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要说2024年卖地最积极的市区是哪个，那一定就是杨浦区——光是在2024年第六批和七批次土拍中，杨浦就陆续拍出5块住宅用地，加上中铁置业的风貌项目，三个月拿出的土地赶上隔壁虹口一年指标了，速度惊人。其中，中海和保利在杨浦是最大赢家，分别在24年拿下多块土地；其中中海重仓杨浦中环，售价比起今年中建壹品外滩源著10.8万的售价只会更高不会更低、很有可能摸到12万单价大关：隔壁中建壹品外滩源著10.8万单价、主力99平，1000万级总价在这里卖得还不错；
25年中海几个项目不仅单价要涨、面积也从基础100平可能提升到120平，更高的价格带来更多疑问：
杨浦中环，撑得住12万的单价吗？
周末，我们就来到杨浦中环的定海板块，来看看中海这三个项目周边长什么样——
中海定海三个地块中，G2-5离地铁站直线距离看着最近，但是由于地块和地铁站之间有上海电力大学两个校区间隔，所以步行大约1km，需要15分钟左右。如果是K2-04的话，还需要多过一条马路，步行到地铁站时间差不多，可能会多等一个红绿灯的时间。G2-05地块项目围挡还没架好，目前外观大概是这样——地块西侧和北侧是商业区，类似于每个大学城附近的小吃街，主要店铺是有一些小餐厅，有几家主营文创和旅游小公司。地块东侧，过贵阳路就是文通国际广场，是附近比较少见的高层商办，底层有大米先生、兰州牛肉面之类的连锁餐饮。比较大型的商场都在1.5公里、步行大概需要20分钟，往北隆昌路方向有宝龙旭辉广场、往南滨江方向有杨浦奥莱。K2-04地块基本和G2-5地块共享商业配套，地块外观大概是这样--地块西侧紧邻杨浦中心医院，西南角还有三栋老破小。地块从东往西看可以很直观的穿过老破小看到医院南北区之间的连廊。地块南侧隔波阳路有一个小公园，面积不大，比较安静，饭后散散步还是不错的。K2-04地块东侧界面相对差一些，小区隔壁是一个待建的旧改项目和东辽阳中学。周边还要一些老建筑还没有拆除，有些甚至还有人住在里面；杨浦区长这样的地方普遍都在杨浦滨江沿线，这是拆迁过程中必然经过的过程，客观看待。P.S.我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以长按下方二维码免费领取：这个地块更靠近黄浦江，高区可能有机会看江，但另一个方面，这里离地铁站也更远：距离大概1.5公里，步行需要20多分钟。
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目前地块南北侧都比较空，现在的平地都是未来的想象空间：
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地块西侧是在建的缦云上海，目前在售户型都是3000万级产品；中海地块主打还是1200-2000万级产品，两者之间并不存在竞争关系。商业上，中海K8-05地块距离上海国际时尚中心，也就是杨浦奥莱，仅300米。中海K8-05地块更大的优势在于靠近杨浦滨江产业规划和规划中地铁24号线走向，有更多未来预期可图——根据最新公开的杨浦滨江合生汇规划，方案中明确标注有地铁24号线站点位置：杨浦滨江是杨浦区重点建设的重要板块，在《杨浦滨江发展“十四五”规划》中对于未来的规划也有着非常明确的建设方向——除了杨浦滨江本身引进的各大企业总部之外，文件中明确提及力争启动轨道交通24号线建设，这也将是杨浦滨江非常大的利好消息:早在《上海市城市总规划2017-2035年》中就对地铁24号线有明确提及——根据当时公示的杨浦区地图，可以明确看到规划地铁24号线沿着杨树浦路布置，最后联通对岸浦东；
作为有这么大互联网集群总部的区域，杨浦滨江的地铁一定会来，只是时间问题。
P.S.我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以长按下方二维码免费领取：新房售价日渐走高，相比之下，周边性价比高的二手房也不失为优质的选择。项目2012年建成，小区挂牌均价仅10万/㎡，目前还有一栋楼是现房，尚未出售。火箭哥团队实地探访了小区在售房源，价格其实真不贵——高区看江房源挂牌单价9.4万，实际成交价格在9万/平左右能有很不错位置的选择。房子是毛坯交付，全部装修是业主按居住标准做的精装，洗衣机洗烘美诺，装标比起现在的新房也是毫不逊色。从客户画像来看，杨浦这片的客户大多数来自对岸浦东和杨浦本地，这在过去杨浦新房的销售上非常明显；
中海在价格上一定还会有所突破，产品上也必然还要做出更多升级和创新才能打动客户，这也是新年所有开发商的课题。
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