上海顶级资产，开始“粘不住”有钱人
楼市
2024-11-25 08:01
上海
这些单套动辄数千万甚至过亿的资金，源源不断的涌入这座被誉为内地经济最坚实的城堡内寻求避险。但在一片豪宅喧哗的背后，是否真的意味顶层财富的稳定？近日看到了一些数据，我发现那些隐匿在塔顶尖，引领城市财富流向的顶级资本，正在悄然发生变化。我们试图从一些财富交易的结果，去窥探这座城市顶级资本的冰山一角。叙事开始前，我先用两组数据的变化，为大家解释这篇文章的初衷。![]()
如果站在5000万＋的维度去看二手豪宅的成交，今年上海的市场其实表现良好。如果对这部分数据，以1个亿为界限做出分层，又会浮现出一些不同。注：成交总价过亿的豪宅在5000万以上成交中的占比一个明显的现象：今年过亿的二手顶豪成交占比缩水了！把两组数据放在一起来看，5000万至1个亿的资本在持续涌入，1个亿以上的顶奢豪宅却在萎缩。我也从一房一万数据库，获取了全市亿元级豪宅新房的情况，发现数据出现了值得玩味的变化。
早在2022年之前，这部分顶奢的新房市场一直呈现出高度的供不应求。直到2022年开始，顶奢新房市场连续3年出现了供大于求。到了2024年，截止8月底，全市供应了37套总价过亿的新房，成交了30套，而未来还将有新增供应持续进入。我们带着这样的视角背景，再去看待眼下的豪宅新房热卖，是否更值得思考。结合前面二手的表现，当前的市场下，顶级财富在缩水，次顶级的财富却在加快买入。或许有人会说，豪宅市场一直与普通住宅关联度不高，对普通人来说研究这个并没有什么用。这些顶级资本影响的未必是楼市走向，却是可以衡量对一座城市中短期的信心。根据一房一万数据库统计，8年来全市二手顶豪一共完成了124次成交（基本不存在单套反复成交的情况）。
为了让这部分神秘资产更具象化，我们对数据又进行了一些拆解。首先，被大佬最青睐的二手顶奢豪宅究竟隐藏在哪些板块？
8年时间里，联洋成交了24套亿元豪宅，衡复22套，西郊16套。3个板块占到总成交套数半壁江山。（需要说明，一房一万数据库对联洋板块的划定，和市场传统认知中的花木板块有一定重合。）其中联洋和衡复在8年间有7年保持成交，西郊为6年，从一个侧面反映出内部的产品流通性较好。但如果在另一个角度看，也证明板块的资产换手率更高，背后原有资本出于某些原因需要离场。而陆家嘴以11套占据第二层，其余成交分别在个位数，且成交年份不连续。但这里需要说一下，在今年亿元级的二手豪宅成交板块中，陆家嘴、淮海中路以及黄浦滨江全体缺席。与之对应的是这3大板块今年新房豪宅的供应放大，成交火爆。![]()
无论从成交量还是价格，2004年就建成的御翠园表现更稳健，颇为市场常青树的气质。略显年轻的九间堂，在成交价格的表现上就相对“浮躁”一些，起伏较大。但从板块内外的情况看，由于没有直接冲击二者的同类产品新盘，也让二者的价值暂时在一个安全范围内。由于内部大多是单体的独栋花园洋房，我们很难像具象到某个楼盘一样分析。
但以板块内的霞飞别墅近3年的两次成交来看，单价分别稳定在36万和38万左右。足见这种板块+产品的双“孤品”特质，更像苏富比拍卖中的珍品，对某一部分顶级财富人群有着极强的吸引力。相比于同级别的联洋与西郊，通过五六百平的大面积抬升总价，衡复顶豪在单价上拥有俾睨众小的王者气势。
毕竟要沉淀出整座城市底蕴的豪宅，也唯有衡复可以提供这样顶级精神奢享。尽管在单价上汤臣一品到去年依然保持坚挺，但由于今年板块内的新房供应放量，也让它面临客户被分流的难题。作为和御翠园、九间堂（一期）同一时代的老牌豪宅，在同样面临房源老化状况的背后，汤臣一品这样的瞰江平层所面对的挑战会更加巨大。既沉淀不出衡复那样的底蕴，没有御翠园、九间堂城市独栋的稀缺性，却又无法逃离同类型豪宅新房分流的局面。这大概是我在一堆豪宅数据中，发现的为数极少，能在年份连续性、成交单价增幅、成交套数表现上，都具备向好性的顶豪楼盘。
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从目前各豪宅面临的分化情况来看，真正的顶级价值似乎正在被市场重新审视、评估。面临滞销困境的不仅是顶豪，还有财富量级在一个身位的大宗资产。根据戴德梁行之前公布的数据，2024上半年上海大宗交易市场成交 32 宗，总金额为 208 亿元，同比下降 42%。比如过去较为被青睐的办公写字楼方面，二季度的空置率继续处于19.6%的历史高位，租金环比持续下滑。根据仲量联行公布的数据，二季度中央商务区租金环比下降4.6%，非中央商务区环比下降3.8%。预计到今年底，还将有约70万方的写字楼面积入市，商办物业在未来面临的滞销压力可见一斑。据权威机构公布的数据，内资在上半年占到总成交金额的78%，为三年来最高，而外资的占比仅22%（若非南翔印象城的大宗交易，实际占比会更低）。内资企业的资金涌入上海，一方面是更好看上海资产的回报率，同时也是在寻求资金从本地撤离后，寻找更安全的地方避险。这背后代表的是不少城市发展的停滞，更是某些行业衰退等现实。而在上半年的成交中，偏自用型的买家占比从去年的21%，上涨到了今年上半年的36%。可见企业即使要出手上海的大宗资产，也倾向于实用主义。如传统核心市区，临江商办物业，或者有扎实的价值基础。
像之前的七宝万科、南翔印象城的两宗交易，正是基于商业的成熟以及周围客群的稳定。再比如近两年被很多实业公司盯上的上海高端酒店交易。像宝格丽酒店和虹口喜来登酒店，被江苏水泥大佬金峰水泥集团收入囊中。在这背后很重要的一个原因，是基于上海高端旅游市场的不断回温。
据权威机构显示，截止到今年5月，上海高端及以上酒店的日均房价同比去年增长5.2%， 入住率提升至了65.8%。其实无论是上海顶奢豪宅，还是大宗资产，在经济疲软下将面对更为严苛的价值重估。但值得欣慰的是，无论哪种资产，在全国范围来说上海依然占据绝对领头羊的主导地位。而这样的安全边际线也在吸引越来越多新生资本入局，以抱团的姿态，等待时间把难题消解，等待资本与城市共生。![]()
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