大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
如果你的朋友正在考虑在静安区买新房，那99%的选择都在内环内——静安合并闸北之后，边界形状是南北纵向，目前大量供应的区域就是中兴路板块，也是图标最密集的区域；其他诸如大宁、老静安曹家渡、江宁路等片区都是零碎的城市更新，未来也不会有很多供应，相对稀缺一些。![]()
静安区下分15个街道，苏州河以南是老静安，苏州河以北是老闸北，从地段价值上看，老静安要强于新静安，两者在2015合并。![]()
看到财政收入上，静安区在全上海排名第5，一直以来都是上只角代表：
![]()
我们也对每个版块进行了详细解读，可以作为大家买房时的参考——南京西路：宇宙中心，百亿级税收写字楼聚集区，重奢商业天团，东京六本木上海分木，世界级地段，缺点就是没有新房静安寺：宇宙中心西区，老寺守护一方平安，静安新一代写字楼所在，缺点也是没新房，要是这里插个新房干到18万轻轻松松（招商曹家渡项目：我就是这么想的）苏河湾：一江一河交汇处，静安滨江扛把子，以前是闸北又如何，今天二手房干到20万单价轻轻松松，界面全新，一点不比老静安差江宁路：旧租界四大巡捕房之一，老洋房+商品房混居，有学区概念，缺点就是地铁密度低，南京西路后花园板块石门路：东斯文里+自然雕塑公园，超越新天地，大量历史意义所在，博华广场长年满租，老静安最后的可开发大片区域，值得期待曹家渡：老静安底端，自住价格很合适出行方便，类似黄浦蓬莱公园、浦东杨东的感觉，没什么不好也没什么特别好汉中路：1+12+13三地铁，凯德星贸邸坚挺19万单价，这里和火车站可是两个概念，南边写字楼+次新房遍地是，很漂亮中兴路：近5年推出13个新房，静安城市更新大干特干的地方，外滩2公里，自住1500万买这里很舒服，未来还有拆迁计划，推荐芷江西路：内环以南、南北高架以西，闸北内环不怎么样的地方但房价真实惠，单价7万能买到商品房你敢信，有一定学区概念大宁：上海中环扛把子，千万级中产的爱，九年制公办+久光+灵石公园+1/20号线+三甲医院要啥都有，中建二局新项目据说要开15万+，和10年前金茂府一样，抬轿子的又来了彭浦镇+彭浦新村+临汾路：地段鄙视链底端，除了挂了个静安title之外和虹口杨浦普陀没差别，150万买入静安的选择。根据火箭哥统计整理，2023-2024年10月静安区是上海第4贵的行政区，和徐汇并列：![]()
我们已经将静安区新房的基本信息和优缺点整理成表格，感兴趣的同学可以长按下方免费领取：![]()
静安大多数项目都集中在内环内，我们从老静安开始——在第5批土拍中，招商蛇口联合南通瑞城拿下的静安曹家渡地块正式公示设计方案，这也是老静安极度稀缺的住宅用地——从图纸来看，在小区中央位置配置有泳池会所，项目主力应该就是120-140-180-200平户型，主力总价预计在2000-3000万之间。招商地块的优势火箭哥认为不是地段，而是总价段区间填补中产和豪宅之间的空白——在内环核心地段（剔除普陀、闸北、虹口、杨浦、南市、斜土路等边角位置），可选的新房项目大多数都在黄浦区；然而黄浦区动不动单价17-20万，面积200平打底，3000万都已经有点勉强买进去了。对比之下，招商老静安地块起步120平、主力140-180平，总价可控就是优势；对于想要买到市中心的客群来说，比黄浦区亲民不少，商业密度配套更是吊打。
根据新华社报道，早在2021年南京西路商圈日均客流就有38万人，人均单次消费2500元；
当年1-11月，静安区税收总额793.6亿元，南京西路高端服务业集聚带占比43%，可见能级之高。
![]()
曹家渡地块直线距离静安约1公里，楼下就是14号线武定路站，一站静安寺、硬要走过去也不是不行；再放大一些看，曹家渡地块方圆2公里有长寿路、曹家渡和静安寺商圈，周边最大的卖点之一就是一师附小+市西初中的双学区配套，至少招商地块周边几个小区都是这么对口的。起步2000万内，招商静安项目全套VR航拍和现场照片已经上线，感兴趣的同学可以点击小程序了解更多：12.1万单价的静安天玥是目前内环新房价格最低地板价，项目有可能在2025年才来得及上市，主力推出约120-142平三房——项目户型采用了对开门的电梯设计，意味着每家都有私家电梯厅空间，相当于增加了可利用面积、变相提升得房率：![]()
建面约142平户型
3+1功能
![]()
小区前后只有3栋楼，泳池会所面积不够，主要通过1楼打造架空层泛会所实现公共休闲功能，更多效果图可以参考如下：![]()
静安城投电影厂地块就在静安华府隔壁，项目位于中兴路板块东北角，距离3号线东宝兴路站更近：![]()
分为2栋80米商办和4栋高层公寓，预计均价也会突破12万单价：![]()
保利永兴里高层公寓已经认购结束，隔壁象屿苏河琹庐售楼处已经开放，即将推出约100平三房，联动价同样是12.5万/平：
![]()
![]()
项目高层部分只有100平户型，也就是1200万左右可以买到，应该也是2025年静安内环最低门槛价了：
![]()
项目预计12月中旬开放样板房，目前展厅已经开放，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
中兴傲舍已经是老面孔了，明年还有一批房源上市，最小109平两房预计1400万级上车——项目隔壁刚刚官宣，中兴路325街坊暂拟引入静安一中心小学优质教育资源品牌，这也是老静安著名的一梯队小学，本校在老静安常德路新闸路路口，步行到静安寺大约1公里；这也是静安一中心小学首次设立分校，预计大概率就会对口。![]()
■学校效果图，实际以交付为准样板房里，中兴傲舍卫生间大量采用石材包边做法，卫生间从顶到墙都用奢石包裹追求视觉统一，真的和酒店风格非常相似：
![]()
整个实景示范区走完一圈可能需要一个小时，看完最大的感觉就是这里像是个艺术博物馆or奢华酒店，这种风格对于年轻人来说更喜欢，长辈可能就不一定看得上。
![]()
项目实景示范区+样板房已经开放，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解：
02 “静安中环新房盘点”
整个静安中环目前已知2025要上市的就是中建二局拿下的静安大宁地块——预计最快年中入市，推出起步约120平、最大接近270平的豪宅社区，预计单价接近13万；也就是说，静安中环新房起步户型已经在1500万级，最大在3500万左右，是一个正儿八经的准豪宅项目。
从综合位置来看，中建二局大宁地块的位置极好，前排大宁灵石公园景观一览无余、位置堪称绝版；有着楼龄和景观溢价，这块地未来价格对标大宁金茂府问题不大。13万单价在今天大宁并不便宜，火箭哥团队一直参与二手房交易服务，给大家带来最新的房价行情——大宁11月成交量是9月份的3倍，成交单价约9.9万，比起10月份10.1万的价格略有下降，主要是因为11月成交房源大户型居多，成交总面积上升（平均108㎡上升至平均112.6㎡）。
综合以上；
上海大盘是不是都止跌了不一定，但是大宁是真的稳住了，目前均价就是不含税10万左右、含税接近11万。
当然，这里因为好小区和差小区差距很大，比如大宁金茂府价格稳定在含税14万左右：大宁金茂府三期：162平四房2030万成交，单价约12.5万；
大宁金茂府一期：150平三房2000万成交，单价约13.3万。又比如20年楼龄的慧芝湖花园，单价已经摸到9万左右了。![]()
假设这块地真的拿到了13万单价，我们会发现很多项目的性价比都变高了——静安中环13万，是不是静安内环12.5万就便宜了？
浦东新杨思地王预计13万，隔壁新杨思上园9.9万就像送钱一样；杨浦江浦新地块如果卖上14万+单价，外滩序12.7万不也是热卖吗？讲道理，2024年上海新房涨价很明显， 明年大概率要延续这个趋势；火箭哥进行了地块模拟，将地块放在地图上大概长这样：这块地其实是一个长条形地块，最南向地块可以直接看大宁灵石公园，北侧楼栋估计价格做低；这块地北侧是宝华万豪酒店、东侧是新梅共和城，广中路是双向8车道大马路，整体界面还是非常不错的。我们已经把户型图都做了模拟，最新的航拍VR也已经上线；想要领取大宁项目资料包和后续土拍消息的同学可以长按下方图片免费领取：![]()
我们也对这些项目进行了统计整理，从内环到外环基本都有涵盖，无非就是金额多少的差别。其中，不乏滨江、黄浦、内环等热点项目，也不缺外环、五大新城等刚需板块；正在考虑买房、还在纠结怎么买的同学，都可以长按下方二维码私信咨询：![]()
以上是正文，来自火箭哥🚀
P.S.火箭哥团队准备了一份超1万字的《买房避坑宝典》，同时包含学区梯队表和过去5年上海涨幅最快新房排行榜；感兴趣的长按下方二维码免费领取：欢迎将火箭哥公众号设为星标，后续可以第一时间收到文章推送；感谢大家关注支持：
