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前两天，黄浦区的上海壹号院刚刚开盘结束，项目是2025年第一个上市的新房，开盘卖了66个亿：
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项目均价17.8万，隔着西藏南路和新天地对路相望——
从地图上看，隔壁翠湖天地1-5期随楼龄差异价格也不同，老一点的1-3期价格20万左右，产品力更强的翠湖4-5期最新成交也有30万/平；
这样看，壹号院价格是不是就很有吸引力？
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我们以2024年11月二手房成交行情为例，今天新天地的价格还是比较坚挺的：
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当然，有人会说新天地和老城厢并非一个街区配置，新天地更热闹，老城厢以风貌别墅为主相对冷清，这的确也是事实：![]()
但是毕竟新房比二手房便宜了10万单价，即使地段上很多人认为新天地更好，但价格便宜了不少，其实也是值得的。地块要么面积太小、要么形状不方正，总觉得差口气，做不出大社区的尺度感。以翠湖天地为例，翠湖天地六期约2.8万方、翠湖天地五期约1.7万方，而翠湖天地三期仅有约1.0万方，面积小意味着没有充足的景观设计空间、散步只能出小区了；下图就是翠湖天地四期俯瞰视角，景观空间就是两排楼中间的部分，西侧主入口还占掉了三分之一，实际可利用部分不大：![]()
事实上，在黄浦区2007年至今出让的29块住宅用地中，几乎每块地都有着类似的问题；而对比即将上市的上海壹号院，可能是整个黄浦区历史上单地块面积最大、景观绿化空间最开阔、小区内视野最棒的小区，没有之一：占地面积约9.5万方，约等于9.5个翠湖天地三期、3.4个翠湖天地六期、4.2个汤臣一品，先天就已经是难以逾越的差距了；而步行可达新天地、淮海路的位置，对比翠湖天地四期30万的均价，又有着更大的想象空间。主力建面约315-390平平层产品豪宅客户很看重的一个要素，就是「圈层纯粹」。
一个小区里的起步户型要足够大、起步门槛要足够高，大家都是一个水平线上的客群，这会给小区未来的社区氛围带来隐性溢价。
为什么一提到汤臣一品、云锦东方、海泰北外滩就觉得这是豪宅，一方面是营销和产品的成功，另一方面则是起步门槛真的太高——
海泰北外滩，起步约350平，套均一个亿+；
没有保障房、也没有租赁公寓，户型够大够贵本身就是一种筛选——
能住在小区里的人都是一个level的富豪，这就会给一个项目带来IP和价值认同，超越行政区和地段本身。
对比之下，那些有小户型的所谓豪宅可能产品力过硬、地段绝版，但在圈层上都会有一些“硬伤”——
翠湖天地嘉苑、陆家嘴九庐、复兴珑御都有90平鸽子笼，滨江凯旋门一大堆130平两房，这些上海赫赫有名的豪宅项目品质和地段都很强，但要说圈层那的确还差了一档。
一个小区纯粹还不行，还要讲究社区的氛围感——
如果小区本身够强，但周边全是老破小，那也是减分的；
只有小区自己够强、周边又都是豪宅小区，整个社区的氛围感不仅带来更漂亮的城市界面，更会带来更高的IP溢价。
02 “产品力”
上海壹号院不只是地段稀缺、圈层纯粹，产品上更是做出了标杆级创新。
最让人印象深刻的点，就在于外立面采用了砖红色陶板设计，配合金属线条灯穿插组合，在超高层建筑上勾勒出海派老洋房的红砖感；
这是明显区别于主流设计的做法——
就像是2000年前后开始干挂石材的湖南路四大豪宅、2005年铝板外立面的汤臣一品一样，陶板作为一种全新材料，颇有开创新时代的意味。
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为了最大化利用景观和视野，上海壹号院全系标配100平宽厅和弧形270度落地窗，弧形元素也贯穿室内外设计：
建面约315平四房四卫E户型图
建面约353平四房四卫E户型图
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建面约385平四房五卫F户型图
来到实地约315平样板房，主卧位置拥有绝佳中轴线视野、享受南向和西向双面采光：![]()
（建面约315平样板房实景）得益于超大的宽厅设计，每个户型都能有两处270度弧度落地窗空间存在：
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在约315平样板房中，北侧的弧度落地窗空间设计成了第二餐厅or下午茶空间，适合午后休憩聊天消磨时光：
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（建面约315平样板房实景）弧形元素贯穿室内外，比如采用普拉达绿奢石的厨房岛台，四周都采用圆角处理防止磕碰：![]()
（建面约315平样板房实景）在餐厅坐着的时候，大多数人都可能撞到过餐桌的内角磕疼的情况，上海壹号院在岛台内测可能也都设计了圆角设计：![]()
（建面约315平样板房实景）
考虑到多样的生活场景，壹号院在客厅和主卧都设计有单独的水吧台空间（客厅标配酒柜），同样的普拉达绿奢石材料保持视觉和触觉统一的连贯性：![]()
（建面约315平样板房实景）凑近看，台面两侧的小耳朵都用了弧形倒角设计：![]()
（建面约315平样板房实景）无论是木饰面、石材背景墙还是吊顶，全都是弧形设计，和外立面形成统一；硬怼材料不是豪宅区别于刚需盘的最大差异，细节处的设计和考量才是。![]()
（建面约315平样板房实景）比如在日常拿取高跟鞋的时候，大家有没有碰到过高跟鞋容易倾倒的情况？壹号院为你设计了单独的嵌条和LED灯带，鞋子只会整整齐齐不会倒、挑选起来也不用在暗搓搓的环境中看眼花：![]()
（建面约315平样板房实景）入户感应的地灯没什么实际照明作用，但是入户那一刻的仪式感营造就很到位，奢华酒店也普遍都采用这一设计：![]()
（建面约315平样板房实景）在约350平样板房里，通铺的木饰面+多层灯带来了更丰富的视觉层次感：![]()
又比如餐厅的公共空间，墙体上大量采用编制皮革工艺，照片上可能看不清，凑近看才能看出做工和质量：![]()
上海壹号院样板房已经开放，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：从上海壹号院走出来，我特意在周边走了走。
和新天地的打卡拍照、嬉嬉闹闹不一样，老城厢有种不一样的氛围感——![]()
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走下楼10分钟，路上就没见到过人，除了业主也没外人会开车进来，安静又有氛围：![]()
未来站在楼上，北侧望出去可以直接看到已经成形的露香园风貌别墅群：这里是上海真正的市中心，却没有市中心的喧嚣感，有着传统市中心没有的成片亿万级豪宅区，更是黄浦区历史上最大的城市更新片区；上海壹号院的意义有点像是2000年的翠湖天地一期，都是类似作为板块内第一个出现的标杆项目存在。有人可能觉得新天地更好，但这里走到新天地也就10分钟；新天地基本没有发展空间了，而老城厢才刚刚开始；就和上海壹号院今天17.8万的房价一样，未来这里的上限可能也比新天地更高。项目样板房已经开放，目前还有少量房源在售；感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
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