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顾村，刚需也不愿“躺平”

楼市房产 2024-11-24 08:01 上海

顾村，一直是近年来楼市的热点板块。

对于两三百万刚需首置的小伙伴而言，顾村有大量低价小区、房源可选，且有轨交近市区通勤和成熟配套，多半亲如故乡。

而对于居住多年已小有积蓄的改善群体而言，顾村无法完成内部置业需求的升级迭代，“逃离”似乎成了多数人的选择。

二手数据显示，顾村二手房每年成交都很活跃，去年的成交量依然是宝山各板块的TOP1。

而每一套房子交易的背后，都意味着：

一边是奔赴，一边是离开！

这个外环边的成熟大居，能吸引人，又留不住人！

顾村，为何这么矛盾？

01

顾村的两大IP

翻开顾村的历史，堪称就是过去20年间上海近郊的一部拓荒史。

时间见证了曾经的“小土村”，如何蜕变成了今日的“桃花源”。

两个重大节点的楔入，让顾村命运的齿轮开始转动。

第一个节点是2007年，顾村公园开建。

2012-2014年间，顾村公园一期、二期相继建成，现在是上海面积最大的郊野公园，有3个世纪公园的大小。

此后一连数年，每年春天的樱花节都让顾村成为了魔都全民网红打卡地。

顾村公园，也成为了顾村最大的流量IP。

第二个节点是2009年，顾村正式成为“六大动迁基地”之一。

随后是轰轰烈烈的动迁大潮，新顾村大家园、好日子大家园、馨佳园等动迁大居相继落地，顾村的人气直线飙升。

动迁大居，也成为了顾村的第二大IP。

到目前，顾村实有人口已超３５万。

截图来自宝山统计年鉴2022

这样庞大的人口基数，放在上海所有街道/乡镇中，都是数一数二的。

楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口。

如果从这套逻辑顺下来，至少在人口这张王牌上，顾村似乎“开局就赢了”。

02

顾村是宝山区的“心头肉”

伴随着过去10年人口的大规模导入，顾村的配套资源也在快速落地。

客观来说，宝山的优质商业、医疗、教育资源一直比较匮乏。但顾村拿出来的都堪称“大手笔”，只有让兄弟板块羡慕的份。

首先就是轨交。目前宝山区一共通车了4条轨交线，顾村就占据了2条。7/15号线在顾村交汇，这也是外环外少有的双轨交站点。

未来，18号线的起始站也在顾村边缘；另外还有规划中的宝嘉线，据悉也将在顾村潘广路设站，和7号线同台换乘。

“地铁一响，黄金万两”。顾村可谓把轨交对于区域/板块价值快速赋能的诀窍统统拿捏了。

当然，顾村的地面交通不咋地，出入的主干道就只有一条沪太路，高峰时期堵得要命。

医疗方面，2012年华山医院北院建成开业，是目前为止宝山仅有的3家三甲医院之一（另外2家都在吴淞）。

商业方面，2017年约14万方的龙湖天街开业，连同已经营运多年的绿地正大乐城，一下子让顾村的商业能级提升了好几个level。

教育方面，顾村没有梯队靠前的公办学校，这个可以算是短板。但板块内也落地了宝山世外和民办华二宝山实验（已更名民办华曜宝山实验学校，2024年搬到杨行）两所优质民办。

可以说，就是在最近10年里，顾村各方面的配套资源都迎来了跨越式的发展，一跃而成为外环外配套颇为成熟的区域。

反观其他几大动迁基地，能在配套资源的能级和成熟度上打过顾村的，似乎没有。

甚至在规划定位上，顾村也要高出一截。

在上海2035规划中，顾村全境跻身上海主城区。

主城区意味着与市区的联动性更高，出了主城区，那可真的是“郊区”了。

顾村划进了主城区里，这是南翔、唐镇们期盼已久但现在还没实现的“梦想”。

这样看下来，顾村在中局打出来的也是一手“好牌”。

03

顾村留不住改善需求

但奈何，给了这么多优质资源，顾村的房价却老是起不来。

对比几大动迁基地，10年间顾村的房价涨幅是垫底的。

症结到底在哪里？

其间况味，讲起来就颇有些无奈了！

首先，顾村缺少品质商品房。

每个地方都需要一根“定海神针”。

何为“定海神针”？就是品质商品房！

大家都知道，外环外最近几年强势的板块，像唐镇有绿城玉兰花园，大虹桥有仁恒西郊花园，南翔有华润中央公园，这些楼盘都是当地二手房的价格锚点。

一来，它们托起了本地的房价天花板；二来，它们也是本地改善客群的“闭环”。

然而我们看顾村，优质商品房屈指可数，多数是像好日子大家园、馨佳园这样的动迁大居。

被动迁房包围的商品房，即便小区人车分流、物业、环境绿化好，耐不住“价格就是硬道理”，很多预算提不起的二手客户，转头就买动迁房。

所以，保利叶语、保利叶上海、旭辉依云湾等商品房“孤掌难鸣”，根本没法抱团取暖，也无法形成品质商品房界面。

这也导致保利叶语们至今没能带领顾村房价强势崛起，在这波回调中，甚至处在“超跌”状态。

截图来自一房一万二手房小程序

何况，保利叶语、保利叶上海都是有超10年楼龄了，除了少量别墅，其他能承接本地改善客群升级迭代的产品真心不多。

换言之，从刚需迈入改善，顾村是“断层”的！

而真正让板块价值沉淀得更加厚实的，其实是看能承接多少改善的能量，改善客群越多的地方，购买力也更强。

动迁房太多，兜不住改善需求，完成不了板块内的置换“闭环”，这是顾村说不出来的“痛”。

其次，顾村缺乏产业（环伺）。

在过去的10年，外环外凡是能够和强势产业高地搭上点关系的，房价都不会太拉跨，因为产业能够输送购买力。

你看唐镇、周康，甚至航头，跟着大张江都混得风生水起。

华泾吃到徐汇滨江的红利，梅陇是莘庄、徐家汇，泗泾是漕河泾，杨行是大宁……这些板块的涨幅都是外环外靠前的。

顾村有7号线直达静安寺，按道理也行呀？

但鞭长莫及，前面的大华、上大都没带动起来，怎么能轮得到顾村。

本来说看看邻居上大能不能给力点，无奈南大智慧城也是“困难户”。

而说到产业，宝山自从宝钢走了后一直“没缓过神来”，产业转型任重道远。

别人靠不住，就自己干呗，所以顾村也搞了个“机器人产业园”。

这个产业园原先是以物流仓储、初级加工、钢材堆场为主业的顾村工业园区，占地面积3.09平方公里，2008年才开始转型引入机器人产业。

这么多年过去了，这个产业园的机器人和智能制造产业产值规模才做到200亿元关口。（数据来源：上海宝山）

顾村的一个新盘，华发四季河滨销售额都有65亿。200亿相当于卖3个华发四季河滨。

可见，顾村机器人产业效益短期内还没做大做强，能够外溢的购买力，非常有限。

没有优质的商品房界面，没有强势产业高地环伺，顾村，只能做睡城。

04

新顾城能否带领顾村冲出“重围”？

真的是“成也萧何，败也萧何”！

动迁带来了城市配套，也带来了人口，但由此带来的动迁界面和庞大居住组团，却在时间的洗礼下，变得越来越“苍老”。

居住的老人太多，人口老龄化严重，当你走进顾村稍老些的动迁社区里，你会感受到些许”暮气“。

嘉馨苑实拍

随着楼龄渐老，长此以往，还有多少年轻人愿意买在这里？

很显然，顾村也不想“躺平”，一心想摘掉“动迁”的帽子，并付出了行动。

2015年3月，“新顾城”规划批复落地。

按照规划，新顾城总占地8.3平方公里，规划人口14.2万，周边辐射人口40万人。整个新顾城围绕生态、健康、智慧、人文、乐活五大定位，将打造成为“北上海之心”。

除了极少部分产业，超600万方的体量都是拿来做住宅。

这个规划堪称把顾村现有最核心的土地都给腾出来了，如果好好开发，应该能够形成高品质住区。

遗憾的是，现在早已经过了人口大规模导入的黄金时期。

如今五大新城也在抢人口，按照现在的形式，顾村还真未必能打得过松江新城和嘉定新城。

而且值得注意的是，现在新房热潮退去，外环外的新房也进入存量模式，很多楼盘卖不动。

顾村造那么多的房子，得卖多少年，才能聚拢人气。

光靠打造商品房肯定不行，所以新顾城又规划了很多动迁房。

现在大家能看到，近些年上实海上菁英、中企光华雅境、保利和颂、中建熙江悦、建发熙和府在陆续上市的同时，附近的动迁房也持续建造、交付。

所以，绕了一圈，新顾城好像又回到了顾村的“原点”，动迁的基因始终没有摆脱。

好在一点是，新顾城的商品房和动迁房居住界面清晰了很多。新顾城还是把靠近刘行站、潘广路站的核心位置的地块让给了商品房。

就在去年的四批次土拍，新顾城拿出来“压箱底存货”，由招商竞得潘广路TOD地块。

这幅综合体地块，又一次寄托了新顾城“全村人”的希望，尤其整个地块中商业约17.48万㎡，占比53%，将打造招商蛇口在上海打造的第四座花园城。

招商的动作很快，据说拿地一天后规划稿就出炉了。住宅方面，将提供超1500套房源。

效果图仅供参考

现在你站在潘广路举目四望，仍然有巨量的土地等待开发。

有土地，就有希望！

新顾城实拍

05

最后的话

老实讲，顾村宜居么？

飞哥个人以为，还是比较宜居的。

爱上它的人，会为顾村的公园、绿化由衷激赏；这里没有大家常见的所谓航道、人生终点站、垃圾场等不利因素的影响；这里的房价也比较友好，无论是新房还是二手，都是同维度的价格洼地；而且还离市区近，轨交通勤便捷；配套成熟，不用等规划，没有虚饰，也没有遮遮掩掩……

但同时，顾村的短板也很明显，规模庞大的动迁组团和动迁界面；没有产业，也没有强邻帮衬；也缺乏大型规划，成长上限一眼望去就是“小透明”；甚至有人觉得，身在宝山似乎也成了“原罪”……

然而不管怎么说，顾村都是北上海刚需必看的一站。

如果你的预算在2-300万，不妨可以挑挑新造动迁房；如果在4-500万，这里的新房契合度会很高；如果预算都超6-700万了，其实不大建议你来看。

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