内环内+正滨江+低密洋房！保利·外滩序BUND45已过会！
楼市
2024-11-23 08:01
上海
从19世纪洋房在这里诞生至今，它从单一的建筑演变成代表城市、文明甚至个人身份的象征。据数据显示，全上海留存的老洋房中，徐汇约占39%，长宁约29%，卢湾（并入黄浦）约9%，静安（主要指老静安）约占8%。而一个世纪后的今天，关于城市文明“迁徙与融合”正在悄然发生。不一样的是滨江+产业的融入，让土地拥有了与时代同频的节奏。
内环内+正滨江+低密洋房，每个关键词都足以让人没有拒绝它的理由！我敢说，过去10年想要在上海内环内遇到一个完整的洋房项目，概率真的极小极小。根据一房一万数据中心显示，截止到2024年10月23日，近10年来，内环内新增的新建商品房为44198套。同期新增洋房1331套，平均每年供应133.1套。
而在成交方面，10年间内环内洋房一共交易了1410套。我们把这部分数据具象化，可以看到在过去3年洋房一直处于供应吃紧的状态。即使处于0供应期，我们还是看到市场依然保持着一定量的成交。没有新增供应怎么办？客户还要从仅存的库存中继续淘。这足以代表内环内洋房市场，需求端的“内驱力”极强！但根据一房一万数据中心显示，截至10月20日，内环内可售的洋房存量仅5套，这已经是十年来的历史最低位。
更不用提叠加滨江这类超强buff后，洋房的稀缺性几乎到了和内环别墅相媲美的级别！正因为知道这些数据，当我看到保利·外滩序BUND45、BUND88的产品时，心中涌起了难以言表的惊喜。据传在今年初，开发商团队曾在全市各处考察地块，但迟迟没有遇到满意的。直到BUND88所在的地块出现时，所有人为之振奋。这也是为何在7月上海首次解除限价的土拍中，保利发展鏖战60轮也势必拿下该地块的决心！它和之前的BUND45地块组成的双子星，同样拥有优越的地理位置+超低的容积率。据数据统计，今年1至10月内环内一共出让了8块纯住宅用地。仅2块用地的容积率低于2.0，这两块地块正是现在保利·外滩序的所在。其中BUND45容积率约1.2（含风貌别墅）；BUND88则为1.8，更为难得是45和88两个地块的形态工整，有利于楼栋和园林更舒展的布局。这也决定了保利·外滩序拥有突破市场上限、重塑人居方式的能力！当其他楼盘还在努力卷精装、卷公区时，保利·外滩序早已另辟蹊径：用洋房+风貌别墅的产品形态，走出独属自己的“赛道”。据悉，BUND45涵盖74套洋房+38套风貌别墅，BUND88则由202套洋房组成，所有洋房均为8层设计，实打实的真洋房。主卧+北次卧配置270°飘窗，3个朝向可享受L型的转角视野。BUND45样板房实拍![]()
相比于传统百平3房对餐厅面积的“缩减”，户型拥有完整宽适的餐厅空间。BUND45样板房实拍
再是建面约131㎡的四房两厅两卫产品。
南向3面宽+大采光面，主卧采用独立套房设计，私密性极强。作为内环内罕见的8层纯洋房，88地块的户型非常纯粹：在看到户型的那一刻，我真正理解了在售楼处时，销售的那句：“能超越BUND45的产品，只有BUDN88！”
先看整体，BUND88的户型与BUND45一样，采用一楼花园+顶楼“灵动空间”的丰富组合。更精彩的是，BUND88所有的一楼户型拥有宽奢的地下室！买一得二+独立花园，这样的double“爽感”，内环内独一份！我咨询了一位一级注册建筑师，对方表示目前百平三房的客厅主流面宽为“3.3-3.6m”。保利·外滩序光一个客厅面宽就足足高于同类户型约40%。餐客厅采用少见的方厅设计，搭配1.5面宽长阳台，彰显气派，这在百平产品中极难遇到。入户处采用S墙设计，既巧妙利用空间，又保证了进门的视觉一体化。严格遵循了动静分区的设计，主卧采用了豪华酒店的套房设计，搭配转角飘窗，有面子更有里子。采用更方正的U字型厨房，多人进出时更显从容，实用性强。南向宽奢的4开间，公区全自然采光，扩充视野，提升舒适通透感。电梯直接入户+内外双玄关，媲美豪宅的层层归家仪式感，与内部空间形成视觉隔档，隐私性拉满。动线上做到主客分区、动静分离的双设计，保障家庭成员拥有独立、完整的空间。阳台和主卧采用270°的L型环幕设计，主动拥抱更丰富的园林景致。4个卧室+2个卫生间+厨房均配有飘窗，空间实用性更强。主卧为独立套房，步入式衣帽间，同时远离公区，更好兼顾隐私与静谧感。如厨房囊括了嘉格纳三件套+博世双开门冰箱+高仪水槽龙头+大金中央空调等等。客厅电视背景墙采用大理石等等，足以媲美不少豪宅配置。从地块+洋房+户型，在保利·外滩序你仿佛感受到一个天生学霸，却依然努力内卷的优秀。在最新的《黄浦江沿岸新规划》规划中，区段一的新质秀岸段+区段二的世界客厅，交集出一小部分位于杨浦东外滩南侧的区域。![]()
这里将同时受到了两个区段规划的价值影响，保利·外滩序正处于该区域，未来享有的超高能级不言而喻。文件中提到“中层品质提升范围：从滨江开放空间向腹地拓展约500-1000米范围，加大土地收储力度，推动城市更新”。项目周围的滨江实景图
这意味着项目所处的范围，整体的居住氛围迎来质的飞跃！这些都从根本上对项目起到极强的助推作用，进一步夯实了未来价值。在上海内环内，随着陆家嘴、北外滩的逐步开发成熟，整条滨江沿线能成片开发的区域仅剩杨浦东外滩南侧的一片区域。强大的规划能级+稀缺的土地价值，让保利·外滩序迎来了属于自己的高光时刻。周围高能级的产业规划，也是项目的另一大亮点。美团、b站、字节等互联网巨企也将在未来两三年内逐步搬入杨浦滨江。根据清华大学全球产业研究院副院长曾发布的《中国产业互联网生态发展报告》中估算，产业互联网在2035年会占中国GDP的21%左右。未来超1/5的GDP将由产业互联网所贡献，杨浦滨江所引入的产业，正代表着这座城市希望的所在。产业——高知人才——置业需求，将在这里形成非常健康的职住需求链，源源不断的为这里带来充沛的置业、租赁需求。更难得的是，目前项目所处的区域正处于自身价值爆发的前夜。
目前同样距离滨江约500m距离的黄浦滨江，新房价格站上了17万+；而在徐汇，距离黄浦江约1.2km的徐滨板块，单价也突破了14万+。相比而言，保利·外滩序无论在产品形态、土地稀缺、产业潜力、规划等方面，均处于遥遥领先的优势。目前外界对项目预估的价格非常具有竞争力，未来可腾跃空间更大。从年初持续至今的上海豪宅热，叠加越来越宽松的购房政策，对内环内稀缺资源的抢夺也必将持续。
