信用时代，只有客户认同、资本认同、城市认同的房地产企业才更具备发展优势，投资布局的战略导向将在很大程度上决定房企规模增长以及抵御风险的能力。中国铁建地产集团全力推进城市地图、客户地图“两图”研究工作，并创造性地构建了独具特色的“漏斗”筛选模型，充分考虑板块投资价值、市场阶段、土地属性、增值空间、安全空间六大维度，通过逐级递进、层层筛选，立体研判城市高价值板块，辅助企业精准投资和城市布局。同时通过搭建标准化的城市板块研究框架及模型，统一公司内部的研究体系及标准，挖掘可重点关注的板块，完善板块布局策略，助力科学决策。2020年4月9日，中共中央、国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中明确，要进行市场化配置的要素主要有五种：土地、劳动力、资本、技术、数据。农业经济时代的要素是土地、劳动力、技术。工业经济时代，增加了资本和新技术。数字经济时代，增加了数据和新技术。数据作为一种要素，将和土地、资本这样的要素相提并论，带来无限的想象空间。以数据为基础的决策体系和决策逻辑，越来越成为科技进步和经济社会发展的底座，代表着人类智慧的发展水平。未来已来，数字化转型是必须要做的选择，让数据成为资源，让决策智能化，是抢占未来竞争制高点的关键。房地产行业经历了从黄金到白银、黑铁的时代嬗变，从粗犷回归理性。2016年“930”调控以来，从房地产五限，到供给侧“三道红线”“两集中供地”等调控政策，极大缩短了房企拿地的投资决策周期，推动企业向质量型转换，向管理要效率。如何通过积累数据资源与提升算力水平，逐步构建以数据为基础的决策体系和决策逻辑，已经成为地产企业关注的共同焦点。用数据代替认知的片面和经验的局限，搭建“土地——产品系——客群”的对应体系，拉通各部门沟通语境；用系统和算法实现信用和信任的流通，价值共享，赋能精细化管理。用数据说话，是对决策的基本尊重，也是全地产行业共同思考与推进的重要课题。作为国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一，中国铁建地产集团自2015年开始步入快速发展阶段，2019年销售额正式突破千亿。近两年，在疫情反复以及行业下行周期下，中国铁建地产集团始终秉承“诚信、创新永恒；精品、人品同在”的价值观，以“建造关爱人与自然的建筑艺术品”为品牌主张，上下一心，团结一致，科学经营，实现跨越式发展。2022年，中国铁建地产集团正式启动城市地图、客研地图“两图”建设工作。在总结原有研究经验基础上，基于投资实操应用角度，联合中指研究院，定制城市地图系统，并在“城市地图”研究中纳入客户要素，在房地产行业由卖方市场转为买方市场的背景下，强化板块评价中的客户属性的凸显，使研究成果更具有效性；同时，系统构建铁建地产特色的城市板块价值研究体系，进一步丰富强化凸显各城市的属地化特征，研究过程中与铁建地产区域充分交流，深入了解城市特征，并对板块属性界定逻辑、板块评价指标体系、指标权重设置方式进行了系统性优化，目前已取得阶段性成果。![]()
中国铁建地产集团以聚焦“居民认同、资本认同、产业认同”为研究框架基础，以数据量化手段，创造性构建了独具特色的“漏斗”筛选模型，逐级递进、层层筛选，输出高价值板块，助力投拓部门寻找优质板块和投资机会点。![]()
中国铁建地产集团板块研究模型系统基于对板块产业能级、板块职住价值、板块基建与配套成熟度的系统梳理，从宏观的视角探寻城市发展的主要脉络，并对主脉上的重点板块进行评级研判。在城市板块价值研究体系的基础上，融合土地属性、板块价值增值空间、板块市场活跃度与健康度等板块细化研究内容，形成城市板块的六层维度综合研究分析体系，进而形成从市场与客户的视角对城市板块的评级、评价体系。重要模型1——板块能级评价模型
量价是市场最重要的二维属性，城市板块投资潜力正是市场容量与增值潜能共同作用的结果。中国铁建地产集团板块投资价值的判断也是基于市场容量和增值潜能两大维度，找出分别影响二者的关键因子，从基本面支撑度、市场成熟度两大维度研究分析城市板块价值属性。通过板块基本面支撑度和市场成熟度交叉分析，综合评判城市板块投资能级，将板块划分为第一梯队、第二梯队、第三梯队、第四梯队4种能级。![]()
重要模型2——板块分类模型
城市有不同空间类型，投资的结构性机会不同。基于板块区位空间位置特征，结合通勤时间、资源配套成熟度、城市区位认知等界定城市土地属性，将板块划分为城市核心、核心延展、城市边缘；近郊核心、近郊延展、近郊普通；远郊核心、远郊延展、远郊普通等9类。
![]()
在界定板块土地属性基础上，中国铁建地产集团进一步判定板块配套成熟级别，即根据板块基本面现状表现，将板块分为配套成熟、配套次成熟、配套发展中、配套不足4类。此外，叠加基本面规划及其落地时间的细化梳理，研判板块能级跃升空间及时间，挖掘潜力板块。
重要模型3——市场分类模型
城市板块能级及板块的土地属性可以反映板块投资价值的高低，但并不能反映板块的市场发展空间。因此，我们需要进一步对板块的市场进行分析，通过板块的投资潜力及市场空间进行研判，进一步筛选出能级较高、土地属性较优，且市场开发空间较大的板块。中国铁建地产集团通过板块房地产市场供求量价、总价段、竞争格局等六维分析模型，对板块房地产市场发展所处阶段进行界定，将板块房地产市场阶段分为起步阶段、上升阶段、快速上升阶段、成熟阶段、后成熟阶段五类，寻找市场空间。
其他重要模型
中国铁建地产集团聚焦优质板块，不断思考如何进一步提高投资研判的精准性。中国铁建地产集团基于板块投资价值，从动态角度充分考虑板块未来的增值空间和投资风险。中国铁建地产集团聚焦较优板块，通过房地缝、一二手房价差等指标综合研判板块增值空间；同时进一步延伸性地分析市场活跃度、市场健康度表现，辅助判断市场风险类型，以更好做出投资决策。
![]()
较以往研究相比，本阶段城市板块价值研究存在三大创新之处：
创新1：板块物理属性分析方式创新
丰富了产业、人口、区位、行政、负面要素等指标，三级评价指标扩充至近60项，指标数量是上一阶段的1.5倍。采用专家赋权+客户赋权相结合的方式，以此补充完善客户视角下各指标重要性的考量。
创新2：板块市场属性分析方式创新
中国铁建地产集团创造性地构建了独具特色的“漏斗”筛选模型，充分考虑板块投资价值、板块市场阶段、板块土地属性、板块增值空间、板块安全空间等层面，通过逐级递进、层层筛选，输出高价值板块。
创新3：大数据支撑作用进一步凸显
在传统房地产数据基础上，整合包括联通手机信令数据、京东消费数据、房天下购房者数据多种数据源，将人、地、物、路、经济等数据有效地组织起来，实现对多源数据的多尺度展示，深入挖掘数据价值。
大浪淘沙，唯有高质量发展企业才能凭借其稳健的基本盘和穿越行业周期的能力脱颖而出。中国铁建地产集团结合时下城市发展、房地产市场呈现的新特点，对板块划分、指标权重、分析维度等方面，进行了迭代优化，以实操性更强、分析维度更为丰富的研判体系，辅助企业实现精准投资。通过实现内部语言标准化打破总部与各区域、不同业务条线间对城市及客户的认知壁垒，实现业务对接中的高效协同；客户价值不断凸显的当下，通过更落地、更完善的模型，更好实现”客户-土地-产品”的精准匹配，有利于精准制定产品决策，实现利润最大化；伴随后续自动化系统的推进，在大数据与工具赋能下，即将形成在板块评级、项目定位、客户研究方面的标准化工作流程，赋能高效管理，向着“做中国最具价值的美好生活服务商”的目标迈进！
![]()
本文版权归铁建地产营造社所有，未经授权请勿随意转载转载注明出处：铁建地产营造社(CRCCREDC-YZS) 多谢配合。
