2012年11月15日,习近平总书记在十八届中央政治局常委中外记者见面会上,提出了“人民对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标”。设计公司自2016年6月成立以来,作为集团公司的研发平台,坚持客户需求导向,不断提升产品力、打造核心竞争力、增强创效能力、深度推进设计产品创新研发,形成了标准化3.0及“两图”工作等一系列研究成果,满足人民群众对于美好生活与高品质住宅的各项需求,承担铁建使命、履行央企职责。
工欲善其事,必先利其器。设计公司作为房地产专业设计公司,充分发挥智囊、智库作用,积极响应集团公司“坚持客户导向,建立和推行客研体系”的部署要求,通过市场化招聘,快速搭建研发核心团队,完善公司人才资源库,于2021年引进了客研、建筑、精装、景观等方面高端专业领军人才,深入开展产品标准化研究工作。
以产品标准化为原则推进产品创新。产品标准化3.0基于集团公司产品标准化1.0、2.0的经验教训,结合设计建筑产品本身物理空间属性的核心,按照客研先行和客户导向为基础,用真实的客户敏感点结论来指引建筑、景观、精装等各专业的标准化成果编写,做到标准化成果来源于客户所需而非专家经验。在研究过程中,产品标准化3.0实现从客户语言向产品语言的转化,达到客研与产研的融合,形成以客户导向为重点的研究成果,打通了项目操盘和产品线标准化两个维度,让产品标准化在一线落地,让操盘手更易使用。产品标准化3.0统一设计平台语言,开展建筑、景观、精装三专业一体化研发,同时也和工艺标准,成本标准,资源标准等体系进行纵向打通,其主要成果分为美好生活全景和匠心住宅产品两部分十个方面。2021年,设计公司根据集团公司产品标准化3.0原则的指引,在建筑、景观、精装三大专业形成导则控制底线,形成住区规划、项目配套、楼栋户型、装修定型四部分的设计导则,最终形成工艺、成本、资源的三方面产品标准化,从而推动标准化体系快速应用落位,严控操盘项目标准化应用落实,有力促进产品提质增效。
演绎理想社区,创造未来美好生活全景。中国铁建集团从客户出发,以营造客户美好生活全景为展望,以客户视角总结与客户密切相关的客户体验场景和客户体验动线。最终梳理出三大场景(地上归家场景,地下归家场景,园区生活场景)和三大流线(垃圾清运流线,快递外卖流线,非机动车流线),将各模块进行展开分析,共同完成美好生活场景的全面呈现。
以要素模块化为依据丰富产品资源。产品标准化3.0的另一成果是形成了主盘流线、景观空间、地库空间、销售中心、楼盘栋型及楼盘精装六大模块,在满足客户需求的前提下,做好进行规模复制的准备。以景观空间为例,2021年,设计公司形成了包括地上归家场景(社区围墙、配套商街、社区主入口、社区次入口、标准入户、登高场地)与园区生活场景(核心景观区、儿童活动区、长者康养区、综合健身区、休闲泳池、24H跑道、启蒙花园、宠物乐园)两部分十四个子项的模块封装成果。各子项模块在西派系、语系、国际系等楼盘风格中呈现现代简约、东方禅意、度假水景、全龄社区等不同的表现形式,共形成136个集团公司标准化研发模块和86个区域优秀项目模块,总计222个景观模块。本景观模块库可以实现整个集团优秀楼盘产品的快速检索与方案选择,进而形成产品选配→文件下载→模块应用→模块迭代→自我更新的正向循环,极大丰富集团公司的产品资源库。
2022年,集团公司李兴龙董事长在工作会议上指出,房地产行业已进入“信用时代”,作为地产央企,要围绕人民对美好生活的追求,专注产品和服务,不断夯实企业发展基础;后又就产品研发发表讲话,指出产品研发工作的深入推进需要提升企业的战略架构能力、基础竞争力以及项目团队的快速反应能力。设计公司继续深化产品创新研究工作,在产品标准化3.0的基础上推出了产品价值手册,分为产品指导手册和产品封装手册两个类别,对于集团公司各个重点城市不同风格的楼盘从战略角度进行经验总结、提出设计规划。
▲图4 西派系产品核心价值点
与此同时,设计公司还根据各区域公司对标准化3.0应用后的反馈及新诉求,在建筑、精装与景观条线开展深化研究工作,形成包含产品库、模块库、精装全系平台在内的“两库一平台”,以便高效投入项目使用,助力集团公司快速做实可研,缩短开盘周期,有效提升各区域公司的基础竞争力;积极在各区域落实产品线标准化体系的属地化建设,确保产品线标准化成果实际落位于项目应用、转化为生产力;将产品标准化同资源、工艺、成本与集采标准化对接,建成贯穿地产开发业务全链路的标准化体系,将已经成熟的标准化成果转化成支撑集采的产品要求,支持集团公司集采工作全面推进。
以产品库的不断完善夯实铁建品牌基础。基于七大区域户型标准化属地化研究基础,结合城市地图与客户地图研究,拉通营销、客研与产品端,聚焦重点板块和主力面积段,开展户型库深化研究工作,形成 10+深化户型并封装。深化户型库套型复制率需不小于80%,基础户型库套型复制率不大于20%。户型库作为产品库的重要组成部分,设计公司在其属地化研究过程中,充分发挥项目团队快速反应能力,涉足集团全部七大区域20个重点城市,最终深化户型数量共计182个。
▲图6 高辨识度外立面:爵系列、樽系列、琮系列
以景观模块库的应用满足人民群众需求。通常而言,楼盘的景观工作可以分为地上归家场景与园区生活场景。设计公司通过确立景观工作产品线导则,形成楼盘绿化设计标准,圈定包含景观灯具、健身器械、成品家具、园林小品、园建材料的设备选型库,导出标准配置清单,从而丰富充实景观模块库,在其应用完善过程中使人民群众在居家生活中体验获得感、幸福感与安全感。
此外,设计公司还在2022年征集各区域公司意见,印发了《设计阶段成本控制手册》,对于集团公司的设计成本控制、数据积累、降本增效做出积极贡献。
结合市场趋势研究扩展销售体系。2023年,设计公司针对创新产品进行研发,并重点开展精装新生代产品研发和精装智能标准化研发。此外,在应用销售体系标准化3.0 PLUS成果、研发复制售楼处的基础上,设计公司还针对入园门厅、地上庭院式、地下庭院+下沉会所开展研究,对标竞品销售体系,结合当下市场示范区主要类型、特征及与常见总图的适应性、与产品线适配性等因素,形成不同用地及定位下的选择建议。获取土地后,所有项目做实体展示区,明确5+2的设计落位:展示区一体化设计,规范参观动线,遵循小区大门→园林展示→外立面→单元大堂→实体样板间展示动线。
▲图8 销售体系
当前市场政策的影响下,产品内卷时代正式来临,各开发商都在对新项目进行精细打磨,全力满足客户需求。产品内卷时代,产品领先才能有竞争优势。只有不断的进行领先性产品迭代创新才能保证持续的产品力。
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