今天12月20日，过完今天还剩最后十天，2024年转瞬就没了！
终于安德门地块尘埃落定！
颐居底价摘得此块地，总价15亿，成交楼面价：19302元/㎡
至此安德门地块终于迎来了第一个正主，可谓好事多磨。
首先引起大家讨论的一定是拿地方和成交价。
周边板块近期的拿地价如下：
2024年6月30日 小行 2024G12地块 容积率：1.2 楼面价：19311/㎡
从22年到24年，周边地价都在逐步下降，这也是南京整个土地市场的一个真实反映。这个我们以后有空长文再表，南京何以至此?!
这次拿地方依然还是我们的城投国企颐居建设，并且是托底拿下。一万九的地价让很多人大概是这个情绪：
毕竟不到两万的楼面价，确实有很大遐想空间。再加上综合容积率只有1.5以下，不排除不少想在周边买房的确实也希望能以不高的价格拿下。
从颐居发的海报来看，一层意思在说这里离河西中很近，另一层，海报里只出现了颐和源璟，并没有出现颐居在周边其他楼盘，大概率也在告诉我们，这个项目应该会打造和颐和源璟差不多定位的户型和产品。
如果定位是这样，起步面积应该在120平以下，主力户型在120-160，少量的最大户型也在200平之类。
这样的产品如果是低容积率再有第四代住宅的加持，实际得房面积和体验将远远大于现在的颐和源璟，一万九的楼面价，确实卖个三万多也不会亏……
但真的能和大家想的一样吗？
我看很难。
因为拿地方是颐居，颐居在多地凭借着“以旧换新”政策，新盘的售价都是区域内价格挺的最高的那一个,他从来都不会跟其他家打价格战。
独门法宝“以旧换新”大概率也将会在这个项目用起来，安德门第一个盘如果价格挺不住肯定也会影响后来者的信心。
作为拓荒盘，安德门这个位置开发应该是有点迟了，但正因为迟，随着周边板块和产业的成熟，现在的安德门肯定不是老南京印象里的民工市场集散地了。
和多数新城的地铁不同，地铁10号线和1号线，安德门都处在线路的中间站，这样可以在偏短时间内靠地铁到达市区内任何区域。
这里到南京的老核心新街口夫子庙地铁只要15分钟以内，老城南老雨花更是近在咫尺，区域内改善人群以旧换新人群巨大。
往西开车地铁几分钟就是南京新的宇宙中心河西中，那里有南京最新的配套和最稳定的就业机会，之前河西中低密度的高端新房只有上江心洲一条路，安德门的出现及时提供了一个全新的选择。
往东往南就是南京的软件谷，南京的大厂大多都在这，这里有南京最活跃的买房群体。
可以说一个项目通吃新房群体，改善群体和以旧换新群体，那这个项目还需要超低价来打动买房人吗？相反这个项目的热销，好利润才是南京土地市场能否翻身的关键。所以这个项目容不得半点闪失，有且只有颐居才能担此重任。
颐居拿地是必然当然也是一种无奈！
新安德门的诞生可谓命运多舛。
原本一个崭新的安德门应该在今年年初就应该揭开面纱。
24年1月的最后一天，那时还没过年，南京新年首批挂地，8幅地块其中有5幅涉宅用地，其中2024G03地块就是安德门地块。
挂牌楼面价：22787元/㎡
但不幸的是，过完年后，在第一次土拍前两天，这块地就被“撤销”了，当然大家都懂的，被“撤销”只是LP的一个好看的说法。
时间过得很快，一下子就到了11月底，安德门再次走到台前，又挂地了！
相比于之前的2024G03，这块地更大了。
再2024G03地块基础上，又加了一块原本规划是低密度的一个小地块。
地块三（A分区）用地面积41829.44平方米，容积率1.55，建筑限高60米。
就是之前的2024G03地块
容积率从2.2降到了1.55
限高从80米降到了60米
周边有一块近年出让建成的地块，金地、万科、南京建发联合体经3轮竞价，以总价22.6亿元竞得NO.2018G27（万科翡翠天际）
同样限高60米，但那块地的容积率是2.5
所以这块容积率是1.55A分区，毫无悬念，一定是做高低配的产品。
而地块四（B分区）用地面积10751.07平方米，容积率1.2，建筑限高35米，应该就是打造纯洋房的产品。
变化的不仅是地块面积和容积率，在综合容积率1.478下，大家最关注的是起拍楼面价也从年初的22787元/㎡降到了19302元/㎡。
从1月挂地，到3月流拍，再到11月底的再挂地，安德门这块地一直是今年南京土地市场主推的一块地。
不仅仅是上面我们说的地块面积，容积率，起拍价这些。
相关部门为了这一片区的土地出让也做了大量配套先行的工作。
10月南京公共资源交易平台发出公告：城南安德门的自行车厂地块内配套市政发布监理招标，工程施工或将于近期启动！
据显示，安德门雨花西路137号地块（原自行车厂）配套市政工程已经立项部门批准建设，工程所需资金来源为国有政府性资金，为62124.92万元，现已落实。
建设内容及规模：新建道路工程、交通工程、排水工程、管线工程、绿化工程、电力预埋工程等。
除了市政配套先行，配套学校的建设也在卖地前就开始
早在2018年，雨花台区和金陵中学就签订了合作办学协议，拿出一幅优质地块作为金陵中学雨花分校的校址，就是原老自行车厂地块。配建的金陵中学，为30班初中，计划2026年5月完工，还将配建一所9班幼儿园、一所24班小学。
就在本月，项目南侧的紫荆花路西延正式投入使用
紫荆花路西延开通，打通了花神大道与华为路之间的东西向阻隔，完善了区域交通路网结构。
安德门以后到宁南区域，软件大道的中兴华为等大厂将会更方便。
最后，祝愿一个新安德门能低开高走，成为南京土地市场一个标准性的转折点！
商务合作：周胜莲 18358597050（微信同号）
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