大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
中环是过去5年里上海新房涨幅最快的地方，没有之一。在传统印象中，内环不但是地段鄙视链的顶端，新房也是热度最高、最抢手的；但事实，往往会和我们的主观认知存在明显的偏差——
根据火箭哥整理，无论是新房的认筹率还是开盘销售率，中环的实际表现都要好于内环，更要远远高于其他环线；
内中环，才是上海楼市的真正王者。
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如果我们把时间线拉长到20年维度，我们也会发现一样的结论：
将近1000%的价格涨幅，比内环多涨200%，充分证明了内中环区域的强势；
即便只看近5年，如果不是因为今年上半年内环内豪宅集中供应带来的价格抬升拉高了内环内的涨幅，内中环也仍会是当之无愧的龙头。
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相比城市发展早已定型、只能零散开发的内环，中环在成片开发改造上有着更高的自由度——得益于中心城区扩容发展带来的资源外溢，经过十多年的持续开发，内中环区域涌现出了徐汇滨江、前滩-后滩、东外滩、长风、大宁等新兴热点板块；高起点的规划定位、产城融合的功能互补、完善的配套体系和全新的城市界面，为板块价格的持续上扬提供了强劲的助力。随着越来越多的新上海人逐渐成为楼市购买的主力，传统的地段概念正在不断被淡化，而更能代表国际化大都市形象、更具现代感的内中环全新板块，也成了新上海人更加认可和追捧的新兴高端地段。其中以滨江沿线为代表，尤其是前滩和徐汇滨江的崛起是一个标志性事件。如今，徐汇滨江的香港置地启元售价17.8万/㎡，绿城徐汇滨江项目预估未来有望达到20万/㎡，秒杀内环内的众多新房。与徐汇滨江隔江相望的世博板块，保利世博天悦已达到16.8万/㎡；
杨浦东外滩板块缦云上海的12.1万/㎡；
普陀长风板块宸嘉100·嘉佰道的10.4万/㎡；
中环不少地方的价格，已经比内环还要贵了。相比临近的内环内板块，在价格上也都有过之而无不及。
肩负着“卓越的全球城市”和“现代化国际大都市”使命的上海，城市的加速发展必然会带动从内环到中环再到外环的滚动开发。相比内环更低的房价起点，和更广阔的发展空间，造就了内中环板块的崛起。而从内中环到中外环的过渡发展，也已成为近几年来上海楼市发展的热点所在。火箭哥为大家整理了2025年上海中环新房地图，感兴趣的同学可以长按下方图片免费领取完整版优缺点表格：
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静安中环的中建二局大宁地块预计最快在2025年中入市，推出起步约120平、最大接近270平的豪宅社区，预计单价接近13万；也就是说，静安中环新房起步户型已经在1500万级，最大在3500万左右，是一个正儿八经的准豪宅项目。
13万单价在今天大宁并不便宜，火箭哥团队一直参与二手房交易服务，给大家带来最新的房价行情——成交房源平均单价约9.9万，比起10月份10.1万的价格略有下降，主要是因为11月成交房源大户型居多，成交总面积上升（平均108㎡上升至平均112.6㎡）；
综合以上；
上海大盘是不是都止跌了不一定，但是大宁是真的稳住了，目前均价就是不含税10万左右、含税接近11万。
当然，这里因为好小区和差小区差距很大，比如大宁金茂府价格稳定在含税14万左右：大宁金茂府三期：162平四房2030万成交，单价约12.5万；
大宁金茂府一期：150平三房2000万成交，单价约13.3万。又比如20年楼龄的慧芝湖花园，单价已经摸到9万左右了。![]()
从综合位置来看，中建二局大宁地块的位置极好，前排大宁灵石公园景观一览无余、位置堪称绝版；有着楼龄和景观溢价，这块地未来价格对标大宁金茂府问题不大。假设这块地真的拿到了13万单价，我们会发现很多项目的性价比都变高了——静安内环的中兴路板块目前普遍售价在12.5万左右：火箭哥进行了地块模拟，将地块放在地图上大概长这样：另外，杨浦滨江的保利发展&上海建工新地块容积率1.8，根据地价判断最终价格可能会在13万左右水平：![]()
根据地块要求，这里预计将主推110平左右的三房产品，主力可能1400万级；对比之下内环内的保利外滩序88街坊单价12.7万、总价1300万就能买到，性价比其实是更高的：
位于浦东碧云的汤臣君品售楼处预计本周末取证认购，项目是浦东腹地豪宅区继碧云尊邸之后又一个新房产品，明年还有平墅和洋房产品加推入市：
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因为碧云东郊本身就是富豪社区，项目本身首批次可能仅推出100余套房源，自身周边改善置换客的比例很高，大家对碧云板块的认可度可以说是非常高的。
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进到售楼处内，最吸引人的地方不是沙盘、不是区位图也不是装修，我觉得是这句话本身——
中国豪宅有多远，汤臣陪你走多远，敢说这句话本身是要有底气的。
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这次在老钱云集的东郊&碧云别墅区内，「汤臣君品」容积率仅约0.7的超级低密项目，此次首开预计供应约161-198平洋房产品，周边被大片绿地体育公园环绕，真正早在公园里的住宅：
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项目因为都是洋房和平墅矮楼，现在楼栋已经都接近/已经封顶；现场有一些室内/室外公区效果图已经展示，大家可以到现场了解：
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项目售楼处已经开放，预计本周末取证入市；感兴趣的同学可以长按下方小程序预约参观：
绿城徐汇滨江项目预计在2025年春节后入市，项目已经有疑似户型图曝光；把所有空间加在一起，预计最终得房率有机会接近80%。
项目当时拿地价超13万/平，根据火箭哥团队测算售价18万可能才刚刚保本，卖到19-20万单价有得赚，这是这块地热门的前提；项目销售团队已经组建，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：在2025年，断供多年的长宁区将有一块住宅用地上市，位于天山路以南近中环线位置，距2号线北新泾站步行距离不到500米，非常方便。
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项目原为天山污水厂用地，已于2019年正式停工搬迁，目前东侧改造为雨水泵站，对项目不造成抗性。主要不利因素在于西面紧邻中环线高架，存在一定的噪音影响。长宁区从2021年至今，仅在中山公园板块推出过愚源名邸和夏都·幸福268两个新房项目，供应量也仅有190套；此次待推的这幅地块，占地面积仅1.1万方，总建筑面积也不足2.5万方，规模较小，拿地资金压力不大，加上断供多年积淀下来的购房需求，未来完全不用担心销售的问题。同样可能触及30%的封顶溢价率。浦东中环内的北蔡新项目「浦发莲园」也即将在2025年上市，项目主力推出约99-193平3-4房，预计900万级上车中环三房：![]()
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项目周边7、13、18号线三轨环绕，直线距离18号线芳芯路约500米、北中路站约600米，直线距离13号线北蔡站约700米，直线距离7号线芳华路站约700米。
预计2025年入市，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
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