这两天开了定调明年楼市的两个会。
一个是12月23至24日，财政部，全国财政工作会议召开，财政部有关负责人表示，，打好政策“组合拳”，提高资金使用效益和政策效能，为促进经济持续回升向好提供有力保障。
关键词：
五是进一步增加对地方转移支付，增强地方财力，兜牢基层“三保”底线。
有分析指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳是重中之重，各项政策有望加快落实。其中增量政策或将主要体现在按揭贷款利率进一步调降、公积金贷款定价进一步下行、个税贷款利息抵扣额度进一步提升等方向。
2025年将是房地产止跌回稳关键期，若各项政策加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。
解读：
财政部的话可以简单的理解为一句话，钱方面，2025不需要有任何的担心，管够！
另外今天，全国住房城乡建设工作会议召开，部署进一步全面深化住房城乡建设领域改革，明确2025年重点任务，会议指出，关于2025年的房地产工作，将围绕需求和供给两方面，继续做好有关工作。为2025年的房地产工作指明了方向。
关键词：
2025年是“十四五”规划收官之年，也是为“十五五”规划开好局打下基础的关键之年，做好住房城乡建设工作意义重大。
解读：
2025非常关键，只要起不来就会加码，只要市场出现反复，就会想更多更新的招。十五五开局之年拿起夜壶是必须的。
关键词：
持续用力推动房地产市场止跌回稳。
把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位
解读：
四个取消
限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。
普通和非普通住宅在南京这个二线城市本身影响不大，但一线城市放开后能否把热度传递到下面的城市是南京所期待的。
南京的限购，限价已经完全取消，这两个取消没有任何后路了。
限售目前南京在悄悄的执行二孩和买一卖一的取消。到了2025年，2021年楼市最高点的投资客们的房子都将满三，新产品的爆发也将激发前三年买房的需求，真的没必要悄悄了，配合住建部给的其他工具，正式发文取消，让老百姓换房更便捷更有信心才是王道。
另外四个取消也不是立竿见影万能药，在执行的过程中药效会有副作用会反复。
南京这一轮跌幅较为明显，在取消相应限制时，南京也率先尝到了“取消的副作用”。
比如限价，限价的放开就是双刃剑，限价的放开很难再掀起楼市的热度，开发商随心所欲的折扣一方面让老百姓觉得房子不用抢，一直在降价卖。另一方面，开放商原本预算的利润会和实际利润有偏差，导致开发方在南京拿地信心不足。
所以领跌有时并不是坏事，可能后面限价放开的城市都会碰到这个问题，碰到问题不怕，关键是怎么解决问题，如果亡羊补牢良性循环，让越来越多的盘热销，每次开盘折扣明盘，不限价后的折扣越来越少，大家就会渐渐都习惯了，这才是真正的将取消限价落实到位。
四个降低
降低“卖旧买新”换购住房税费负担。
前三个降低政策在今年落实的已经非常到位了。
明年无论公积金贷款利率还是银行贷款利率还会再降是一定的。
存量房贷今年也完成了统一的降低，明年LPR降低是一定的，关键是降多少，把贷款利率的降低放在LPR上而不是BP上，不仅让新购房的享受到利率优惠，也让买过房的享受到一样的幅度，将会大大减少存量贷款的提前还贷。
同时我们今年看到了因为银行贷款利率不能高于公积金利率的铁杠杠，贷款利率在年底反而涨了，这个是非常伤这些降低政策士气的，2025年怎么做到四个降低间的协调一致，做好政策的解释，不要让老百姓感觉降低是反反复复没有诚意是儿戏。
当有些房子，银行的利率低到比租售比还低时，这部分房子的价格将自然企稳，这些房子也是整个楼市的基石。基石稳很重要，基石稳住才有后面说的新模式和需求。
降低“卖旧买新”换购住房税费负担。这个降低是2025年还可以再拿出工具的降低，光有个人所得税的降低可能还不够用，适当时候推出契税，增值税的降低是看政策是否坚决落实到位的关键。
两个增加
一是通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。
2025年将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。
谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。
鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
这个在南京已经看到很多苗头，如果是2000年底建成老旧小区都要全面完成的话，力度可谓空前。
但也需要清楚的认识到，城市更新，城中村改造，危旧房改造也不是以前的以拆为主，把老房子、旧房子变成好房子也是为未来房地产发展新模式铺平道路，
二是将“白名单”项目的信贷规模增加。
积极的是我们看到像万科这样的企业又开始拿地了，随着信贷规模的增加，楼市转暖，相信会有更多的企业复苏，那时才应该是土地市场的全面回暖。
目前只有几家央企的情况下，南京的土地市场可谓今年已跌到谷底，跌出这些央企们的首选。需要让抄底的房企在南京快速低风险的挣到钱，让从白名单中恢复元气，又很难和央企竞争在一线城市拿不到地的房企，在南京拿到地，拿好地。
今年南京的房屋成交总量并不低，但土地市场跌成这样实在是不对等的。凭借南京楼市良好的底子，才能逐步提高南京土地市场在各级房企的地位。
关键词：持续用力推动房地产市场止跌回稳。推动构建房地产发展新模式。
解读：
我们前面说过了，拿起夜壶刻不容缓。但比起历史上数次的拿起夜壶，这次的夜壶标签非常清晰——止跌回稳，发展新模式。
如果追求的只是稳，肯定不是止跌就能完成的，相比之前的夜壶经验，会有上涨，但这次上涨的只有一部分房子，很多二手房机会一定是稍纵即逝。
但在另一部分新房上，夜壶的功效可能又会大大超出大家的想象的空间。
一方面，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。
提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准，构建支持住房品质提升的制度体系，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。大力实施物业服务质量提升行动，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。
另一方面，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求
以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度
帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。
把保障房率先建成好房子
2024年建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间）。但这个数字对于房地产发展新模式肯定是远远不够的。
同时就在昨天，深圳宣布，安居房购满10年客申请变更为普通商品房，2025年1月2日期实施。
保障房往商品房的转化机制也在出现。
两个轨道之间的相互转化也将是未来的重头戏，所以南京的以旧换新政策一定还会有并且会加强。
在稍纵即逝的机会中完成资产的优化才是高手，高手不应有不切实际的想象和该动不动该断不断的犹豫。
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