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2024年的上海，新房市场被所有人贴上了豪宅标签。
豪宅的加速供应正在“占领”上海最核心的地段和资源，尤其在内环内，尤为明显。
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66.5%的豪宅分布在内环内，内环内今年的供应量更是去年的6.2倍。
换言之，内环内的土地正在加速豪宅化。
越是这样，越让大家意识到“内环内”三个字的含金量正在快速攀升，甚至成为了全国买房最大的“安全堡垒”。
就在内环遍地“豪宅化”的同时，也诞生了今年最难的购房群体：
预算千万，却想坚持留在内环内的改善客们。
截止到2024年11月13日，今年内环内总计在1000-1500万的新房供应仅仅只有947套，相较于2023年缩水高达约72%，为5年历史最低值！
在数据中，我们也发现了一个新的趋势：
今年千万总价的主力供应已移动至至中外环间，所以对于这个预算段的小伙伴来说，想要置业内环甚至内中环的难度在加剧。
除了预算，户型也是绝大多数客户会考虑的重要因素。
就在8月上海正式官宣取消了7090政策：
小高层和高层的中小套型住房建筑面积标准分别调整为110平方米、120平方米，根据环线调整供应比例，中外环间区域中小中小套型住房供应比例不低于70%。
过去百平出头可以做3房的产品，未来面积门槛提升，大概率只有去中外环间才能淘到合心意的房源。
其实从今年百平三房的新增供应情况就能看出一些端倪。
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即使不考虑预算，要想在内环内遇到一个百平三房产品的概率已经变得极小了。
根据一房一万数据中心统计，截止11月13日内环内可售的百平三房存量只占0.7%，不夸张的说这个数据几乎接近于0了。
所以，把内环内+千万级预算+百平三房这3个条件放在一起时，无疑是上海新房界今年的超级难题！
好在这道难题，马上要有最优的解题思路了。
保利·永兴里，给出了上海城市更新项目一个典范答卷。
无论上海商业中心如何更替，如果只能有一张城市名片，唯有外滩+人民广场。从历史底蕴到世界的影响力，它的地位无人超越，以此为核心诞生的土地价值更是炙手可热。3KM范围内诞生了大量优质核心板块：陆家嘴、南京西路、苏河湾、北外滩等等，足见其对板块赋能的强势力量。保利·永兴里，恰恰坐就落在外滩黄金3km内，地段能级不言而喻。![]()
项目可便捷到达的轨交包括了1/3/4/8/10/12等，从楼盘出发到轨交8号线中兴路站、3号、4号线宝山路站，直线距离不足500米。2站到人广，3站北外滩，4站淮海路、外滩，5站陆家嘴等等，便捷程度令人惊叹。此外，内环高架+南北高架+北横通道，形成了保利·永兴里周边超强的自驾网络，直抵市区各处。这些只是保利·永兴里周围已有的基本面，更为强悍的还有未来！作为静安内环内核心C位，保利·永兴里同时享受到苏河湾+中兴城的重磅规划利好。苏河湾占据了2035规划中最重要的核心战略：CAZ+一江一河。![]()
就在10月下旬，多国城市的商务代表也来到苏河湾考察，洽谈合作，足见苏河湾走向世界会客厅的强劲动能。凭借硬核的资源优势，区域内已有23 家跨国公司地区总部，20 幢亿元楼宇、70 家高新企业、10 余家国家级孵化器及市级科创基地等各类品牌创新载体。苏河湾产业化结构的多元化，引入高精尖人才的能力更强，对区域房价的承托力毋庸置疑。仅“十三五”期间，苏河湾集聚带吸引投资高达 343.2 亿元，已超越南京西路集聚带，占静安区发展总投资额的 44%。除了享受到强大的经济势能，保利·永兴里周围更有浑厚的人文艺术气韵。项目约1.5km范围内，你可以步行道四行仓库、慎余里、天后宫、上海总商会旧址、湖南会馆等，品读岁月诗歌。可以感受法拉利意特展厅、UCCA Edge 尤伦斯美术馆、苏富比等国际顶级品牌带来的熏陶。目前苏河湾还处于高速发展中，规划中还有超高双子楼、瑰丽酒店、璞丽酒店、约100万方珠江综合体、约55万方华兴新城等等，超大体量高端配套落成后，将进一步提升能级。再看中兴城，作为近年来内环内更新力度最强的板块，规划中的百万方中兴城正以超快速度推进。随着内部商业短板的补齐，形成了集商业+公园+教育为一体的高端住区，与苏河湾强强联手，其资源密度足以傲视群雄。
而区内的坚挺房价表现，也充分反映了市场对这里的认可。![]()
根据一房一万数据中心统计，十年间西藏北路板块的二手商品房房价翻了2.6倍。即使经历了一年多的楼市下行，次新二手成交均价从去年的139452元/㎡，到今年137816元/㎡，仅微跌了1.2%！对比其它热门板块也可以看到，区域内的二手商品房走势更稳健，也反映出其真实价值的扎实、可靠！尽管地块不大，但城央少有的2.5低容积率，让地块有了非常优越的天分。
由于地块内含有风貌别墅，为了让建筑之间以及与周围历史文脉相融合，项目经过3个多月，数十次多部门研讨会才确定初步设计方案，足见其用心程度。最终以“新旧共生”为设计主旨，将内部产品分为西邸、东园、兴集100三个部分精研设计。其中西邸为117套百平3房的小高层，东园为21套风貌双拼别墅，兴集100则为家门口的精品社区商业。建筑设计上聘请国内一流的天华团队担纲，参考了英国伦敦的斯毕塔菲尔德市场，澳大利亚悉尼Lumiere公寓楼等国际知名建筑。小高层立面采用了海派建筑中非常经典的弧形元素，以鲜明的橙色铝板条，搭配大面积的玻璃幕墙，打造优雅通透的流线造型。在转角弧形处打造了3层错落的层次感，配合优秀的窗墙比，展示出现代摩登的质感。园林部分也非常考究，整体上由外一街、一轴、三门组成，将现代与经典相融合，延续新旧共生的理念。景观采用“鎏金岁月，六境和鸣”主题，通过溯源人文的元素，融入到园林中。如亲子乐园的设计灵感源于无数80、90后记忆中的天明糖果厂，琉璃花苑溯源了永兴玻璃厂，并结合了顶奢酒店的法国乔治五世四季酒店风格。落客区的设计既溯源了王安坚钟表博物馆，也参考了华尔道夫与安缦酒店设计，把人文与精奢巧妙结合。此外在项目的动线上，五级归家尊崇体验，实现移步易景的奢感。如今想要在内环内遇上一套小高层几乎成了小概率事件，为数不多的小高层大概率“让路”给了溢价更高的大户型。
截止11月16日，内环内小高层的百平3房，供应仅占4.7%左右，等于你遇到100套房子里，也就不到5套。因此保利·永兴里117套百平小高层房源，很大程度上补足了市场上的稀少供应。随着独栋别墅因为用地条件等原因退出江湖后，顺位“王者”的双拼的供应量也极为稀缺。截止到今年11月16日，全市供应的各类“墅”产品一共1149套，其中内环内仅仅只有76套，绝大多数依然联排。本次别墅产品的价格约在18万/㎡，总价基本在3000-4000万左右。而内环内今年新增别墅成交单价，已突破了25万/㎡，足足比项目风貌别墅高出了近4成。即将过会的117套小高层产品，已经成为近期市场上1200万级的人气焦点，这也得益于产品在细节上的极致打磨。
对比高层常见的72%-75%，保利·永兴里几乎等于把4-7个平方让渡给了客户，这对于建面约100㎡的内部空间来说，差异非常大！
另外楼栋的南侧没有遮挡，每一层都做到了采光的“平权”。据了解所有小高层房源的采光都能保证在3小时，大部分可以做到4小时＋。为了更真实呈现对项目的诚意，保利·永兴里特地打造了交付样板间，向客户展示了为项目量身定制的超百处精工细节。古铜色铸铝门，特别定制的太阳花纹理，寓意永兴向阳；门上设计嵌入透光玉石门牌。效果图过程稿，示意仅供参考
入户门采用双面定制，外部与公区风格保持一致，内部采用木饰面，与室内和谐统一，门锁耶鲁智能门锁四合一。
地面融入海派元素，定制了密缝拼花地砖；墙面设计有超大容量的入户柜体，不同户型长度会有一定差别，至少可达到2.75到2.95米左右的长度，采用天然木饰面，搭配白金砂石材和金属镶嵌。与手机相连，实现全屋调控，一键控制灯光、家具、音乐等，检测全屋温度、空气质量、二氧化碳浓度等，为健康生活保驾护航。![]()
宽适的U型厨房：
可同时容纳至少3人操作，极窄边框+大面玻璃的精工移门，让空间更为通透。柜体下方设计感应灯带，实用且美观。厨电基本采用德系顶豪品牌配置，博世900mm宽双开门冰箱，可抽拉高仪水槽龙头，嘉格纳灶具+吸油烟机+半嵌入式洗碗机，13套欧标容量；厨房下端配置了滨特尔末端净水；台面柜体形成一体化设计，配置窄型凉霸。在室内的材质上，也精选了诸如白金沙石，爵士白，鱼肚花白等石材，卧室通铺人字纹拼花地板，门把手采用柔软的皮革包裹等，从每处细节真正卷出了优越品质。本次推出的117套小高层房源涵盖4种户型，各有特色，几乎可以满足了市场中千万级的主流需求。经典南北通设计，南向三开间，其中南向阳台为270°弧形设计，采光视野更通透。
玄关柜体达到惊人的2.95m左右，通过内部功能分区，拥有超强收纳能力。开敞式厨房，LDK一体化，内部公区在视觉上呈现整体化，更加宽适气派。全卧室+主卫配置飘窗，其中主卧设计了步入式衣帽间。![]()
样板间实景图
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样板间实景图餐厅呈现洄游空间，尺度宽适的同时，也可以有一定灵活性，既可保留为超大餐厅，也可以让渡部分空间给客厅。U型开敞式厨房，餐客一体化设计，在视觉上形成整体性，更为开阔。入户设计有长达约2.75m玄关柜，大大增加有效的收纳空间和仪式感。苏河湾丰沛的资源，充分为别墅产品赋能，形成了特有的CAP风貌共生体——culture、art、park。这种共生不仅是项目周围浓郁的人文历史积淀，让业主可以随时切换自己的生活场景，更是一种灵感与产品的融合。别墅采用浅色石材、陶土砖、仿木纹铝板，立面雕刻工艺通过立体雕刻+手工打磨，极为耗时。别墅在坊门、门头、露台、院墙采用了大量的浅色水刷石，采用工艺相当繁复的“洗三磨三”，逼真还原海派老建筑的气韵。这种把细节与周遭氛围相融合的做法，让别墅真正与地脉融为“共生体”。一方面受到传统的“高窗”设计制约，导致开窗面积较小，另一面也因为大量风貌别墅为联排，前后栋距比较压抑，导致内部自然采光的问题。但在永兴里这些问题都将不存在，技术上的突破让别墅拥有大面积的开窗条件，同时别墅间的最远间距高达6m左右，让内外空间得到最大程度的舒展。坦白说，项目尽管体量不大，但产品的亮点非常充沛，无论从百平3房，还是双拼风貌别墅，都精准击中了市场的缺失，堪称静安内环内年度压轴之作！
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