上海中介，开始悄悄“站”房东了
楼市
2024-11-26 08:01
上海
就在前几日，我有一位同事想看看二手房，他的目标是长宁区，一些在我们后台数据库中，房价表现比较“坚挺”的老小区。同事原本想看一个比较心水的小区时，中介突然告诉他：最后同事当然也没有看成。要知道在市场下行、稀客如金的时期，这是绝对不会发生的事。先不论中介说法的真假，但在这个细微行为的背后，我恍惚间嗅到了一丝熟悉的信号：上海的有些中介，开始从一边倒向买家，悄悄转头“站队”房东了。随即我也和曹家渡相熟的老中介好友聊了下他那的情况，得到的原话是：我们从大数据层面，来看看新政后关于市场的一些真相。作为对市场反应最敏感的群体，中介的细微变化有时并非空穴来风。为了摸清楚他们“敢”这么做的底气，我选取了3组最前置的市场数据：明显可以看到，9.29后的带看走势出现了3个特征：新政后第3周，带看数据来到这轮的高点，剔除10月底台风带来的影响外，整体走势的持续性很好，没有出现5.27之后的滑落断崖。走势的波动较小，反映出了买家情绪正在转变：尽管没有最后入手，但内心看跌后市的心理在逐渐松动，自我心理的拉扯博弈在加剧。整个中环线以内，11月的成交/新增挂牌的比值在持续扩大，而一旦出了中环线外，比值缩小的程度与环线距离成正比。而且如果仔细看，会发现内环内的扩大速度要远远大于内中环。但不管怎样，中环以内的市场已经连续两个月，保持住了旺盛的成交需求。再回到文章开篇中所提到的长宁老小区刚好就位于内中环间，而曹家渡则在内环内，就很好的解释了为何在当下的市场中，有些中介会悄悄开始“站”房东了：分化的市场供需关系，让嗅觉灵敏的中介小哥们产生了“差异化”的行为，但也仅仅是小部分。为了能让大家更清楚的辨别，你遇到的某些中介行为，究竟是在“装装样子”，还是真实的供需不平衡造成的改变。从价格维度来看，新政后所有总价段的二手住宅，议价空间都出现不同程度的收窄。但具体到收窄能坚持的时长来看，情况就有些细微的不同。
最明显的，应该属200万以下的二手房，议价收窄只持续了短短一周，而且在最新的数据中，出现了比新政前更大的议价空间情况。这部分房子通常对应的是大家口中的“老破小”，也折射出房东的信心依然很弱，买家占主导权。300-400万，维持住了收窄稳定，只是在最新的数据中，出现轻度的增长。但整体来看，400万以上全线都保持住了收窄的大趋势，从侧面看到了市场的稳定性在增强。
结合上面所有的数据维度来看，中环线内改善房源的价格将变得越来越难谈，好房源的去化速度会持续加快。
而且叠加下个月马上实行的增值税调整（主要影响高端改善及豪宅），我大胆做个预判：上海的二手市场在明年3-4月前，会持续有一个良好的表现。其实这次最让大家感到意外的是，在9.29新政+央妈放水的市场效应没有出现任何冷却信号之前，增值税政策就调整了。这一系列大力度的调控堆叠，上层无疑是在向市场释放信号：对上海等一二线楼市“止跌”的强烈决心。截止到2024年11月19日，全市二手住宅挂牌量来到211738套，再度刷新了楼市的历史。但仔细把这些数据拆解对比后，我发现了一些微妙的信息。从去年6月下跌开始至今，市场一共出现过3次挂牌增量小高峰：去年6月、7月，9月、10月，以及今年的10月和11月。但从挂牌的增减变化来说，前9个月二手挂牌的增量是很缓慢的。甚至到了9月，二手挂牌已经出现了从去年6月至今最大的环比跌幅。也就是说，相比于之前的不调价，挂在那的“按兵不动”，9月有更多房东选择直接下架不卖了。而今年的整体成交量在政策的刺激下，却一次次出现高峰，但呈现出非常不稳定的形态。一方面是买家信心的不足，导致买房的一等再等，还有一个原因，也是我觉得下半年市场不能忽略的因素：在潜移默化中，市场中“可交易”的房源正在快速萎缩。7、8、9三个月，成交量的连续环比下滑，很大一部分原因也源于此。其实今年有4成左右的挂牌房源都是“僵尸房源”（6个月不做调价动作），理论上是暂时不计入中介会优先选择的谈判范畴内的。所以越是到下半年，中介能获得一套好房子的难度也变得越来越大。部分中介也知道一套好房源，相当于一个好筹码，在当前的市场上，还是能非常精准匹配到有需求的客户。一方面11月环比挂牌的新增比例来到了年内最高，环比增长了3.4%，是继去年9月后的增幅第二高点。新入场的房东们也带来了新鲜的房源；另一方面，“僵尸房源”也有活化的迹象。我对比了新政前后，截止11.19日，头部中介的僵尸房源占比减少了1.9%，套数上减少了约2800套。
原来在场上“拒绝合作”的部分老房东们，也终于松动起来了。1、高挂牌量对于目前来说，不全然是“贬义词”，它能补充新鲜房源，有利于刺激交易循环。2、与客户需求能真实匹配的好房源其实极少，部分区域的去化在加速，买卖双方的心理预期在快速加大。了解完数据，相信不少人和我的感受一样，上海二手市场的量价冲突已经来到了未曾有过的剧烈程度。不断刷新的二手挂牌量、缩小的议价空间、快速卖掉的好房子、大量被遗留在市场的僵尸房源...导致了市场上不同区域，不同预算的客户听到的信息非常零碎、不对等。
比如最近不少舆论提到的二手房涨价成交的情况，我也通过一房一万数据中心对头部中介的成交价格进行了比对，也做了一个市场还原。注：由于头部中介对外公布成交数据的情况会有半个月左右的延迟，因此数据统计截止到11.2，数据将楼层高低、面积等因素对房价的影响进行了计算还原。这里所说的涨价，是指同小区、同类型房源，与年内最低成交时期的单价进行的横向比对，可以理解为这些小区，有一小部分房源出现了触底反弹的苗头。但也可以看到，这样的成交个案毕竟还是极少数，而且我们也统计了两次新政后，涨价和降价房源数量，发现9.29新政的绝对数少于5.27。但不管怎么说，从种种数据迹象中，我已经隐隐嗅到了房东们正在星火燎原般的信心，买家们被市场交易数据，不断冲刷下，开始动摇的“坚持”。![]()
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