平台推荐：11月22-23日走进成都高品质住宅及四代考察暨项目管控实操，详见正文后。

今年，第四代住宅越来越火，但竞争也越来越激烈。

卷四代宅，成为房企产品创新一个典型方向！

一卷  得房率

以前第四代住宅项目，大多是改善高端项目；但最近，很多刚需户型，也开始玩四代住宅了。

尤其是以前拿地的存量项目，产品跟现在的新产品根本没法打，所以很多项目在政策放开后，都申请了调规。

很多四代宅通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，不计容、不计入或部分计入产权面积，可提升实得面积30-50平方米不等。据CRIC统计，2024H1全国主要城市超100%实得率的项目达70个。其中大部分项目是第四代住宅。

所以如果把相关政策用足，基本可以做到“零公摊”、“100%得房率”，更卷的甚至得房率能做到110%。

比如成都保利项目，在成都新规生效后调整了产品，143㎡户型得房率从95%提升到近110%，瞬间多出十几平实用面积，非常夸张。从户型图来看，主要是通过飘窗、设备平台、阳台的拓展来提升户型得房率。

下面这个户型，也是长沙新规出台后设计的产品，168平4房2厅户型，包含空中花园、2个阳台、5个飘窗以及设备平台和独立电梯厅的赠送面积在内，最高实得率约105%。

同样，成都龙湖某项目所有户型得房率更高达102%-111%。

项目均为全板式1T1/2T2设计，私梯入户。

其143㎡四房户型标配约12㎡独立入户光厅。

比如武汉城建和金地合作的某项目，奇数层边户118㎡户型，加上赠送的空中花园、飘窗以及半赠送的阳台，赠送面积合计约37平米，最高得房率约112%，实用面积跟市面上160平米的户型相当。

图：武汉城建金地和悦奇数层边户118㎡户型

成都有个四代住宅更奇葩。

面积段甚至只有81平、96平左右。其中81平三房户型，在北侧设有超大空中庭院，进深达到4.1米-4.9米，开间更超过10米，户外空间的面积快赶上户内面积了。

96平左右的三房户型，在左侧也设有二十多平的空中花园，与卧室相连。

二卷 大露台

露台的四种进化手法，打造居家度假感

比如我们之前分享过绿城义乌项目，就利用四代宅的规范，设置了超大L型转角阳台，结合「中央岛」设计，将阳台、客餐厅、厨房融合在一起，形成「客厅院落化」。

虽然是高层建筑，但却能拥有别墅一般的居住体验。

通常，空中花园围绕客餐厅核心功能区设置，室内外融合一起，更适用于作为家人的社交空间，也有利于人与自然的亲密接触。

▲建面约143㎡户型图

如果是一字型露台，通常放置客厅南侧，与客厅、卧室相连，实用性更强，也便于一家人聚在一起。

比如龙湖下面这个200平米的户型，南向超大露台开间达到约14.2米，进深3.7米，面积达到45.7平米。

如此巨大完整的空间，功能性会更强，能满足非常多的场景需求。比如做成茶室、种植区、健身房等等都可以。

▲建面约200㎡户型图

西安金茂某项目147平米户型，也打造了一字型露台，开间达到13.5米，与客厅、主卧相连。但这种与以往的景观大阳台，区别较小。

下面这个建面约148平的户型更夸张。

即南面所有面宽均设置了空中花园，形成约21米长的空中连廊，小孩不用外出，在这个家里的花园跑步、骑自行车都不在话下。

▲建面约148平户型图

由基准方中设计的昆明某项目，约148平米户型设计上采用露台外伸、奇偶层错位的布局，阳台设在侧边，与客厅、卧室相连，而奇数层的露台设在侧边与阳台合并，偶数层的露台设在北侧，与阳台相连，分别可从客厅、次卧到达花园。

▲建面约149平户型图

二是除了空中花园，还设有入户花园，形成双动线归家。

有些项目也会在入户处打造空中花园，形成双归家动线。

比如，福州某项目建筑面积约168㎡偶数层户型，边厅连接着超6米挑高的超大空中花园，此外北向还设有入户花园，可以实现双动线归家，大大增强了归家仪式感。

▲建面约168平户型图

商丘某项目建筑面积约148㎡户型，奇偶错层，均为边厅设计。

在南侧设有超大转角露台，将客厅、餐厨空间、书房三个家庭核心空间与空中庭院相连，可以作为客厅空间的延伸，或打造成第二客厅。

▲建面约148平户型图

例如，上次分享过福州的一个项目，170平奇数层户型，公区可以与南北98平的庭院联通，形成了超大的核心公区。加上采用了“双归家动线+十字洄游”设计，可以实现双动线归家，大大增强了归家尊贵感，而且户外户内打通后，空间也变得更灵动更有层次感。

现在四代宅一个露台已经不够了，很多项目都设有2个以上露台，分别与客厅核心区和主卧相连。

与主卧相连的空中花园，可作为男女主人的私密交流空间。明源君之前经常提到，空间设计是能影响家人的幸福感的。不管是不是四代宅，现在的主卧空间都很注重要设置夫妻的交流空间，以此促进夫妻的亲密关系。

比如下图户型中，与主卧相连的花园面积非常大，给夫妻营造私密空间的同时，还有一种度假感，可打造成户外茶室，夫妻经常一起喝茶聊天，沟通变多了，感情也会变得更好。

▲建面约168㎡户型示意图

四是多露台设计，露台更加多元化。

比如上文提到项目，其170平偶数层户型既在南侧设有近22平米的空中花园，也在右侧设有8.4米进深的纵向花园，既与客厅相连，也形成了双归家动线。两个空中花园还通过阳台连接起来，整个露台面宽达到22米，相当于家外面是一个小型公园，满满的度假风。

福州保利有个项目，平面设计采用了“π”字形布局，南北两侧和侧边都设置了庭院，而且客厅可与其中一个庭院打通，形成超大的社交空间。

第四代住宅的优势很明显，但劣势也相对突出，比如需要解决采光问题、隐私问题。

因为每户都配了露台后，住户在露台活动，就不可避免会被邻居看到。

目前房企都在研究各种解决方案，常见的几个解决思路：

一是引入阳台挡板，避免住户对视。

二是通过景观外置，创意空中花池、树池实现视线遮挡。

比如东原代建在江苏宜兴栖氿云璟苑就通过错层结合旋转的方式，合理规避上下层光线遮挡和左右户之间的活动、视野、灯光、噪音干扰，保证空间的采光私密。

除了要解决这些痛点，户内的居住体验也应该重视。

比如很多非四代宅虽然没有赠送大面积，设置大露台，但由于户内空间出彩，竞争力同样很强。

比如很多普通住宅的四房户型，引入了全明光厅、主卧转角飘窗、双景观阳台、超大动区、双套房设计等，去化也非常不错。

小结‍‍‍‍‍‍‍

2023年，是第四代住宅开创元年，

2024年，是第四代住宅的爆发年。

随着第四代住宅不断进化，相信未来市场会有更多惊艳的四代住宅！

目前房地产行业需顺应行业高质量发展需求，走高品质发展之路。

为帮助房企更新经营理念、提升产品品质，特于2024年11月22-23日在成都组织举办“高品质住宅+第四代建筑考察暨工程管控实操&产品力盈利创新实战培训”。

此次考察培训，将实地观摩考察成都高品质住宅项目，并针对高品质住宅的规划设计、工程质量、成本控制、智能建造以及建设材料应用、施工工艺、营销交付等环节进行实用性讲解。同时深入探讨“第四代住宅”及产品迭代和极致产品力盈利模式，帮助房企拓宽经营思路，全面提升新建商品住宅品质，打造高品质“好房子”、”好小区”，助力企业稳健发展

11月22-23日走进成都高品质住宅考察暨项目管控实操

【考察项目推荐】

一、仁和春天·银杏大道 高端品质住宅引领者

【项目介绍】仁和春天·银杏大道，占地39亩，容积率1.8，北侧为住宅、南侧为商墅。主大门立面采用米色石材与香槟金铝板结合,气派高雅。约60米奢阔门楣，搭配环形水景；加上树姿古朴葱茏、神韵清雅挺拔的罗汉松，打造出了尊贵门面。

项目外形采用优雅的现代风格，外立面结合大量光幕玻璃与浅色铝板，弧形金属线条搭配线性照明，展现仁和精工之细节匠心。简约且均衡设计，银灰色调为主，局部深灰点缀，银灰铝条与玻璃窗搭配，赋予建筑高级品质感，映衬出低调豪华生活格调。

小区园林多达25种树种，除了雄株银杏，还有黄葛树、丛生乌桕。约1000平米的下沉式会所，有一种温润如玉，如沐春风的银杏气质。

住宅部分由6栋17-25层的高层板楼组成，纯南北朝向。其中1-4号楼都是17层，面积为143㎡，且均是2梯2户，5-6号楼为楼王，总共25层，面积为182㎡，2梯2户。得益于楼栋是点式、错位的布局，整体楼间距是在50米到67米不等，每一栋房子都是没有遮挡，也不会出现对视的问题，极大的保护了业主的私密性，每一户通风和采光都能做到极致。

精装方面除传统三大件外，还构建了全屋智能系统，将精致生活与AI生活结合。

参观完整个项目，能感受到仁和重出地产江湖的首秀是如此打动人，充分体现了仁和“用心做产品，贴心做服务”的理念。

二、龙湖西宸御湖境  

【占地面积】32666m  【建筑面积】81500m  【容积率】2.5  【绿化率】35%

【项目简介】作为全球第11座御湖境，龙湖西宸·御湖境汲取来自世界的灵感，以臻选城央的极致占位、极致艺术的设计美学、极尽世间的奢华选材、极尽尊崇的空间服务四大臻萃基因，从区位选择、美学设计、选材用料再到圈层缔造进行全维升级，打造时代奢居范本。 

从技术到艺术，以匠心致人心，从看得见的到看不见的，龙湖西宸·御湖境都以匠心品质、优越设计、贴心考量，打造精装交付的理想人居。

三、滨江郦城（第四代住宅）

【建筑类别】高层、联排、叠拼、合院

【品牌商】圆中集团,润达丰集团

【建筑面积】1305647.18平米 【容积率】2.4

【项目介绍】滨江郦城是天府新区首个第四代建筑 。是斥300亿巨资打造的千亩群岛生活大城，食、宿、购、娱一站全享。凭借领先时代的第四代建筑设计，滨江郦城实现户户标配私家花园，让每位业主都可以享受生态庭院生活的乐趣。以日式风情街为主轴，整体以日式风情商业街为主轴线，打造约1.6万㎡特色商业街区。滨江郦城总规划占地约千亩，其中约600亩水系规划，项目将天然水系引入园区，于内部形成大面积的湖域与交错纵横的水道。同时，滨江郦城特邀麓湖团队景观大师黄飞出手，对项目进行规划，打造有水有林的岛居式生态居住大城。

滨江郦城突出“林”与“水”的结合，于小区内打造了艺术滨水中庭、绿林漫步中庭，围绕双中庭的是树下公园、艺术花园、禅意花园、乐活花园、密境花园等八大主题公园，为不同年龄段的业主提供沉浸式的园林体验。新推组团升维打造“4D立体魔幻花园和无界森林之城”，包罗归家、度假、童梦、休养、运动五大剧场，呈现一环两庭三轴八园景致。

四、黄龙溪谷塔希提（四代住宅标杆之作）   

【占地面积】232亩 【容积率】1.18 【绿化率】38%

【开发单位】优品道置地 【建筑设计】gad杰地设计 【景观设计】山水比德

【室内设计】吴滨、杜文彪、美国RYAN YOUNGDENG等 【示范区及部分室内设计】朴悦设计

7大顶尖大师团队，21个全球标杆项目为蓝本。

【项目介绍】塔希提作为黄龙溪谷TOP级作品，选址和产品设计都是基于土地的稀缺属性和绝佳的景观资源之上，其位于五羊湖与溪谷生态带之间的高地，近有草木湖泊，彼有深林对望，以原生台地的自然高差，营造不被干扰的奢享岛居氛围。

建筑亮点：塔希提与建筑王牌GAD建筑设计公司和景观设计大咖山水比德携手，打破传统产品的设计桎梏，以超越资源、城市的设计，因地制宜，为栖居于此的业主们定制出——现代原生质感建筑风格。

在外观设计上摒弃了传统墅类产品常有的肃静、庄重与保守风格，转而追求一种更为前卫、轻盈、活泼且灵动的设计语言，这种转变不仅是对传统别墅设计的一次大胆革新，也是对现代居住理念与生活方式的深刻洞察。

景观亮点：湖山之镜：有天有地的湖景山墅

陆地之舟：依山退台的情景花园

森林之帆：190°- 270°全景生活体验舱

天空之翼：270°空中艺术花园

漂浮之岛：索居者的定制X空间

在收藏千亩山湖的黄龙溪谷，以岛为灵感，黄龙溪谷布局了塔希提组团的产品生态、建筑形态，现代原生感建筑有机生长在千亩桃源与湖水谧境间，消隐自然与建筑的边界，人如同住在自然，可行，可望，可游，可居。

塔希提的别墅有天有地，有独立的庭院，有超大的景观露台，使得居住空间与外部环境共融，产品外观设计完全区别于传统别墅，造型上更加前卫、轻盈、活泼、灵动，在形态上体现资产感。太太的花园、长辈休憩空间，孩子的成长乐园，让家庭生活不止局限于室内；一户一泳池，带来度假般享受体验……把一个极具迈阿密风情的产品带到成都，为成都楼市开创全新样本——这是一个更具度假感的房子，更有松弛感的生活方式。

五、越秀·天悦云萃

【项目简介】越秀·天悦云萃项目“用造酒店的手法造楼盘”打造纯洋房+小高层产品，2.0低密纯板式社区，配合酒店式大门及标志性外立面，树立城市生活范本。同时以领先的产品力打造纯板式建面约126-173㎡高定大宅，不仅注重居住功能，更主张以更丰富的生活空间场景，促进更和谐的“家庭关系”。

天悦云萃Ⅱ期的全新亮相，刷新了人们对于“高端改善一定是大平层或别墅”的旧观念，建面约143㎡主城臻稀7层洋房，以可控的面积段，实现了大平层的尺度感和墅居类产品才有的多维度花园生活场景，满足对于“高端改善”的既要又要，为成都高改新时代树立了一个全新的超强样本。项目在都市度假的景观场景规划中，全面升级架空层泛会所体系，丰满家庭和邻里的社交场景，覆盖从儿童至老年的全龄社交空间；而在公区、室内精装打造上，越秀也通过不断的客户调研、深度访问和产品研发，将在Ⅱ期产品中带来更多对人性化细节及生活场景优化的思考呈现。

上半年，越秀·天悦云萃问鼎成都单盘TOP8，成华第一，从成华的销冠王走向主城的领先者。作为当之无愧的主城红盘，流量明星，项目有着领先的越秀改善基因，以及领先性地为成都带来了前所未有的生活场景与生活方式。

六、金茂·璞逸锦江

【项目介绍】金茂璞逸锦江占地52亩，容积率2.5；仅有198㎡、235㎡两个户型，产品跨度小，拉满纯高端属性，令城市精英得以拥有纯粹的社交圈和强烈的身份认同。

园林工法，为当代雅士追溯“隐世归璞”的精神：以《卜居》、诗圣杜甫诗篇为灵感，打造璞系园林；中庭大园林，由拙政园设计理念平面转译而来；四进式礼仪轴线，则实现了个人、家人、客人的礼序制度。

建筑设计上，项目兼具现代美学与传统神韵：金线、银甲，为LOW-E玻璃外立面营造出“飞流直下三千尺”的瀑布视觉；浮丹阙冠顶，酣畅展现了东方韵艺术。

金茂璞逸锦江，绝非仅仅为传统千万级豪宅进行“微升级”，而是通过全方位的璞系创新，外“奢”而内“逸”，以超级产品力、创新力，掀起了一场震动成都高改市场的革新风暴。

户型媲美全球鼎豪行政套的产品设计，发起中式住宅场景革命。栋栋皆藏品，户户观两院，内享宅间景观花园，外享绿廊、城市景观。这种成都豪宅市场久违的大中庭布局，约7000㎡围合大中庭，楼距拉伸，视野阔朗。

豪宅的质感，反映在细节。金茂璞逸锦江用超70项精装细节，“淬炼”精致生活的颗粒度。铸铝精雕的入户门、云母贝壳的大门拉手、水波纹亚克力板透光屏风、巴西芬迪灰大理石的卫生间洗手台面……再比如主卧的收纳系统，不是简简单单的一个衣柜，而是分隔了挂衣区、抽屉收纳、高区收纳、层板收纳、MINI 收纳、保险箱、床头区、净衣区等全收纳场景。

12大绿金科技创新升级：

七、卓越点将台79号

建设单位：卓越成都公司  空间设计：邱德光设计  项目面积：3720平方米

景观设计：广州山水比德设计有限公司  施工单位：四川耘艺园林工程有限公司

【项目简介】卓越·点将台79号项目汲取区位文化底蕴，打造川西与现代结合演绎的街区式商业、住宅产品。本次首开示范区域景观面积约3700平方米，涉及双层标高体系。

邱德光设计历时三年，在整个社区建设筹备之初就参与进生活场景的设计中，对于区位的历史文化、人文环境及自然景观的研究，伴随着整个项目从概念到落地，最终将成都“深潮”生活方式的探索和演绎，融合进成功人士沉稳的奢华之中。

项目景观延续建筑设计语言，左右景墙采用极具川西特色的仿古青砖作为空间基底，对景景墙以“交子”做为元素，以高清白玻+渐变香槟金交子数码印文膜+黑钛不锈钢背板刻印+数码纹理仿石背板叠加构成。该景墙为主入口的亮点也是施工难点，在实施之初，便对所需呈现的效果进行了较为深入了探讨和研究，明确打样需求，以求最大程度还原设计效果。在主入口空间营造古今碰撞，古为今用，传袭演绎的设计巧思。并将示范区分为“超级精奢界面”、“时光定格秀场”和“偶像社交会所”三大部分。

一层大厅是花园围绕的最佳社交场，玄关屏风错位的格栅，灵感来自于竹林间的环绕，并结合数位条码的形式，用沉稳的手法转化了意向。

地坪石材贯通全室的空间，其纹理是隐约不凸显，代表一定高度的内敛化贯穿整个空间。成都卓越点将台79号以成都的“慢”与“潮”为线索，串联起艺术、生活、居住与城市，为城市中心的顶奢人群打造了一个三维立体的高端私享会馆。

注：重点考察5-6个项目，如遇特殊情况，会适当调整项目行程。

如何报名？

■冶都集团研学时间：2024年11月15日（周五）

■金沙集团研学时间：2024年11月16-17日（周六日）

■新东升研学时间：2024年11月21-22日（周六日）

如何报名？