买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。![]()
近10年来，长宁一直都存在感不高，一部分原因就在于板块内没有新房供应——
在第8批土拍热门地块：长宁中环内新泾地块被招商&越秀拿下，地块楼板价已经接近9万/平，预计最终单价可能要在13万水平了。
同样靠着2号线北新泾站，普陀的苏河和樾府10.2万，那么越秀招商长宁地块如果卖上13万单价，这贵出来的3万单价你觉得值吗？![]()
我觉得这个差价，1万单价就是出给了地铁——
项目距离最近的2号线北新泾站大约步行7分钟左右，苏河和樾府步行大约需要15-20分钟，走起来要轻松很多：
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另一部分差价，我觉得是在行政区的差距上——
长宁比普陀强是公认事实，虽然长宁GDP排名黄浦、徐汇、老静安之后，肯定比北区赤膊区要强。
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地铁+行政区，这里比苏河和樾府贵2万/平单价可能相对还合理，但这里还有1万差价找不出来，这就得在产品上补齐了——面砖地面升级石材、厨电升级进口品牌、公区景观/车库/外面进一步提升，风格上再做得标新立异一些。毕竟房子在长宁，想要买1500-2000万房子的需求一直都在，只要把产品这一环做好，13万的价格是有可能站得住的。![]()
P.S.我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以长按下方二维码免费领取：静安中环的中建二局大宁地块预计最快在2025年中入市，推出起步约120平、最大接近270平的豪宅社区，预计单价接近13万；也就是说，静安中环新房起步户型已经在1500万级，最大在3500万左右，是一个正儿八经的准豪宅项目。
13万单价在今天大宁并不便宜，火箭哥团队一直参与二手房交易服务，给大家带来最新的房价行情——成交房源平均单价约9.9万，比起10月份10.1万的价格略有下降，主要是因为11月成交房源大户型居多，成交总面积上升（平均108㎡上升至平均112.6㎡）；
综合以上；
上海大盘是不是都止跌了不一定，但是大宁是真的稳住了，目前均价就是不含税10万左右、含税接近11万。
当然，这里因为好小区和差小区差距很大，比如大宁金茂府价格稳定在含税14万左右：大宁金茂府三期：162平四房2030万成交，单价约12.5万；
大宁金茂府一期：150平三房2000万成交，单价约13.3万。又比如20年楼龄的慧芝湖花园，单价已经摸到9万左右了。![]()
从综合位置来看，中建二局大宁地块的位置极好，前排大宁灵石公园景观一览无余、位置堪称绝版；有着楼龄和景观溢价，这块地未来价格对标大宁金茂府问题不大。假设这块地真的拿到了13万单价，我们会发现很多项目的性价比都变高了——静安内环的中兴路板块目前普遍售价在12.5万左右：火箭哥进行了地块模拟，将地块放在地图上大概长这样：另外，杨浦滨江的保利发展&上海建工新地块容积率1.8，根据地价判断最终价格可能会在13万左右水平：根据地块要求，这里预计将主推110平左右的三房产品，主力可能1400万级；对比之下内环内的保利外滩序88街坊单价12.7万、总价1300万就能买到，性价比其实是更高的：欢迎大家将火箭哥公众号设为星标，后续可以第一时间收到文章推送：
