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去过江川路好几次，但从没有去过它的江边。不知道大家是不是跟我一样？
写这篇文章之前，我又去了一次江川路，第一站即闵行滨江公园。
虽然对岸是奉贤西渡，看不见林立的高楼，只是低矮杂乱的厂房，但相比喧嚣的市区，更容易让人心静。
耳边是江水奔腾的声音，夹杂着空旷的歌声，眼前是小狗在草地上欢快地奔跑，大爷们放飞着风筝……古老的渡口依然在运转，骑着电瓶车的人们匆匆忙乘船跨过江。而江这边，老闵行江川路也在静静述说着时光里的变迁。
在闵行一众板块里，曾因工业化而辉煌的江川路，今昔一二手房价仅高于身在浦东的浦江。如今再手握“大零号湾”剧本，可惜过了为规划买单的时代。靠学区征服了一部分人，但学区≠宜居，江川路本身略显尴尬。虽有滨江，但崛起之路还显漫长；虽有产业、学区，但生活品质尚需妥协。抛开缥缈未来不谈，只论眼前，江川路在上海新房单价5万级板块中又有几分胜算？关于闵行之名的变迁、上海县与原闵行区“撤二建一”的历史，这里就不多讲了。大家只要知道，江川路板块就是约定俗成的老闵行即可。
20世纪50年代，上海近代工业文明的“四大金刚”——上海电机厂、上海汽轮机厂、上海锅炉厂和上海重型机器厂在此诞生；接连而立的工业建筑鳞次栉比，激情燃烧的岁月，老一辈人用汗水造就工业化的黄金时代。而今当你漫步在江川路上，会看到绵延数里的高大香樟树，郁郁葱葱，如伞如盖。
然而，你或许并不知道，这条路和这些香樟树都曾经在全国引起过轰动。1958年，闵行一号路工程建成，与之配套的还有 1959 年 3 月上海市建委提出的“闵行一号路成街成坊建筑”的规划方案。其沿街的11幢大楼，从1959年7月开工，到同年9月交付使用，仅用了78天，因此也被称为“78 天建成一条街的奇迹”。1959 年国庆前夕的《解放日报》曾发表专题文章，将闵行一号路誉为闵行的“淮海路”…伴随着时间推移，工业化时代的落寞、现代化城市的进程，当时时髦的工人住宅、动迁房，如今已变得衰老而斑驳，铺就江川路板块略显沧桑的城市底色。从板块二手住宅分布图来看，整个江川路，建于2011年后的次新房较少，主要集中了大量建设较早的早中期商品房、老公房，进一步印证板块的“衰老”模样。沿街店铺外面，老爷爷们闲适地打着扑克；经营着小房产中介的大姐，养着七八只流浪猫；街边坐着，找工作的大爷大叔们……这里与繁华的上海市区截然不同，更像是你记忆中熟悉的家乡老县城。商业分布也较为零散，在寰乐里、滨江生活广场、寰悦广场等老牌商场之外，剑川路地铁站旁的龙湖闵行天街（2019年开业），能级更高、设施品牌也更全。区域内最好的医院是一所三乙医院-上海市第五人民医院，此外还有建于1991年的综合性医院-上海沪闵医院，占地不大，被一众老破小裹挟。
5号线在江川路设剑川路、东川路、江川路、金平路、华宁路、文井路和闵行开发区站，基本上贯穿了整个板块。在建中的23号线，也将链接徐汇滨江-华泾-吴泾紫竹高新，再串联老闵行的东川路-金平路-华宁路-文井路-闵行开发区站。相比备受诟病的5号线，23号线能级更高，也将让江川路更快串联到核心区域。第二部分我们重点来聊聊学区，其貌不扬的老闵行，教育资源属实令人意外。此前，我一直以为江川路的二手房成交火热，是因为大零号湾产业。然而，深入了解之后，我发现学区资源和房价便宜才是它成交活跃的主要原因。江川路板块东北角即上海交大闵行校区，再往东就是华师大闵行校区。背靠交大，板块内坐拥交大实小、交大二附中等交大系教育资源。此外，这里还有江川路小学、闵行区中心小学、闵行中学、民办文绮中学、闵行三中、闵行五中等诸多学校……学府氛围相当浓厚。其于1994年建校，在2017年3月由交大附中闵行分校全面接管。自此，无论是学校管理、课程规划，还是师资力量，交大二附中都获得了交大附中及其闵行分校的鼎力扶持。2022年，有101名学生考入市重点及以上学校，其中32人被四校及四校分校录取。2023年，四校及分校录取人数达到40人，占比12%；市重点录取人数更是高达118人，录取率高达35%；区重点以上录取率也达到了59%，普高以上录取率则高达93%。339个毕业生中，四校及分校录取69人，占比达到了20%，与去年相比增加了8个百分点；市重点录取142人，占比也攀升到近42%，与去年相比增加了7个百分点。对于鸡娃的家长而言，这样的交大二附中怎能没有吸引力？
更何况交大二附中的入学门槛相对较低，只需户籍对口，且目前并无入户年限的限制，入学门槛也大大降低。另一方面，其对口小区总体房价较低，二百多万可以买两房，四五百万左右可买到次新商品房三房。近年来江川路的二手房成交量始终居高不下，在情理之中。2024年至今，江川路二手成交量与金虹桥、七宝板块不相上下，超越颛桥、马桥、吴泾，是闵行南部区域的第一名。今年以来，江川路二手住宅成交量TOP10的小区，套均总价基本都在一二百万，对口交大二附中的小区，房价相对更贵一点，今年成交均价在4万+/平。
但若以成交均价TOP10排名来看，前十大多都是对口交大二附中的板块标杆小区，如当代万国府，为建于2017年的近期商品房，今年共成交了39套房源，套均面积80多平，成交均价约6.47万/㎡。但可惜城市界面略差，同时地理位置较偏，距离市中心有一定的距离，这也限制了一些家庭的选择。但倘若一切完美，自然也不是这个价格了。若不看隔江的浦江，江川路板块的新房价格，也是浦西闵行所有板块中最便宜的，今年新增供应均价仅5万+/㎡。华润出品，品质是OK的，最让购房者打退堂鼓的是周边的城市界面。倘若不在闵行或者沪西南工作生活，它并不是最好的选项。与其他五万级板块对比，如嘉定新城、青浦赵巷、宝山顾村等，整体配套、城市界面并不如它们。说起来有点残酷，它最大的稀缺性，是闵行滨江。但当下的闵行滨江，还籍籍无名，并带不来更多的能量。写多了板块的崛起史，发现许多板块的发展轨迹似乎冥冥之中已被注定。往昔的发展脉络，如同为今日奠定了不可磨灭的底色，任何发展都只能在此基础上进行修补与拓展。但好在，江川路地处滨江地段，背靠交大和华师大，本就拥有令人艳羡的先天禀赋。昔日国之重器，应如何焕新？江川路，也从未放弃过自己的滨江优势。
全市有“一江一河”两岸公共空间品质提升的民心工程，江川路也有属于自己的“一江一河”城市更新项目计划。一江，指的是江川区域的滨江岸线，长达6.3公里，是“还江于民、还景于民”的重头戏。1公里示范段内，滨江川上美集、乔榛语言艺术馆、滨江艺库、南外滩公园等项目陆续建成…一河，则指横泾港河串起的科创水岸。总长约2.7公里，将直达黄浦江畔。其计划分3期建设，连接沿河住宅、学校、公园绿地、商办等，滨水空间将布局咖啡馆、餐饮、书店、体育健身等；一期建设预计今年年底开工，北横泾两岸的多个居民区、学校及公园将实现沿江单侧贯通。除了“一江一河”，还有四个关键字“一线一路”，合起来即是“一江一河一线一路”，是江川路当前发展的重中之重。![]()
一线，以轨交23号线建设为牵引，同步推进东川路站TOD开发研究，打造江川路的新中心。一路，即曾经的一号路大修，江川路“美丽街区”建设。其改造更新路段总长1042米，将结合口袋公园、人行道路和林下空间等“微更新”，打造一号路云窗、国潮商业街、餐饮百乐门、市井江川、家庭城市剧场、未来江川实验室等节点，目前部分工程已进入施工阶段。此外，板块内还涌现了大零号湾图书馆、兰坪集（曾为老闵行地区最大最老的兰坪菜场，已升级改造全新亮相）等新地标…而今学区撑起了江川路的半边天，但发自内心希望：学区仅是附加值，真正的宜居应是生活品质的全面提升。期许三水之地的规划方案早点落地，更国际化、年轻化的滨江段开发，将是江川路与闵行乃至上海其他板块竞争的根本。![]()
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