照例写在前面：这个系列是我自己阅读公司然后顺便记录用的。“浅读”就是字面意思，基本上都是公开信息，没什么深度分析或深刻见解，不作为对任何人的投资建议。我浅读的主要是上市公司的定期报告，甚至就是业绩发布会的PPT，所以可想而知信息是偏正面的，或者说过度美化的。实际情况多半还得打折，打几折得看公司品行了。本人持有一些仓位的雅居乐集团，以下内容可能会有失偏颇。![]()
总借贷595亿，同比下降29.1%，去年是839亿。多元化收入540.3亿，收入占比30.7%，比去年的20.0%又提升了10.7pp，但主要也是因为总营收分母下降了吧。经营性现金流124.1亿，去年才9.3亿，居然连续三年为正。销售和管理费用48.3亿，同比下降22.4亿，占营业额8.9%，同比下降0.7pp。
资产管理方面，处置非核心资产和项目股权回笼现金200亿。![]()
从这个表可以清楚地看出，多元化收入占比提升到30.7%双方面原因：一方面，物业管理及其他同比增长了+13.6%，另一方面，物业发展也就是卖房收入减少了35.9%之多。也就是说：物业管理及其他收入多了19.83亿，物业发展（卖房）收入少了209.76亿。2022年跟2021年情况其实差不多，只是更艰难了点。
毛利下滑94.7%，毛利率从26.0%下滑到1.9%，暴跌。![]()
总借贷下降29.1%，其中短期借贷下降18.8%。
净负债率57.3%，反弹升高了。但似乎也还在可控范围。总借贷594.9亿，同比下降29.1%。其中境内、境外各占5%。债务品种结构上看，银行借款占58.0%，债券占26.9%。银行借款的占比下降了些。
一年内到期借款240.3亿，占总借贷40%，压力还是比较大。平均融资成本反弹上升至6.03%，但是还算可以理解吧。![]()
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2022年预售金额同比下降53%，预售面积同比下降47%，基本就是腰斩。
顺便说下，2023年截至5月，雅居乐的销售金额是下滑20.8%，面积下滑31.5%，单价上升15.5%，差强人意。![]()
按区域分布，华南和华东占预售面积的近60%，海南及云南占逾14%。2022年预售面积是518万平方米，这样算起来，静态来看，还够卖7.8年。![]()
大湾区储备49个项目，货值近1990亿，土储面积1033万平方米，足够5-6年发展。其中57.5%的面积在中山，22.8%在惠州。长三角储备44个项目，货值逾750亿，土储面积454万平方米，足够3-5年发展。其中21.9%的面积在南京，16.2%在扬州，15.5%在常州，12.8%在无锡。
海南储备7个项目，货值逾700亿，土储面积225万平方米，足够3-5年发展。
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2023年预计开发面积1280万平方米，比2022年实际的1614万平方米少了两成。其中新开工面积202万平方米，比2022年实际的88万平方米明显回升。2023年预计竣工面积710万平方米，比2022年实际的537万平方米上升了。但话说回来，当初预计2022年要竣工1016万平方米，实际差距很大，估计都递延到2023年了。![]()
2023年可售资源约1520亿，相当于2022年销售金额625亿的2.4倍多。对应面积约1070万平方米，相当于2022年销售面积518万平方米的近2.1倍。稍微值得一提的是可售项目数量199个，全部来源于原在售项目，也就是说2023年不会有新开售项目。
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2022年实际交付约6万套，对应面积约520万平方米。
2023年自营操盘项目的计划是约7.1万套，580万平方米。![]()
多元化业务营业额占比提升至30.7%，这也说明雅居乐确实在转型，无论主动或被动。多元化营业额同比增长+14%，但对应毛利同比下滑了19%。说明很可能是“伪成长”，也说明了多元化业务绝不乐观，最起码来讲，这里所谓的多元化，也仍然跟房地产行业整体息息相关。
结构里头主要还是雅生活，占了多元化业务营业额中的82.4%，比去年进一步提升了。
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第一，雅生活扩张的质量如何，是不是真的能增效，有没有内生性增长；
第二，市场对雅生活的顾虑究竟是什么，能不能验证，如何验证。
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环保营业额同比下滑8%，总营业额占比仍不到5%，无足轻重。毛利同比下滑33%，比营业额下滑更甚，说明这些项目也不赚钱。危险废物和水务处理，感觉很难跟主业协同。趁早处置吧。雅居乐是一家质地尚可的房企，在物业管理方面也进行了深耕拓展，逐步转型中。它遇到的难题就是行业周期下行的困局，只是现在大家担忧这个不景气的阶段可能很长，而且可能相当不景气，要倒掉很多家房企的那种程度。我认为雅居乐在这波中存活下去的概率还是比较大的，从公司第一时间就积极自救、果断处置的行动，可以看出管理层还是有较强的风险意识和比较健康的经营理念。
我当时预期2022年雅居乐净利润下滑35%左右，也就是说还有40+亿吧，但现实是亏损了将近150亿。这充分说明了我对这个行业的理解太浅，对高杠杆也缺少足够的敬畏。
但雅居乐勇于把净利润包袱甩掉，还是值得钦佩的。所以我目前是预期它2023年能够盈利，哪怕微利。在这个形势下，目前雅居乐集团的估值水平还是很低的。市盈率方面，假如2023年净利润能到36亿人民币左右，换成港币就是将近40亿，那当前总市值才不到70亿港币，市盈率不到1.8倍。当然我这个预期有可能还是太乐观了。没关系，记在这里，不怕打脸。我主要是认为安全边际也挺大的，有一定容错空间——意思就是只要错的不是太离谱，也可以。
当然还有个问题就是流动性困难，现金周转不来，分红也分不出来。港股不分红的话，股价肯定是要下挫的——其实是已经下挫了，我认为这包含在当前股价所反映的市场预期中。但2023年，作为质地尚可的房企，雅居乐是完全有机会缓过来的。这种投资，并不是押注在公司未来前景有多么好，而是押注在公司的前景远没有当前市场预期的那么糟。这种捡烟蒂的风格，需要留有足够的安全边际，并且足够的分散，而且随时警惕基本面预想之外的恶化。
