刚刚，10万亿化债数字公布！

这个力度和数字，实际上是完全超预期的

不仅是财政方案，昨晚北京，老美又宣布降息25个bp，降至4.5%至4.75%之间的水平。

这是美联储年内继9月份降息50个bp以来的第二次降息，这意味着全球降息潮继续加速。

比如瑞典、英国，就已经在老美降息前先后宣布了降息，其中瑞典降息幅度去到50个bp，为10年来最大幅度。

其次，叠加懂王2.0时代的到来，全球的资本市场也迎来了新一轮的上涨：

如美股三大指数方面，纳指与标普500指数都在延续强走势。

黄金、白银同样一扫颓势，全面上涨。

包括我国资产方面，人民币对美元的离岸汇率也在飙升。

结合懂王此前的发言：如果他再次当上了总统，将会大幅下调利率；

这意味着，如果老美真的开启快速降息的周期，那么我们本轮财富洗牌的进度就会加快了。

我们的资本市场，也将进入短期震荡分化、但长期稳中向好的阶段。

一

懂王2.0时代下,一旦美联储开启快速降息，我们会怎么样？

政策端来看，就是最大程度加码了我们财政+货币政策刺激的空间。

1方面，我们自己的降息空间将跟着变大。

就说最近的，昨天，央行行长潘功胜召开了外资金融机构座谈会，指出：

要把握好经济增速和经济增长质量、内部和外部、投资和消费的动态平衡，继续坚持实施支持性的货币政策，加强与市场沟通，不断提升金融服务质效。

也就是说，接下来我们的货币政策还有很大空间，如果漂亮国继续降息，我们的房贷利率也有机会继续降息。

并且，降息也能降低我们财政刺激的成本。

像美联储降息，我们的汇率回升，这些都是给我们的刺激留出更大空间。

另1方面，懂王号称的高关税，会对我们的出口产生明显的不利影响。

如果未来真的对我们加征60%的关税，对美出口就会承压。

这也注定，接下来我们的刺激会进一步的加码。

早在11月4日，人大会议审议了“增加地方政府债务限额置换存量隐性债务”的议案。

然后，就在刚刚，最新结果也已经出来：

批准增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务。

我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。

算下来，近10万亿的化债资金，这个规模真的不小了。

同时，蓝部长提示关于楼市收储和消费的刺激，还在讨论之中，这次虽然没落地，但是给后续刺激留出了巨大的想象空间。

毕竟还要考虑川普即将上台，毛衣战还有可能升级，必须留出足够的刺激空间。

从资产端来看，降息对于此刻资产价格的回暖来说，是绝对的利好。

大A，昨天3400点收复，今天又开盘即大涨，市场其实更多的认可这波是利好。

对于楼市来说就更是利好了。

降息，对大家最直接的利好是降低持有成本，对岸降息，等于是进一步打开我们降息的空间，只有房子的持有成本越来越低，我们的基本盘才更容易被稳住。

其次，懂王上台对出口的利空，也更加抬升了楼市对于稳经济的重要地位。

再者，这几年房价也回调的非常到位了，持续的刺激政策下，稳步回暖的态势是不会打断的。

比如为什么最近有部分城市在逆势上调房贷利率，如杭州、南京、苏州、广州等，其实也是在为后面LPR的统一下调进一步腾出更大的空间。

更何况美元降息，懂王上台到底能不能扭转老美内部的问题，也是要给他划个问号，全球资本也在审视之中。

最后说说信心端，老美降息，也再次确定了全球稳定进入降息通道。

目前全球资本都在消化懂王上台+降息的系列变局，市场变化非常大，经常出现大涨大跌的现象。

我只能说，这波下来，大家要看到，很多东西是没有变的：

对岸进入降息周期，我们进入回暖周期。

未来懂王上台，他肯定也会想办法加剧我们汇率、股市这些的波动。

我理解大家会被这些短期的波动所干扰，对我们的资产回暖产生怀疑，担心政策只有一时的效用。

包括很多人不理解，为什么只要美联储降息我们就会迎来新的发展机会？怎么说就会给我们普通人带来利好？

我们的楼市，又为什么会因此而迎来资产价格的回暖和上涨？

二   

对于房地产来说，这10万亿是救命稻草

1.终于，10万亿元来了。

2.对于国家治理来说，这10万亿是一种思路转变；对于中国经济来说，这10万亿很关键；对于房地产来说，这10万亿是救命稻草。

3.今天〔2024/11/8〕，十四届全国人大常委会第十二次会议审议通过了大规模化债举措，增加地方政府债务限额6万亿元。再加上从新增地方政府专项债券中安排的4万亿（连续五年每年8000亿元），一共是10万亿元。

4.此前，有人预测是4万亿，也有人预测是6万亿，还有人预测是10万亿。有趣的是，三种不同的预测结果全部都对：既有4万亿，也有6万亿，更有两者相加的10万亿。

5.这个简单的等式，「4+6=10」，突然间拥有了值得纪念的无形辉光。你可以顺势找几个成语展望一下未来：四季皆春，六脉调和，十全十美。

6.我们先从国家治理的层面来感受一下这10万亿。自古以来，国家治理的其中一个关键事项，一直就是中央与地方的财政分配机制。以前，对于地方政府的隐性债，中央只能不断喊话，「不兜底」「谁的孩子谁抱走」；现在，转变思路了，正如财政部部长蓝佛安在今天的新闻发布会上所说：「实施这样一次大规模置换措施，意味着我们化债工作思路作了根本转变——从过去的应急处置转变为现在的主动化解，从点状式排雷转变为整体性除险，从隐性债、法定债双轨管理转变为全部债务规范透明管理。」

7.这10万亿化债举措，就是中央为地方减压，让地方政府别找借口躺平，赶紧蹦跶起来撸起袖子加油干，很多工程可以因此重新上马或加速推进。对于中国经济来说，这一次的财政刺激政策，丝毫不亚于2008年的4万亿计划。

8.对于房地产来说，这10万亿是救命稻草。前两天我们已经写过：对于地方政府来说，他们需要补充更多新鲜弹药，来更快速地落实中央推出的收购商品房用作保障房、收储存量土地、新增100万套旧改、保交楼等楼市纾困政策。

9.要让房地产走出泥潭，必须三管齐下：既要有针对购房者的政策红利，又要有针对房企的纾困路径，更要有针对地方政府的减压举措。现在，刺激政策终于触及到了地方政府这一环。

10.楼市能迅速起来吗？虽然10万亿来了，但这一次不同于2008年的4万亿计划，这一次房地产配套政策的落地速度非常缓慢，一点也没有雷厉风行的样子，比如到了今天财政部部长蓝佛安还在说「支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出」——这个事情已经说了快四个月了，四个月前〔2024/7/21〕的二十届三中全会审议通过的超高规格文件就已经明文提出「取消普通住宅和非普通住宅标准」，一个月前〔2024/10/12〕蓝部长就已经在国新办发布会上说「我们正在抓紧研究」，今天他还在说「近期即将推出」。

至于住建部部长倪虹一个月前〔2024/10/17〕在国新办发布会说的「新增货币化安置100万套」，也不知道什么时候有雷厉风行的推进。

11.但愿在10万亿的盛大光环下，那些曾经宣布过的硬核政策，都能快速地落地生根。

目前房地产行业需顺应行业高质量发展需求，走高品质发展之路。

为帮助房企更新经营理念、提升产品品质，特于2024年11月22-23日在成都组织举办“高品质住宅+第四代建筑考察暨工程管控实操&产品力盈利创新实战培训”。

此次考察培训，将实地观摩考察成都高品质住宅项目，并针对高品质住宅的规划设计、工程质量、成本控制、智能建造以及建设材料应用、施工工艺、营销交付等环节进行实用性讲解。同时深入探讨“第四代住宅”及产品迭代和极致产品力盈利模式，帮助房企拓宽经营思路，全面提升新建商品住宅品质，打造高品质“好房子”、”好小区”，助力企业稳健发展

11月22-23日走进成都高品质住宅考察暨项目管控实操

【考察项目推荐】

一、仁和春天·银杏大道 高端品质住宅引领者

【项目介绍】仁和春天·银杏大道，占地39亩，容积率1.8，北侧为住宅、南侧为商墅。主大门立面采用米色石材与香槟金铝板结合,气派高雅。约60米奢阔门楣，搭配环形水景；加上树姿古朴葱茏、神韵清雅挺拔的罗汉松，打造出了尊贵门面。

项目外形采用优雅的现代风格，外立面结合大量光幕玻璃与浅色铝板，弧形金属线条搭配线性照明，展现仁和精工之细节匠心。简约且均衡设计，银灰色调为主，局部深灰点缀，银灰铝条与玻璃窗搭配，赋予建筑高级品质感，映衬出低调豪华生活格调。

小区园林多达25种树种，除了雄株银杏，还有黄葛树、丛生乌桕。约1000平米的下沉式会所，有一种温润如玉，如沐春风的银杏气质。

住宅部分由6栋17-25层的高层板楼组成，纯南北朝向。其中1-4号楼都是17层，面积为143㎡，且均是2梯2户，5-6号楼为楼王，总共25层，面积为182㎡，2梯2户。得益于楼栋是点式、错位的布局，整体楼间距是在50米到67米不等，每一栋房子都是没有遮挡，也不会出现对视的问题，极大的保护了业主的私密性，每一户通风和采光都能做到极致。

精装方面除传统三大件外，还构建了全屋智能系统，将精致生活与AI生活结合。

参观完整个项目，能感受到仁和重出地产江湖的首秀是如此打动人，充分体现了仁和“用心做产品，贴心做服务”的理念。

二、龙湖西宸御湖境  

【占地面积】32666m  【建筑面积】81500m  【容积率】2.5  【绿化率】35%

【项目简介】作为全球第11座御湖境，龙湖西宸·御湖境汲取来自世界的灵感，以臻选城央的极致占位、极致艺术的设计美学、极尽世间的奢华选材、极尽尊崇的空间服务四大臻萃基因，从区位选择、美学设计、选材用料再到圈层缔造进行全维升级，打造时代奢居范本。 

从技术到艺术，以匠心致人心，从看得见的到看不见的，龙湖西宸·御湖境都以匠心品质、优越设计、贴心考量，打造精装交付的理想人居。

三、滨江郦城（第四代住宅）

【建筑类别】高层、联排、叠拼、合院

【品牌商】圆中集团,润达丰集团

【建筑面积】1305647.18平米 【容积率】2.4

【项目介绍】滨江郦城是天府新区首个第四代建筑 。是斥300亿巨资打造的千亩群岛生活大城，食、宿、购、娱一站全享。凭借领先时代的第四代建筑设计，滨江郦城实现户户标配私家花园，让每位业主都可以享受生态庭院生活的乐趣。以日式风情街为主轴，整体以日式风情商业街为主轴线，打造约1.6万㎡特色商业街区。滨江郦城总规划占地约千亩，其中约600亩水系规划，项目将天然水系引入园区，于内部形成大面积的湖域与交错纵横的水道。同时，滨江郦城特邀麓湖团队景观大师黄飞出手，对项目进行规划，打造有水有林的岛居式生态居住大城。

滨江郦城突出“林”与“水”的结合，于小区内打造了艺术滨水中庭、绿林漫步中庭，围绕双中庭的是树下公园、艺术花园、禅意花园、乐活花园、密境花园等八大主题公园，为不同年龄段的业主提供沉浸式的园林体验。新推组团升维打造“4D立体魔幻花园和无界森林之城”，包罗归家、度假、童梦、休养、运动五大剧场，呈现一环两庭三轴八园景致。

四、黄龙溪谷塔希提（四代住宅标杆之作）   

【占地面积】232亩 【容积率】1.18 【绿化率】38%

【开发单位】优品道置地 【建筑设计】gad杰地设计 【景观设计】山水比德

【室内设计】吴滨、杜文彪、美国RYAN YOUNGDENG等 【示范区及部分室内设计】朴悦设计

7大顶尖大师团队，21个全球标杆项目为蓝本。

【项目介绍】塔希提作为黄龙溪谷TOP级作品，选址和产品设计都是基于土地的稀缺属性和绝佳的景观资源之上，其位于五羊湖与溪谷生态带之间的高地，近有草木湖泊，彼有深林对望，以原生台地的自然高差，营造不被干扰的奢享岛居氛围。

建筑亮点：塔希提与建筑王牌GAD建筑设计公司和景观设计大咖山水比德携手，打破传统产品的设计桎梏，以超越资源、城市的设计，因地制宜，为栖居于此的业主们定制出——现代原生质感建筑风格。

在外观设计上摒弃了传统墅类产品常有的肃静、庄重与保守风格，转而追求一种更为前卫、轻盈、活泼且灵动的设计语言，这种转变不仅是对传统别墅设计的一次大胆革新，也是对现代居住理念与生活方式的深刻洞察。

景观亮点：湖山之镜：有天有地的湖景山墅

陆地之舟：依山退台的情景花园

森林之帆：190°- 270°全景生活体验舱

天空之翼：270°空中艺术花园

漂浮之岛：索居者的定制X空间

在收藏千亩山湖的黄龙溪谷，以岛为灵感，黄龙溪谷布局了塔希提组团的产品生态、建筑形态，现代原生感建筑有机生长在千亩桃源与湖水谧境间，消隐自然与建筑的边界，人如同住在自然，可行，可望，可游，可居。

塔希提的别墅有天有地，有独立的庭院，有超大的景观露台，使得居住空间与外部环境共融，产品外观设计完全区别于传统别墅，造型上更加前卫、轻盈、活泼、灵动，在形态上体现资产感。太太的花园、长辈休憩空间，孩子的成长乐园，让家庭生活不止局限于室内；一户一泳池，带来度假般享受体验……把一个极具迈阿密风情的产品带到成都，为成都楼市开创全新样本——这是一个更具度假感的房子，更有松弛感的生活方式。

五、越秀·天悦云萃

【项目简介】越秀·天悦云萃项目“用造酒店的手法造楼盘”打造纯洋房+小高层产品，2.0低密纯板式社区，配合酒店式大门及标志性外立面，树立城市生活范本。同时以领先的产品力打造纯板式建面约126-173㎡高定大宅，不仅注重居住功能，更主张以更丰富的生活空间场景，促进更和谐的“家庭关系”。

天悦云萃Ⅱ期的全新亮相，刷新了人们对于“高端改善一定是大平层或别墅”的旧观念，建面约143㎡主城臻稀7层洋房，以可控的面积段，实现了大平层的尺度感和墅居类产品才有的多维度花园生活场景，满足对于“高端改善”的既要又要，为成都高改新时代树立了一个全新的超强样本。项目在都市度假的景观场景规划中，全面升级架空层泛会所体系，丰满家庭和邻里的社交场景，覆盖从儿童至老年的全龄社交空间；而在公区、室内精装打造上，越秀也通过不断的客户调研、深度访问和产品研发，将在Ⅱ期产品中带来更多对人性化细节及生活场景优化的思考呈现。

上半年，越秀·天悦云萃问鼎成都单盘TOP8，成华第一，从成华的销冠王走向主城的领先者。作为当之无愧的主城红盘，流量明星，项目有着领先的越秀改善基因，以及领先性地为成都带来了前所未有的生活场景与生活方式。

六、金茂·璞逸锦江

【项目介绍】金茂璞逸锦江占地52亩，容积率2.5；仅有198㎡、235㎡两个户型，产品跨度小，拉满纯高端属性，令城市精英得以拥有纯粹的社交圈和强烈的身份认同。

园林工法，为当代雅士追溯“隐世归璞”的精神：以《卜居》、诗圣杜甫诗篇为灵感，打造璞系园林；中庭大园林，由拙政园设计理念平面转译而来；四进式礼仪轴线，则实现了个人、家人、客人的礼序制度。

建筑设计上，项目兼具现代美学与传统神韵：金线、银甲，为LOW-E玻璃外立面营造出“飞流直下三千尺”的瀑布视觉；浮丹阙冠顶，酣畅展现了东方韵艺术。

金茂璞逸锦江，绝非仅仅为传统千万级豪宅进行“微升级”，而是通过全方位的璞系创新，外“奢”而内“逸”，以超级产品力、创新力，掀起了一场震动成都高改市场的革新风暴。

户型媲美全球鼎豪行政套的产品设计，发起中式住宅场景革命。栋栋皆藏品，户户观两院，内享宅间景观花园，外享绿廊、城市景观。这种成都豪宅市场久违的大中庭布局，约7000㎡围合大中庭，楼距拉伸，视野阔朗。

豪宅的质感，反映在细节。金茂璞逸锦江用超70项精装细节，“淬炼”精致生活的颗粒度。铸铝精雕的入户门、云母贝壳的大门拉手、水波纹亚克力板透光屏风、巴西芬迪灰大理石的卫生间洗手台面……再比如主卧的收纳系统，不是简简单单的一个衣柜，而是分隔了挂衣区、抽屉收纳、高区收纳、层板收纳、MINI 收纳、保险箱、床头区、净衣区等全收纳场景。

12大绿金科技创新升级：

七、卓越点将台79号

建设单位：卓越成都公司  空间设计：邱德光设计  项目面积：3720平方米

景观设计：广州山水比德设计有限公司  施工单位：四川耘艺园林工程有限公司

【项目简介】卓越·点将台79号项目汲取区位文化底蕴，打造川西与现代结合演绎的街区式商业、住宅产品。本次首开示范区域景观面积约3700平方米，涉及双层标高体系。

邱德光设计历时三年，在整个社区建设筹备之初就参与进生活场景的设计中，对于区位的历史文化、人文环境及自然景观的研究，伴随着整个项目从概念到落地，最终将成都“深潮”生活方式的探索和演绎，融合进成功人士沉稳的奢华之中。

项目景观延续建筑设计语言，左右景墙采用极具川西特色的仿古青砖作为空间基底，对景景墙以“交子”做为元素，以高清白玻+渐变香槟金交子数码印文膜+黑钛不锈钢背板刻印+数码纹理仿石背板叠加构成。该景墙为主入口的亮点也是施工难点，在实施之初，便对所需呈现的效果进行了较为深入了探讨和研究，明确打样需求，以求最大程度还原设计效果。在主入口空间营造古今碰撞，古为今用，传袭演绎的设计巧思。并将示范区分为“超级精奢界面”、“时光定格秀场”和“偶像社交会所”三大部分。

一层大厅是花园围绕的最佳社交场，玄关屏风错位的格栅，灵感来自于竹林间的环绕，并结合数位条码的形式，用沉稳的手法转化了意向。

地坪石材贯通全室的空间，其纹理是隐约不凸显，代表一定高度的内敛化贯穿整个空间。成都卓越点将台79号以成都的“慢”与“潮”为线索，串联起艺术、生活、居住与城市，为城市中心的顶奢人群打造了一个三维立体的高端私享会馆。

注：重点考察5-6个项目，如遇特殊情况，会适当调整项目行程。

如何报名？

■冶都集团研学时间：2024年11月15日（周五）

■金沙集团研学时间：2024年11月16-17日（周六日）

■新东升研学时间：2024年11月21-22日（周六日）

如何报名？