养老服务，在社区养老综合体中可获得更加专业、综合的养老服务支持。建立15分钟养老服务圈，尊重绝大多数人的养老习惯，既保留了家庭养老的优点，又强化、拓展了日常生活、医疗保健、社交等养老服务供给。老年人可以在熟悉的环境中养老，更有利于其身心健康。
综上所述，面对老龄化和少子化社会转型，房地产开发企业也要及时做出应对和转变，否则将面临市场选择的淘汰。一方面，需要深度研究老年人身心特点和生活习惯，优化调整居住区室内外空间设计，研发并推出更加适应老年人需求的住宅产品；帮助他们克服身心机能衰退所带来的困难，提供日常生活便利、提高晚年生活品质。适应社会需求的产品，才能赢得市场。另一方面，房企也应适时转型、提前布局康养产业，结合自身优势探索、拓展更有效的、可持续的经营模式。面对“银发浪潮”的挑战，“老有所养、老有所居”不仅是口号，更是战略机遇。
[1] 中华人民共和国住房和城乡建设部 .老年人居住建筑设计规范GB 50340-2016(2017-7-01)
[2] 周燕珉工作室 .室内适老化设计专题研究 [EB/OL].(2023-01-11)
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