伴随房地产供求关系发生深刻变化，我国房地产市场逐步迈入新发展阶段。住房市场的发展要与人们不断增长的对美好生活的需求相适应；当前我国房地产业正处在新旧模式交替的转型期，站在长周期的动能转换点，更加需要全行业实现高质量发展；这为整个房地产业提出了新的课题，也带来了新的机遇。在这个进程中，房地产企业自身也要有所改变，坚持长期主义，重视战略引领、顺应市场变化，从传统的高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式转向轻重并举的开发、运营、服务一体化，实现稳健多元发展。
01
新发展模式的基本情况
02
国内房地产新的发展模式将贯彻“房住不炒、租购并举”八字方针，对旧有过度偏向“经济、效率”的房地产发展模式，逐步增加“民生、公平”的属性。让广大人民群众住有所居，保障其发展权利。新模式的主要特征可以从如下几个方面展望：
1.从土地制度来看：
土地国有和集体所有的基本性质不会动摇；供地则更多向保障性住房倾斜，价格相对商品房会体现折让；政府会促进形成多渠道土地供应，包括国有建设用地供应、集体建设用地供应、盘活闲置和低效的老旧物业等；出让方式仍然是招拍挂制度为主。
2.从房地产市场交易制度来看：
国家将完善预售制度，加强预售资金的灵活监管，适度探索现房销售；维持畅通的二手房交易市场，探索和推广“带押过户”、“差价交易”等便民举措；形成多层次住房供应体系之前，因城施策采取一定的行政措施稳定房地产市场。
3.从金融制度来看：
国家将完善“三线四档”融资管理规则，完善金融机构房贷集中管理制度，防止发生系统性风险；同时会维持当前20%以上的首付比例，以利于居民杠杆率保持稳定；国家会扩大住房公积金覆盖面，盘活存量住房公积金，同时成立住房政策性金融机构，为保障性住房建设提供新的资金来源；相关部门将逐步放开股权融资，大力发展REITs市场，盘活融资渠道。
4.从税收制度来看：
国家将积极稳妥推进房地产税立法，增设住房持有环节税种；同时完善设计交易环节税种，针对性打击投机炒房行为。房地产税的展开一方面可有效补充地方政府财政，另外一方面是其对于房地产行业平稳健康发展、促进社会共同富裕等具有更大意义。用需求端改革来对行业发展进行市场化的调控，有利于行业走向合理竞争，获得有效需求才是行业的长期成长之路。
5.从配套制度建设来看：
国家将逐步放开户籍制度，使人口流动更加畅通；政府推动逐步向租购同权迈进，推进教育、医疗等公共服务均等化，保障租赁群体的发展权力；同时稳定房租水平，必要的时候可采用立法手段限制房租涨幅。
而中国未来房地产企业的发展模式将演变为三大方向。
1.重资产降杠杆：
传统重资产开发模式继续存在，但杠杆优化降低。城镇化仍将是未来二十年中国房地产行业发展的核心驱动力，中国城镇化仍有巨大空间，房地产开发业务模式仍将继续存在，随着负债红线的管控，传统开发商的负债率水平将较之前有明显的降低。
2.中资产强运营
中资产即为开发加持有运营模式，表现为不动产综合开发经营服务商。国内以间接融资为主，大企业更容易做大，较易形成“大而全”的综合型集团。传统房地产开发企业随着资本的积累，有实力逐步向不动产经营和不动产服务业务方向延伸。
3.轻资产重品牌
轻资产即代建模式。地方城投和地方国企拿地占比阶段性提升，存在较大的专业化开发需求，对轻资产代建企业而言存在一定业务机会。但代建企业相较于同样拥有专业开发实力的传统开发商和不动产综合集团，缺少资本投入项目的实力。因此品牌价值是代建企业的核心竞争力。
03
趋势展望
今年下半年以来，面对压力逐渐加大的房地产市场，政府推出了一系列重大措施，特别是推出降低首付比例、降低按揭贷款利率、“认房不认贷”等政策，对于市场信心的提振起到一定的效果。但最近陆续公布的全国房地产数据显示，无论是房价还是住房销售方面仍然处于下行趋势，这显示房地产市场的信心恢复还需要时间。
我们应该清楚的认识到，相较于短期市场回暖，更重要的是着眼于未来，分析清楚现有的困难，探索如何长期、稳定地推动房地产市场健康发展。国家推出的系列政策必将发挥出长期效应，推动中国房地产市场更加成熟。8月25日，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，大城市加大保障性住房建设和供给，解决工薪收入群众的住房困难，稳定工薪收入群众住房预期。二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。10月30日至31日召开的中央金融工作会议也强调，促进金融与房地产良性循环，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
这些政策均是政府根据当前中国房地产市场的新形势做出的，正在重构中国房地产市场发展的新模式。可以清晰看到国家目前正在重整房地产利益关系，让中国房地产市场重新走向健康、可持续发展之路。
我国整体经济长期向好的基本面不会变，房地产市场仍处于战略机遇期，中央多次强调地产行业的经济支柱产业地位。我们应坚定对行业的信心，持续坚持住宅地产开发的主业地位不动摇，持续把握中国城镇化进程红利。在这个过程中，也需要看到全国房地产市场的多样性与复杂性，需坚持收敛与聚焦的投资策略，精细研判各城市以及城市内各板块的市场发展趋势，做到精准投资，确保投资安全。与此同时，要深刻把握变局中孕育的新局面，紧密跟随地产行业新发展模式的发展趋势，把握市场机会择机拓展多元业务，向不动产经营、不动产服务、以及代建等方向进行业务延伸，确保公司地产业务全方位可持续的健康发展。
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