上海豪宅库存，正加速“过剩”
楼市
2024-11-22 08:03
上海
这是从年初豪宅掀起热潮至今，大家心中愈演愈烈的问题。一方面大家希望上海的豪宅奇迹能一直延续，这是楼市实力最后的“信仰”。另一方面不断入市的豪宅项目，让人们心中难免涌起隐忧。根据一房一万数据中心统计，截止到10月28日，2000万以上的新房共计销售4319套，总金额1552亿（我统计了从2020年至今开盘的楼盘）。不到10个月，上海卖出的豪宅新房套数达到2023年全年的1.27倍，2021年的1.43倍。而1552亿相当于上海第一家销售额破200亿的商场——环球港（去年203亿）7.6年的累计销售总额。在某豪宅售楼处，一位资深销售对我说：“到访的客户不如上半年多，而且被分流掉不少，客户转化上有压力。”火了大半年的豪宅市场，随着这个秋天仿佛走进了一片迷雾渐起的森林。除了明面上不断新开的楼盘带来的销售压力外，或许我们从那些没卖掉的库存房源，也能窥得豪宅暗处的一丝现状。![]()
注：存量计算范围从2020年1月-2024年10月28日期间开盘的楼盘，所有数据以网签为准。数据上肉眼可见的是，上海今年2000万以上的新房豪宅存量正在逐步走高，尤其在9月出现了一个存量的峰值。根据一房一万数据中心统计，截止到10月28日全市豪宅库存为2687套，为历史第二高，最高出现在今年9月底的2820套。尽管10月出现了一定的下降，但整体上可售存量依然处于高位，这仅是近4年内开盘的项目，还未算所有历史遗留库存。而与新房库存不断高企的情况相反，今年下半年成交的势头相比上半年出现趋缓的势头。尽管豪宅新房受到供应结构和客户偏爱的一定影响，但不可否认，再有钱的上海也有点招架不住短期内巨大的供应。我从数据库中拉取了各区域截止10月28日的存量情况。![]()
注：取数口径为2020年1月至2024年10月28日，期间开盘的2000万以上新建商品房库存，数据以网签为准（下同）黄浦、浦东、杨浦位列全市豪宅库存前三；静安与闵行不分伯仲，其余略有存量。当然单纯看这份存量会有所失准，我们再看一下各区的新增供应量。
截止到10月28日，黄浦一共供应了2387套，占到了全市总量的43.4%。静安与浦东分列二、三，897套与799套，徐汇654套，杨浦379套、虹口168套。
拿着这几个数据，我们再回头看上面的存量，情况就变得颇有些耐人寻味了。从绝对量来说，黄浦以几乎半壁江山的供应量与其他区域拉开了不止一个身位。要知道北京整个上半年1000万以上的豪宅成交套数为2626套，3000万以上仅386套（据CRIC统计）。也因为较好的“胃口”，黄浦在旧改上才会没有后顾之忧的快速向前。情况相对堪忧的反而是浦东和杨浦，仿佛和黄浦对调了剧本。
今年新增供应量第三、第五，在近4年来的历史库存上却位列第二、第三。![]()
从数据来看，两者无论过去和现在，都可能存在一定的滞销情况。但考虑到浦东今年的新增供应量是杨浦的两倍，所以去化能力优于杨浦。相比于黄浦、徐汇、静安这些兜里揣着“老底子”金字招牌的“二代”们，更容易讨资本偏爱，浦东毕竟也有陆家嘴+花木两个成熟的豪宅板块打底。杨浦在豪宅这个塔尖市场中需要沉淀和打磨的东西还有很多。但不管怎么样，从全市来看豪宅新房的存量正在不断攀升已经是趋势了。大约两三个月前，我“潜伏”的两个500人的中介豪宅群里，每天都充斥着热火朝天的讨论。大部分人的预算在两三千万，偶有四五千甚至更高的大佬现身。于是我从一房一万的数据库里找到了全市2000万以上挂牌数据，尽管在情理之中，但还是让我有点意外。截止今年10月20日，全市2000万以上的二手豪宅在挂套数已经达到了5780套。这个挂牌量不出意外的话，也已经来到了近10年的历史最高位。如果仔细看的话，市场在3月经历了一个挂牌的相对低点后，后续一直呈现增长的趋势结合新增挂牌的情况来看，这种出货情绪的一致性，接下来一段时间也大概率会延续。
在挂牌的区域分布上，浦东（1549）、黄浦（748）、徐汇（657）位列前三，长宁、闵行和静安依次排名。某种程度上说，挂牌相当于二手市场的可交易库存，可见默默增长的二手抛压不容小觑。注：剔除受新年影响的2月成交，10月数据截止到20日成交在6月（5.27新政影响）达到一个年内峰值后，出现了一个明显的下滑，延续至今。即使微缩到9.29新政后，10月前20天的成交来看，二手豪宅也几乎难以超越6月（网签存在一定滞后性）。结合6至9月新增挂牌整体处在400套+/月的情况，在挂的新高数据接下来大概率还将继续被刷新。我也粗略计算了一下：按照前10个月，月均178套的成交计算，目前5000多套挂牌的去化周期约在32个月。2023年这个周期为29个月，2022年为15.8个月。仅过去两年，二手去化周期已经翻倍。挂牌的不断上升，成交数量的下滑，二手豪宅的承压正在不断加剧。据不完全统计，目前仅内环内待入市的新房批次（含加推）尚有77个。这当中盛产豪宅的区域，如黄浦有26个，徐汇3个，其中豪宅今年供应的整盘均价没有低于过14万/㎡。另外大概率含有2000万总价的新房区域，譬如静安22个（江宁路+曹家渡4个，另外18个基本位于西藏北路与不夜城板块）、杨浦12个、浦东和长宁各3个等。我同时也看了最新的六批次和下个月将上新的七批次土拍。其中六批次中有潜力出产2000万以上房源的地块只有中海地产斩获的杨浦地块（位于缦云上海的北侧）。而下个月上新的地块中，久未上新的虹口地块以及3块杨浦地块，当中也有部分房源有望加入2000万+的豪宅行列。![]()
虽然我们难以估算到房源数量，但很明显，豪宅未来的供应还会持续增加，或者说放量的操作空间很大。“堰塞湖”形成的背后，实则是豪宅市场将面临的“马太效应”。高库存的市场也将加剧客户选择上的分化，这也越来越考验开发商对产品的开发创新能力。上海对豪宅的消化边界值到底在哪里，我们一直不得而知。而这次豪宅史无前例的巨量供应或许能让人们终于一探究竟。但无论如何，作为大陆豪宅“吞吐量”最大的第一城，深不见底的上海会在这场豪宅大战中留住更多富人的财富“羁绊”。
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