买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。2024年前三季度，虹口GDP位列全市13名（即倒数第4），仅次于金山、崇明和普陀。然而从增速上看，虹口同比增长8.9%，位列全市第一，这也应该也是近年来首次虹口翻身做主人。所有赤膊区里（普陀、闸北、虹口和杨浦），可以说虹口区是最好的地方——上海规划和自然资源局曾发布过上海2020年基准地价图，从土地层面给予各个区域在官方层面的价值判断；
其中地价分为1-9级，1级最贵的地方中就包含虹口北外滩的东大名路沿线，闸北杨浦普陀完全被踢出去了。
近年来，虹口的动迁规模其实很大，光是2020年当年，征收街坊数高达15个；随后的2021年，虹口做出11个征收决定，当年征收街坊数高达17个，比黄浦区翻个倍都不止。![]()
数据来源：文汇报值得特别关注的是，21年虹口区将北外滩9个街坊“打包”成东余杭路（二期）、余杭路项目两个旧改项目同步启动，之后北外滩昆明路以南地块旧改将10个街坊近6000户居民“组团打包”成为虹口区最大的旧改项目。火箭哥团队一名伙伴是这段历史的参与者，当时被拆迁的证件如下：![]()
数据来源：火箭哥团队实拍近期，火箭哥团队去看了一下这里，发现提篮桥区域自21年初动迁后几乎没有任何变化，甚至都没有拆除铲平；把土著拆迁走了，为什么却不赶紧开发呢？![]()
数据来源：火箭哥团队实拍虹口近年已经征收动迁的土地，没有任何一块进入土拍市场；2020年至今，虹口仅仅出让7幅住宅块地，相比旁边的杨浦区，供地少了一半不止。![]()
北外滩已拆迁街坊航拍
特别是北外滩，到现在还有着大量的土地，维持着几年前的面貌。这从侧面说明了，虹口还有很多的空间，来通过城市更新让资源变得高效。![]()
数据来源：上海土地交易市场黄浦江核心滨江段，范围本来就不大是极其稀缺的，其中北外滩，作为上海市主要规划，是虹口区重仓押宝的”亲儿子“——再穷也不会穷他。![]()
【北外滩功能结构图】![]()
【北外滩鸟瞰效果图】
黄色为待出让的新住宅地块总计22块，最远的直线距离黄浦江边约1.2公里、最近的直线200米就是，堪称市区滨江未来土地储备最多的地方，比黄浦区还多。![]()
【北外滩待出让住宅地块分布】数据来源：中原研究院这两年在滨江拍地最猛的是赤膊区兄弟：杨浦滨江，瑞安、中信泰富、中建等kfs大量拿地，价格最高已经抬到21万了；对岸陆家嘴已经没有地了，徐汇滨江也开发差不多了，黄浦滨江在内环外，内环内只有北外滩还手握一大把牌没打：“物以稀为贵，到时候不就可以坐地起价了？”——盲猜虹口的小心思。P.S.火箭哥为大家整理了2025年上海新房优缺点点评表，感兴趣的同学可以长按下方图片免费领取完整版优缺点表格：
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02 “加分项”
虹口没有什么先发优势，但近5年还有两个大手笔：
一个是第二条南北高架的南北通道；
一个是最后一条穿越市中心的地铁：19号线。
看到上海高架路分布，可以明显看到南北向快速路非常少、东西向快速路非常多——
目前，上海仅有嘉闵高架、南北高架、杨高南路快速路和罗山高架这4条南北向快速路，其中直达市区的仅有南北高架一条，南北向驾车通勤的压力很大。
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为此，2022年10月上海正式官宣了《南北通道工程专项规划》，这可能也是近10年上海新建能级最高的快速路工程——
该快速路起始于浦东新杨思、一路连接世纪大道、陆家嘴、北外滩等重要节点，被誉为「第二条南北高架」。
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类似于北横通道和延安高架的关系，南北通道将从根本上解决通勤痛点：去陆家嘴和世纪大道没有快速路直达，去浦西不用再挤南北高架，每天堵成狗的日子很可能一去不复返。19号线是一条贯穿中心城中央活动区的南北向径向市区线。途经闵行、徐汇、浦东新区、虹口、宝山等行政区。串联了闵行吴泾潜力地区、浦江镇、三林南、前滩、后滩、世博会地区、陆家嘴CBD地区、北外滩、凉城地区、吴淞转型区以及新杨行地区等功能区。![]()
（上海地铁19号线走向示意图）图源：网络数了一下，19号线的换乘站有18座，没听错！就是连接了18条线路，名副其实就是“超级换乘王”。除此之外，正在建设中的地铁20号线也穿过虹口，是上海北部沿东西走向的一条轨交线路，自西至东横跨5个区，未来利好近十个板块，东段横穿虹口，主要服务于虹口的凉城。2024年12月30日上午，上海地铁20号线一期东段及东延伸工程正式开工，凉城的崛起也有了希望。图源：上海地铁
总结：虹口GDP最低，但未来还有很多期待；我们需要做的就是静待虹口的焕然一新，并在它彻底崛起前，量入为出的“买入”。
03 “盘点”
昨天晚上，上海土地交易市场正式发布公告，2025年第1批土拍总计4块住宅用地正式亮相，其中最热门的可能就是虹口内环的瑞虹新城旁新地块了——
虹口内环的HK329-11地块就在瑞虹新城10期隔壁、10号线地铁站上盖，虹口这块地就在南边就是新建的新宏星小学，位置不算瑞虹核心位置但是也算瑞虹片区内：![]()
目前，瑞虹新城板块次新房在10-16万不等，越新的房子越贵，比如瑞6789目前挂牌和成交都稳定在14万单价以上：这块地容积率3.95很高，和瑞虹几乎一模一样，因为地块狭长，预计会有部分朝东/西的户型存在；地块有着最低40%的中小套面积要求（即高层主力不大于120平）；按照15万单价预估，这里的主力总价应该在1800万左右。P.S.火箭哥为大家整理了2025年上海新房优缺点点评表，感兴趣的同学可以长按下方图片免费领取完整版优缺点表格：
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