2024年，房企猛卷 “第四代住宅”！

今年，第四代住宅越来越火，但竞争也越来越激烈。

卷四代宅，成为房企产品创新一个典型方向！

一卷  得房率

以前第四代住宅项目，大多是改善高端项目；但最近，很多刚需户型，也开始玩四代住宅了。

尤其是以前拿地的存量项目，产品跟现在的新产品根本没法打，所以很多项目在政策放开后，都申请了调规。

很多四代宅通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，不计容、不计入或部分计入产权面积，可提升实得面积30-50平方米不等。据CRIC统计，2024H1全国主要城市超100%实得率的项目达70个。其中大部分项目是第四代住宅。

所以如果把相关政策用足，基本可以做到“零公摊”、“100%得房率”，更卷的甚至得房率能做到110%。

比如成都保利项目，在成都新规生效后调整了产品，143㎡户型得房率从95%提升到近110%，瞬间多出十几平实用面积，非常夸张。从户型图来看，主要是通过飘窗、设备平台、阳台的拓展来提升户型得房率。

下面这个户型，也是长沙新规出台后设计的产品，168平4房2厅户型，包含空中花园、2个阳台、5个飘窗以及设备平台和独立电梯厅的赠送面积在内，最高实得率约105%。

同样，成都龙湖某项目所有户型得房率更高达102%-111%。

项目均为全板式1T1/2T2设计，私梯入户。

其143㎡四房户型标配约12㎡独立入户光厅。

比如武汉城建和金地合作的某项目，奇数层边户118㎡户型，加上赠送的空中花园、飘窗以及半赠送的阳台，赠送面积合计约37平米，最高得房率约112%，实用面积跟市面上160平米的户型相当。

图：武汉城建金地和悦奇数层边户118㎡户型

成都有个四代住宅更奇葩。

面积段甚至只有81平、96平左右。其中81平三房户型，在北侧设有超大空中庭院，进深达到4.1米-4.9米，开间更超过10米，户外空间的面积快赶上户内面积了。

96平左右的三房户型，在左侧也设有二十多平的空中花园，与卧室相连。

二卷 大露台

露台的四种进化手法，打造居家度假感

比如我们之前分享过绿城义乌项目，就利用四代宅的规范，设置了超大L型转角阳台，结合「中央岛」设计，将阳台、客餐厅、厨房融合在一起，形成「客厅院落化」。

虽然是高层建筑，但却能拥有别墅一般的居住体验。

通常，空中花园围绕客餐厅核心功能区设置，室内外融合一起，更适用于作为家人的社交空间，也有利于人与自然的亲密接触。

▲建面约143㎡户型图

如果是一字型露台，通常放置客厅南侧，与客厅、卧室相连，实用性更强，也便于一家人聚在一起。

比如龙湖下面这个200平米的户型，南向超大露台开间达到约14.2米，进深3.7米，面积达到45.7平米。

如此巨大完整的空间，功能性会更强，能满足非常多的场景需求。比如做成茶室、种植区、健身房等等都可以。

▲建面约200㎡户型图

西安金茂某项目147平米户型，也打造了一字型露台，开间达到13.5米，与客厅、主卧相连。但这种与以往的景观大阳台，区别较小。

下面这个建面约148平的户型更夸张。

即南面所有面宽均设置了空中花园，形成约21米长的空中连廊，小孩不用外出，在这个家里的花园跑步、骑自行车都不在话下。

▲建面约148平户型图

由基准方中设计的昆明某项目，约148平米户型设计上采用露台外伸、奇偶层错位的布局，阳台设在侧边，与客厅、卧室相连，而奇数层的露台设在侧边与阳台合并，偶数层的露台设在北侧，与阳台相连，分别可从客厅、次卧到达花园。

▲建面约149平户型图

二是除了空中花园，还设有入户花园，形成双动线归家。

有些项目也会在入户处打造空中花园，形成双归家动线。

比如，福州某项目建筑面积约168㎡偶数层户型，边厅连接着超6米挑高的超大空中花园，此外北向还设有入户花园，可以实现双动线归家，大大增强了归家仪式感。

▲建面约168平户型图

商丘某项目建筑面积约148㎡户型，奇偶错层，均为边厅设计。

在南侧设有超大转角露台，将客厅、餐厨空间、书房三个家庭核心空间与空中庭院相连，可以作为客厅空间的延伸，或打造成第二客厅。

▲建面约148平户型图

例如，上次分享过福州的一个项目，170平奇数层户型，公区可以与南北98平的庭院联通，形成了超大的核心公区。加上采用了“双归家动线+十字洄游”设计，可以实现双动线归家，大大增强了归家尊贵感，而且户外户内打通后，空间也变得更灵动更有层次感。

现在四代宅一个露台已经不够了，很多项目都设有2个以上露台，分别与客厅核心区和主卧相连。

与主卧相连的空中花园，可作为男女主人的私密交流空间。明源君之前经常提到，空间设计是能影响家人的幸福感的。不管是不是四代宅，现在的主卧空间都很注重要设置夫妻的交流空间，以此促进夫妻的亲密关系。

比如下图户型中，与主卧相连的花园面积非常大，给夫妻营造私密空间的同时，还有一种度假感，可打造成户外茶室，夫妻经常一起喝茶聊天，沟通变多了，感情也会变得更好。

▲建面约168㎡户型示意图

四是多露台设计，露台更加多元化。

比如上文提到项目，其170平偶数层户型既在南侧设有近22平米的空中花园，也在右侧设有8.4米进深的纵向花园，既与客厅相连，也形成了双归家动线。两个空中花园还通过阳台连接起来，整个露台面宽达到22米，相当于家外面是一个小型公园，满满的度假风。

福州保利有个项目，平面设计采用了“π”字形布局，南北两侧和侧边都设置了庭院，而且客厅可与其中一个庭院打通，形成超大的社交空间。

第四代住宅的优势很明显，但劣势也相对突出，比如需要解决采光问题、隐私问题。

因为每户都配了露台后，住户在露台活动，就不可避免会被邻居看到。

目前房企都在研究各种解决方案，常见的几个解决思路：

一是引入阳台挡板，避免住户对视。

二是通过景观外置，创意空中花池、树池实现视线遮挡。

比如东原代建在江苏宜兴栖氿云璟苑就通过错层结合旋转的方式，合理规避上下层光线遮挡和左右户之间的活动、视野、灯光、噪音干扰，保证空间的采光私密。

除了要解决这些痛点，户内的居住体验也应该重视。

比如很多非四代宅虽然没有赠送大面积，设置大露台，但由于户内空间出彩，竞争力同样很强。

比如很多普通住宅的四房户型，引入了全明光厅、主卧转角飘窗、双景观阳台、超大动区、双套房设计等，去化也非常不错。

小结‍‍‍‍‍‍‍

2023年，是第四代住宅开创元年，

2024年，是第四代住宅的爆发年。

随着第四代住宅不断进化，相信未来市场会有更多惊艳的四代宅！

在此当前环境下房地产行业发展模式将全面回归本质，以产品力提升竞争力的时代全新开启。企业需要更新经营理念、开展区域深耕、打造提升产品品质，走高质量发展之路，这也必将成为优秀房企的重点发力方向！

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▲金沙·東院 实景

整个园林，采撷《梁园飞雪图》中国八大雅集之神韵，融“四大书院”的应天书院之礼序，“金水飞瀑——四水归堂——书卷回廊——静谧水院——园林静园”五重礼序层层递进，既是跨越千年的礼序回溯，也是一场心灵的疗愈之旅。

▲金沙·東院 实景

金沙東院在社区内部，利用价值近千万的车位空间，大手笔打造了下沉式庭院会所，融合了私宴厅、瑜伽室、室内高尔夫、健身房等多重功能空间，以此满足业主日常和精神生活所需。

▲金沙·東院 实景

金沙東院，素颜精妆样板间，出场即惊艳，背后承载了无数看不见的精工细节。在工艺上，墙体粉刷采用多重工序，保障极高的平整度，甚至达到直接可装修水平，堪比简装批白效果。

▲金沙·東院 样板间实景

地坪工艺，采用精确测量平整度全过程验收。同时还有交付预处理，用专业设备将地板打磨粗糙，增加装修贴砖时的附着力，便于业主装修。

▲金沙·東院 样板间实景

在车库出入口处，金沙匠人别出新裁，设计全新超高挑空设计、感应式灯光系统、墙面天然石材，业主不管是出门还是归家，都能给您满满的仪式感。

由于地下车库流量大、磨损大，金沙在原有水磨石地坪基础上，升级全新配色方案。水磨石地坪具有防尘防滑、亮度高、耐老化、耐污染、耐腐蚀等优异品质，让地坪使用寿命更长。

全新的灯光设计方案，兼顾了业主照明使用、车辆引导分流标识、用电合理、美观等功能。

细微之处更见品质，金沙東院车位定位器使用铝合金材质。该材质具有较强的抗压性和较高的柔软度，还具有减速、防滑、耐磨、减轻轮胎磨损等特点。

不仅如此，金沙地库装饰设计上也非常讲究，所有墙面和立柱喷涂全新防水材料，具有防潮、防腐、抗污、环保、易修补、易清洁的特点。

在行车道上，车道标线箭头与水磨石一体打磨成型。此外，在箭头外侧还包裹了不锈钢银色边框，不仅结实耐用，而且更显奢华。

下水篦子也是特制版本，极具设计感。下水篦条非常细腻，在篦条上也做了压纹处理，不仅能够防滑，还非常美观。右侧的散水栓内壁一改以往风格，采用石材进行铺贴，与园区道路风格一致。

在外立面设计上，徐辉设计以现代极简立面，采用亚光银灰色铝板和Low-E玻璃，化繁为简，提升整个建筑的美学品位。

在户型打造上，金沙·東院创新性地设置了双层挑高空中庭院，突破了常规阳台的空间尺度，约90㎡开放式客餐厅搭配约6.6m超高挑空，超大开间及超大落地窗设计，极大地拓宽了视野边界。

▲金沙·東院 实景

通过对户型的创新设计、严苛的尺度考究，打造极致和超尺度户型。

▲ 420㎡户型首层平面

▲ 手机拍摄项目实景图 

约90㎡开放式客餐厅搭配6.6m超高挑空，超大开间及超大落地窗设计营造无边界视觉效果，搭建疏朗开阔的空间，使房间通透感十足，视野豁然开朗。

金沙·天悦是金沙集团首个金质项目。位于日月湖板块东侧约1.5公里，北邻城市公园，东拥包河景观，周边生态资源丰富，具备打造轻奢产品的天然基础。

▲金沙·天悅 西入口实景

▲金沙·天悅 实景

昂贵滨州青石材铺设路面，碎拼异形设计，要先排版，编号，精细对缝。这样做，只有唯二缺点，费工，费钱！却能保证很高的社区品质，整体效果和谐统一。

在景观的核心，围合约1100㎡的镜面水景，八株跨越千里，超30年树龄的乌桕树王，带着原生态美静静伫立，意蕴悠远。

▲金沙·天悅 实景

▲金沙·天悅 实景

在项目景观视野最好的高层楼栋，户型设计为多面宽超大尺度南向布局，将景观优势最大化展现，提高户型的价值点和竞争力。

▲ 多面宽超大尺度南向布局

金沙壹号院位于商丘示范新区，邻近日月湖景区，兼具老城区的商业商贸特征和休闲生态需求，地理环境优越。

▲ 金沙壹号院效果图

金沙壹号院以江山影壁、迎客松枝，线性叠水构筑有仪式感的归家礼序，为商丘人民呈现时代之上的人文生活画卷。

▲ 金沙壹号院实景图 

商丘金沙壹号院在立体式景观的基础上，邀请国内景观设计大师孙虎先生，为商丘壹号院原创了国内“森屿住假”式园林景观，融入森林、岛屿、居住、度假的精髓概念，让业主足不出户，享受度假休闲体验。

▲商丘金沙壹号院景观效果图

金沙壹号院以不计成本的决心，为商丘打造出高端产品，每一平米的美好呈现，每一个细节的处理，都倾注了金沙人夜以继日的匠心研磨，就连在路上随处可见的线性排水沟篦子也是如此。

在不影响水流的情况下，把篦条形状从垂直向下焊接打磨为弧形，这样从地面任何一个角度都看不到构体内部，同时配备栓修口，方便定期清污。

金沙·天和位于河南省商丘市，巧妙地利用周边景观资源来补充社区功能，同时通过对建筑风格、颜色、造型特点的提取分析，结合景观设计手法，打造出现代自然的当代生活美学馆，呈现出一个别具一格的生活空间。

▲金沙 · 天和地库实景图

▲ 金沙 · 天和地下洗车服务中心实景

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