2024年底，徐汇中环的龙华地块被宸嘉以封顶40%溢价率拿下；得益于1.59的低容积率，该地块预计打造小高层+叠加别墅的高低配形式。
从热门程度上看，宸嘉徐汇这块地位列今年TOP2，仅次于浦东新杨思地块：
地块没有联动价，现在对于开发商的专业能力要求是更高的——
以前卖多少钱是命题作文，土拍时候就给你定好了；
但现在卖多少钱没有门槛是个盲盒，卖多少钱既能有利润、又能卖得好，成为了一门学问。
今天我们就来一起八卦一下：
宸嘉地块如果卖到单价22万（别墅部分），你觉得能卖好吗？
我们先上结论：
宸嘉地块的叠加别墅如果卖22万，价格可能是撑得住的。
首先，在徐汇区卖别墅类产品有个巨大的优势：
没得选。
徐汇过去10年的新房里，真正存在别墅产品的可能只有一个云锦东方，绝大多数都是高层类产品——
无论是百汇园、徐汇滨江壹号、宝能公馆1288、香港置地启元还是绿城徐滨项目，总价都不低动辄三五千万，但是产品类别上看都不是别墅。
假设宸嘉地块真的做了别墅类产品、面积在200-300平、单价真的在22万一平，那就是总价在4000-6000万之间；
这个价位段在徐汇，除了云锦东方还囤了少量别墅之外（还要加装修包）之外，能够买到的房子几乎都是高层；
换句话说：
徐汇区在这个价位段上买不到别墅，也就是说没有竞品；
没有竞品，卖多少钱的定价权就在开发商手里了，22万单价是有可能的。
另外一个冷知识：
一旦达到5000万这个级别，上海绝大多数新房供应都在黄浦or北区的风貌产品，在西南片区的选择极少；
反过来说，徐汇的高总价豪宅项目本就有稀缺性，有“坐地起价”的底气。
明年真是楼市大戏元年——
地块锐减、价格大涨，开发商要把房子做什么多高的品质购房者们才愿意买单呢？（注：2023年拍出95块、2024年拍出49块）
今年上海已经铝板盛行、会所标配、美诺嘉格纳不稀奇了，明年产品还能怎么卷，就看开发商的想象力了。
在2025年之前，中环能够站上16万单价的地方应该只有徐汇滨江的云锦东方，内环内的老静安也不过就是14.5万，新静安13.3万已经是天花板；
而在明年开始，「中环价格压制内环」的故事即将上演，今天很多觉得贵的房子可能都不贵了，也算是某种程度上的去库存了：
等等党可能等来了降价的二手房，但新房还在涨价路上飞奔，至少在中环是这样。
第7批土拍的中铁建、越秀和华润把新杨思干到溢价率40%，预计售价要到12-13，当时所有人都觉得kfs疯了，但业内都知道并不是。
地块是房企生存的根本，没有持续的拿地就没活干，没活干公司就得裁员，事业部就得降级缩编，都是一条绳上的蚂蚱，谁会拿自己的前途命运开玩笑？
高价先把地块拿下来，至少未来还有可能碰上行情好，顺利把房卖掉，到时候皆大欢喜；
最坏的情况下，等设计方案确认到开工到开盘销售，起码也是五六个月挨过去了，好歹还能多拿几个月的薪水不是？
反正，死道友不死贫道，房企倒下了，总有别的地方可去；自己倒下了，倒霉的可只有自己。
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