以下文章来源于单盘主义 ，作者真叫卢俊

这是一家新成立的开发公司老板和我说的

他之所以离开原来的公司，就是觉得公司不能再继续做刚需了

而他出来就是坚定不移的不做刚需了

以下就是他的一些观点，还挺耐人寻味的

01

房地产发展到现在还有机会吗

其实我不知道

但是很重要的一点，就是任何的房企不能再沉浸在刚需思维里了

其中有一个关键因素就是

如今几乎每个城市发展都有超过15年以上的周期

一二线城市基本在25年以上

几乎每个城市的二手房的规模已经开始接近一手房了

更为夸张的北京上海，二手房的成交套数都是一手房的两倍以上

而这样的城市发展阶段意味着，几乎你开发的每一块地，边上都必定会有二手房

二手房未来不可避免的成为你的竞争对手

而对于二手房而言，他可以提供一个刚需最爱的法宝，叫：性价比

对于市场而言，二手房永远有比一手房更便宜的理由

这倒不是说什么供需关系或者市场环境，因为一二手双方之间的底牌不一样

对于一手房开发而言，再便宜他也有土地成本、建安成本以及开发周期等原因

但是对于二手房而言，只要是房龄在五年以上，那么相比较买入价格，现在多少钱都是赚的

如果他着急卖房或者急需用钱，他就可以比你更无底线的降价

当然你会问，房东不惜售么

是的，房东不惜售

时间进入到2024年之后，房东已经不惜售了

当下整体市场崛起最快的就是二手房东的挂牌量

在面对巨量供应的时候，总有个体不惜售，总有个体更迫切的降价

这也是为什么最近上海房龄15年的房子卖的最快，没有其他原因，就是这是所有商品房领域范畴内，房东赚的最多一拨人

现在房价哪怕对半对他来说也是赚翻了

而对于开发商来说，要去赌市场整体回暖房价集体提升，这个压力太大

一旦市场进入到淡市，那么刚需性产品永远会被二手市场拖死

如果当下一家公司的核心战略是开发刚需，几乎等于在战略上没有后手

要么等着赌明天，要么断臂降价格，这对于单盘来说战术可行，但是如果对于企业来说很明显都是不明智的

这本质上就是死缓的过程

02

那开发商的机会是什么

现在房企做开发可以作为战略发力的就是两个赛道，第一是中产的终极改善

就是给到中产最后一次换房的理由

这套房子换好之后他们也就不换房了

这种产品往往需要具备六边形属性

第一在地段上不能有明显的短板，需要是在一个板块内具备最好的天然优势

而对于社区来说同样如此，单纯的面积大和室内精装也不能满足终极置换的理由

在当下的周期里面让任何人换房都是很难的

同步需要在公区提供足够的情绪价值，唤醒中产对于社区的敏感

而这并非单纯的感情或者煽情，这些房子当完成交易了未来也会变成二手房流入市场

而这样的定位在未来的二手房领域里也提供了稀缺性

只要和周边的其他刚需形成差异性，那么这些房子就有足够的流动性

未来整个二手房市场，流动性就是妥妥的王

只要产品能够在未来的二手房里创造流动性，那么对于现在的开发来说也就有了流动性

当下的中产就是如此的敏锐又果敢

而另一个可以做的就是塔尖豪宅

对于塔尖项目来说，这类赛道的开发最大的优势就是可以获得利润，而且是庞大的利润

但是可惜的是，豪宅的赛道本身就很狭窄

很多做伪豪宅的自然就会被淘汰掉

不过更加遗憾的是，很多企业可能都不知道自己会不会做真豪宅

押注豪宅产品，本身就是押注当下老钱的购买力

不得不承认，房地产过去20年本质上并未系统性提供真豪宅产品，而现在伴随着城市更新以及单点城市更愿意拿出更好的地

真正的“老钱地段”的地块现在也开始进入市场

如果遇到足够品味的开发商，类似上海的“翠湖现象”是可以系统性的复制的

最近我去过全国各地，都发现每个城市都有一两个塔尖项目能够同步获得流量和利润

单个项目拥有自己的定价体系，而且供不应求，过的无比的滋润

但是魔幻的是，确实每个城市同周期内只能承载一两个项目

03

如果做开发，沉迷刚需的代价是很大的，只有终极改善和豪宅可以成为当下企业发展的根本

很多公司现在业务不行了然后纷纷转型代建真的是目光短浅

很多公司不行了不是因为现在行情不好所以公司不行了，而是你只会输出刚需产品所以这家企业不行了

未来哪怕是代建，也只有做豪宅和做改善的品牌才有机会

二手市场会把所有的刚需锚点拖到他的性价比漩涡里爬不出来

但是对于企业的改变来说

核心根本不是简单的来说产品规格的选择，最大的挑战是对组织架构的冲击

过去20年房企的发展不仅成就了规模，其实也僵化了组织架构

不论是对外的产品线还是标准线，对内的供应商比价入库和财务节点第一责任，本质上都是几乎刚需思维下的结果

因为刚需，整个组织架构都是围绕着标准化的模式下塑成的

而转型终极改善以及豪宅，对公司来说就意味着两个调整

第一公司需要放弃对规模的迷恋

确实标准化是最好的冲击规模的武器，但也失去了对产品的敏感，这种调整首先需要在公司层面放弃对于规模的要求

第二就是组织架构的调整

从过去以财务为核心，营销为闭环的头尾模式，变成未来产品为内核其他部门匹配的太阳型模式

这种调整是颠覆的

本质上除了组织架构，还有对于不同部门负责人的能力要求和考核要求都会发生系统性的变化

这也为什么只有小公司才能做好产品

小不是目的，但小其实是种限制

通过小才有可能把组织架构的框框压缩，从而保证相互衔接上不犯错

小而美小而美，不是因为小而美，而是美的东西大概率在小公司更有可能出现

04

那大房企就没有机会了么

大房企还有两个赌的机会

第一如果还是要押注刚需为主战略，未来只有一种可能

就是土地成本大幅降低

让刚需新房的定价起码有能力和二手房掰掰手腕

只要价格相似，那么一手比二手更新的房子更完整的社区，还是能够吸引到客户的购买

但是前提一定是价格还有竞争力

但是这个可能我们都可以想想未来的概率有多少

第二个机会，就是公司内部组织架构打破，把大公司拆分成若干个小品牌

我曾经非常看好绿地旗下有绿地和绿地香港这样的双品牌模式

绿地负责刚需，绿地香港认认真真做改善，不同品牌对应不同的产品段位

但是奈何绿地本身自己太不争气了

以后大公司可能就会像宝洁一样成为一个集团品牌，然后下面有不同档次的高中低档次的分品牌

注意是分公司品牌而不是分产品线品牌

因为分公司品牌意味着组织架构可以重新梳理

首先一点就是让刚需和豪宅分化出不同的供应商吧

让他们独自采购不同规格的供应链条，才有可能打出真正的规模效应

单纯的依赖一个品牌，然后从头吃到尾从上吃到下，这几乎是不可能的事情

这几乎是所有其他行业大品牌的终极版本

只是如果放在房地产领域里我不知道多久能够到来

这需要一次顶层的觉醒，或许可能需要再痛几次才会意识到，也希望有老板能听我一句劝，及时改变。

房地产发展了这么多年，现在正是变革的时候，未来必将有很大一批房企离开、转行，也必将有一批新的适应当下市场需求的房企重新崛起。

回归地产行业本质，回归真正的产品属性，回归地产开发商的基本功，踏踏实实的一点点解决客户的痛点，走高品质发展之路。

2024年11月22-23日我们在成都组织举办“高品质住宅+第四代建筑考察暨工程管控实操&产品力盈利创新实战培训”。

11月22-23日走进成都高品质住宅考察暨项目管控实操

此次考察培训，将实地观摩考察成都高品质住宅项目，并针对高品质住宅的规划设计、工程质量、成本控制、智能建造以及建设材料应用、施工工艺、营销交付等环节进行实用性讲解。同时深入探讨“第四代住宅”及产品迭代和极致产品力盈利模式，帮助房企拓宽经营思路，全面提升新建商品住宅品质，打造高品质“好房子”、”好小区”，助力企业稳健发展

【考察项目推荐】

一、仁和春天·银杏大道 高端品质住宅引领者

【项目介绍】仁和春天·银杏大道，占地39亩，容积率1.8，北侧为住宅、南侧为商墅。主大门立面采用米色石材与香槟金铝板结合,气派高雅。约60米奢阔门楣，搭配环形水景；加上树姿古朴葱茏、神韵清雅挺拔的罗汉松，打造出了尊贵门面。

项目外形采用优雅的现代风格，外立面结合大量光幕玻璃与浅色铝板，弧形金属线条搭配线性照明，展现仁和精工之细节匠心。简约且均衡设计，银灰色调为主，局部深灰点缀，银灰铝条与玻璃窗搭配，赋予建筑高级品质感，映衬出低调豪华生活格调。

小区园林多达25种树种，除了雄株银杏，还有黄葛树、丛生乌桕。约1000平米的下沉式会所，有一种温润如玉，如沐春风的银杏气质。

住宅部分由6栋17-25层的高层板楼组成，纯南北朝向。其中1-4号楼都是17层，面积为143㎡，且均是2梯2户，5-6号楼为楼王，总共25层，面积为182㎡，2梯2户。得益于楼栋是点式、错位的布局，整体楼间距是在50米到67米不等，每一栋房子都是没有遮挡，也不会出现对视的问题，极大的保护了业主的私密性，每一户通风和采光都能做到极致。

精装方面除传统三大件外，还构建了全屋智能系统，将精致生活与AI生活结合。

参观完整个项目，能感受到仁和重出地产江湖的首秀是如此打动人，充分体现了仁和“用心做产品，贴心做服务”的理念。

二、龙湖西宸御湖境  

【占地面积】32666m  【建筑面积】81500m  【容积率】2.5  【绿化率】35%

【项目简介】作为全球第11座御湖境，龙湖西宸·御湖境汲取来自世界的灵感，以臻选城央的极致占位、极致艺术的设计美学、极尽世间的奢华选材、极尽尊崇的空间服务四大臻萃基因，从区位选择、美学设计、选材用料再到圈层缔造进行全维升级，打造时代奢居范本。 

从技术到艺术，以匠心致人心，从看得见的到看不见的，龙湖西宸·御湖境都以匠心品质、优越设计、贴心考量，打造精装交付的理想人居。

三、滨江郦城（第四代住宅）

【建筑类别】高层、联排、叠拼、合院

【品牌商】圆中集团,润达丰集团

【建筑面积】1305647.18平米 【容积率】2.4

【项目介绍】滨江郦城是天府新区首个第四代建筑 。是斥300亿巨资打造的千亩群岛生活大城，食、宿、购、娱一站全享。凭借领先时代的第四代建筑设计，滨江郦城实现户户标配私家花园，让每位业主都可以享受生态庭院生活的乐趣。以日式风情街为主轴，整体以日式风情商业街为主轴线，打造约1.6万㎡特色商业街区。滨江郦城总规划占地约千亩，其中约600亩水系规划，项目将天然水系引入园区，于内部形成大面积的湖域与交错纵横的水道。同时，滨江郦城特邀麓湖团队景观大师黄飞出手，对项目进行规划，打造有水有林的岛居式生态居住大城。

滨江郦城突出“林”与“水”的结合，于小区内打造了艺术滨水中庭、绿林漫步中庭，围绕双中庭的是树下公园、艺术花园、禅意花园、乐活花园、密境花园等八大主题公园，为不同年龄段的业主提供沉浸式的园林体验。新推组团升维打造“4D立体魔幻花园和无界森林之城”，包罗归家、度假、童梦、休养、运动五大剧场，呈现一环两庭三轴八园景致。

四、黄龙溪谷塔希提（四代住宅标杆之作）   

【占地面积】232亩 【容积率】1.18 【绿化率】38%

【开发单位】优品道置地 【建筑设计】gad杰地设计 【景观设计】山水比德

【室内设计】吴滨、杜文彪、美国RYAN YOUNGDENG等 【示范区及部分室内设计】朴悦设计

7大顶尖大师团队，21个全球标杆项目为蓝本。

【项目介绍】塔希提作为黄龙溪谷TOP级作品，选址和产品设计都是基于土地的稀缺属性和绝佳的景观资源之上，其位于五羊湖与溪谷生态带之间的高地，近有草木湖泊，彼有深林对望，以原生台地的自然高差，营造不被干扰的奢享岛居氛围。

建筑亮点：塔希提与建筑王牌GAD建筑设计公司和景观设计大咖山水比德携手，打破传统产品的设计桎梏，以超越资源、城市的设计，因地制宜，为栖居于此的业主们定制出——现代原生质感建筑风格。

在外观设计上摒弃了传统墅类产品常有的肃静、庄重与保守风格，转而追求一种更为前卫、轻盈、活泼且灵动的设计语言，这种转变不仅是对传统别墅设计的一次大胆革新，也是对现代居住理念与生活方式的深刻洞察。

景观亮点：湖山之镜：有天有地的湖景山墅

陆地之舟：依山退台的情景花园

森林之帆：190°- 270°全景生活体验舱

天空之翼：270°空中艺术花园

漂浮之岛：索居者的定制X空间

在收藏千亩山湖的黄龙溪谷，以岛为灵感，黄龙溪谷布局了塔希提组团的产品生态、建筑形态，现代原生感建筑有机生长在千亩桃源与湖水谧境间，消隐自然与建筑的边界，人如同住在自然，可行，可望，可游，可居。

塔希提的别墅有天有地，有独立的庭院，有超大的景观露台，使得居住空间与外部环境共融，产品外观设计完全区别于传统别墅，造型上更加前卫、轻盈、活泼、灵动，在形态上体现资产感。太太的花园、长辈休憩空间，孩子的成长乐园，让家庭生活不止局限于室内；一户一泳池，带来度假般享受体验……把一个极具迈阿密风情的产品带到成都，为成都楼市开创全新样本——这是一个更具度假感的房子，更有松弛感的生活方式。

五、越秀·天悦云萃

【项目简介】越秀·天悦云萃项目“用造酒店的手法造楼盘”打造纯洋房+小高层产品，2.0低密纯板式社区，配合酒店式大门及标志性外立面，树立城市生活范本。同时以领先的产品力打造纯板式建面约126-173㎡高定大宅，不仅注重居住功能，更主张以更丰富的生活空间场景，促进更和谐的“家庭关系”。

天悦云萃Ⅱ期的全新亮相，刷新了人们对于“高端改善一定是大平层或别墅”的旧观念，建面约143㎡主城臻稀7层洋房，以可控的面积段，实现了大平层的尺度感和墅居类产品才有的多维度花园生活场景，满足对于“高端改善”的既要又要，为成都高改新时代树立了一个全新的超强样本。项目在都市度假的景观场景规划中，全面升级架空层泛会所体系，丰满家庭和邻里的社交场景，覆盖从儿童至老年的全龄社交空间；而在公区、室内精装打造上，越秀也通过不断的客户调研、深度访问和产品研发，将在Ⅱ期产品中带来更多对人性化细节及生活场景优化的思考呈现。

上半年，越秀·天悦云萃问鼎成都单盘TOP8，成华第一，从成华的销冠王走向主城的领先者。作为当之无愧的主城红盘，流量明星，项目有着领先的越秀改善基因，以及领先性地为成都带来了前所未有的生活场景与生活方式。

六、金茂·璞逸锦江

【项目介绍】金茂璞逸锦江占地52亩，容积率2.5；仅有198㎡、235㎡两个户型，产品跨度小，拉满纯高端属性，令城市精英得以拥有纯粹的社交圈和强烈的身份认同。

园林工法，为当代雅士追溯“隐世归璞”的精神：以《卜居》、诗圣杜甫诗篇为灵感，打造璞系园林；中庭大园林，由拙政园设计理念平面转译而来；四进式礼仪轴线，则实现了个人、家人、客人的礼序制度。

建筑设计上，项目兼具现代美学与传统神韵：金线、银甲，为LOW-E玻璃外立面营造出“飞流直下三千尺”的瀑布视觉；浮丹阙冠顶，酣畅展现了东方韵艺术。

金茂璞逸锦江，绝非仅仅为传统千万级豪宅进行“微升级”，而是通过全方位的璞系创新，外“奢”而内“逸”，以超级产品力、创新力，掀起了一场震动成都高改市场的革新风暴。

户型媲美全球鼎豪行政套的产品设计，发起中式住宅场景革命。栋栋皆藏品，户户观两院，内享宅间景观花园，外享绿廊、城市景观。这种成都豪宅市场久违的大中庭布局，约7000㎡围合大中庭，楼距拉伸，视野阔朗。

豪宅的质感，反映在细节。金茂璞逸锦江用超70项精装细节，“淬炼”精致生活的颗粒度。铸铝精雕的入户门、云母贝壳的大门拉手、水波纹亚克力板透光屏风、巴西芬迪灰大理石的卫生间洗手台面……再比如主卧的收纳系统，不是简简单单的一个衣柜，而是分隔了挂衣区、抽屉收纳、高区收纳、层板收纳、MINI 收纳、保险箱、床头区、净衣区等全收纳场景。

12大绿金科技创新升级：

七、卓越点将台79号

建设单位：卓越成都公司  空间设计：邱德光设计  项目面积：3720平方米

景观设计：广州山水比德设计有限公司  施工单位：四川耘艺园林工程有限公司

【项目简介】卓越·点将台79号项目汲取区位文化底蕴，打造川西与现代结合演绎的街区式商业、住宅产品。本次首开示范区域景观面积约3700平方米，涉及双层标高体系。

邱德光设计历时三年，在整个社区建设筹备之初就参与进生活场景的设计中，对于区位的历史文化、人文环境及自然景观的研究，伴随着整个项目从概念到落地，最终将成都“深潮”生活方式的探索和演绎，融合进成功人士沉稳的奢华之中。

项目景观延续建筑设计语言，左右景墙采用极具川西特色的仿古青砖作为空间基底，对景景墙以“交子”做为元素，以高清白玻+渐变香槟金交子数码印文膜+黑钛不锈钢背板刻印+数码纹理仿石背板叠加构成。该景墙为主入口的亮点也是施工难点，在实施之初，便对所需呈现的效果进行了较为深入了探讨和研究，明确打样需求，以求最大程度还原设计效果。在主入口空间营造古今碰撞，古为今用，传袭演绎的设计巧思。并将示范区分为“超级精奢界面”、“时光定格秀场”和“偶像社交会所”三大部分。

一层大厅是花园围绕的最佳社交场，玄关屏风错位的格栅，灵感来自于竹林间的环绕，并结合数位条码的形式，用沉稳的手法转化了意向。

地坪石材贯通全室的空间，其纹理是隐约不凸显，代表一定高度的内敛化贯穿整个空间。成都卓越点将台79号以成都的“慢”与“潮”为线索，串联起艺术、生活、居住与城市，为城市中心的顶奢人群打造了一个三维立体的高端私享会馆。

注：重点考察5-6个项目，如遇特殊情况，会适当调整项目行程。

如何报名？

■冶都集团研学时间：2024年11月15日（周五）

■金沙集团研学时间：2024年11月16-17日（周六日）

■新东升研学时间：2024年11月21-22日（周六日）

如何报名？