本人持有一些仓位的宝龙地产，以下内容可能会有失偏颇。
1、业绩回顾
大概是因为业绩表现不如人意，材料上宝龙也寡然无味地摆出几个全年的数字，也不给同比，也不给环比，也不给判断或吹嘘。
总收入313.8亿，去年399.0亿，实际是同比下滑21.4%。
地产开发收入264.8亿，去年350.3亿，下滑24.4%。
商场运营收入38.5亿，去年37.1亿，同比增长+3.8%，但是也不敢写，怕前面两个数据露馅。
毛利率31.5%，其实比去年还提升了0.1pp，但是今年不敢吹说“保持行业领先水平”之类的话了，要么是因为不合时宜，要么是数据可能都不一定经得起推敲？
归母核心盈利24.5亿，去年37.7亿，同比下滑35.0%。说实话，假如这个数字是真的、靠得住的，已经明显好于市场预期了吧。
总土储2740万m²，可售货值2828亿。查了下去年，是3652万m²和4067亿。显然在降杠杆的背景下，后续增长空间受限。
全年计划推出货值约820亿，其中67.4%位于长三角。这啥意思？什么叫“计划推出”？去年写的是“新增货值713亿”。
2022年合约销售409.5亿，这里把同比情况删了，但逗号忘删了。实际同比是多少呢？去年1012.3亿。下滑59.4%，下滑六成。
合约销售总面积272.4万m²，下滑57.5%。
合约销售均价15032元/m²，下滑4.8%，算还好吧。
商业运营方面，新开8个项目，前一年是22个。
商业平均出租率92.6%，之前是95.3%，很明显的景气度下行。
2、土地储备
总土地平均成本价3523元/m²，前一年是3626元/m²。
土地成交均价占2022年全年销售均价比例23.4%，前一年是23.0%。
按城市类型分，二线城市占比有所提升，新一线城市占比明显下降，三/四线城市占比提升，结构劣化。
在建占比84.1%，大部分在建，而且比例还明显提升。
可售货值2828亿前面说了，比前一年4067亿少了1239亿，减少了三成。
3、2023年可售资源
2023年可售货值总计约820亿。
我们来做一下简单的数学题。去年此时，宝龙说2022年可售货值是1477亿。然后2022年实际销售了409.5亿。
那按理说，就算2023年完全没有新项目出售，那也应该还有1000亿多可售货值吧？那为什么只剩820亿了呢？
我只能理解为2022年可售货值1477亿实际没有兑现，而且可能差距还不小。
那有2022年这糟糕的景气度，2023年的可售货值应该总会保守点来算了吧？也许吧。
按季度分布：一季度略低一点，二季度略高一点，大体是均衡的。
按业态分布：住宅占66.4%，商业占33.6%。
按区域分布：大湾区和海南比例下降了，中西部和海西上升了。
按城市线级分布：三四线略升了些，一二线的权重还是降了点。好像也不是好事。
4、商业经营指标
2022年出租率92.6%，比2021年低，但比2020年和2019年高。我又顺带查了下，2018年还更低。那起码我们可以再观察看看吧。
购物中心平均单店客流统计来看，2022年不如2021年，但主要是四季度下降比较明显，疫情影响嘛，可以理解。
购物中心平均单店同店营业额统计，也是类似的。
随着疫情开放，我们完全可以有信心2023年客流和营业额均显著复苏。
5、商业外拓
新签约项目11个，总建筑面积104万m²。其中宝龙广场4个，独立第三方7个。
新签独立第三方面积54万m²，占比52%。
商业累计签约面积近3年的年化复合增长率为+19.6%。这个增速还是较快的，尤其考虑到疫情影响。
可以想见2023年宝龙在商业部分会受益于疫情开放。
而且，宝龙还公布了2023年计划开业的13个项目，其中宝龙广场（购物中心）8个，宝龙天地5个。
6、债务结构
到期分布：一年内到期31.2%，一到两年22.7%，两到五年25.8%，五年以上20.5%。虽然一年内的占比没有下降，但是一年到五年之间的压力好像减轻了不少，五年以上的占比显著提高了些。
债务结构：银行借款59.7%，公司债14.0%，优先票据23.2%，信托3.1%。变化不是很大，主要是公司债少了点，银行借款多了点。算好的迹象吧。
债务市场分布：境内68.6%，境外31.4%。基本是稳定的。
债务货币分布：人民币64.8%，美元24.4%，港币10.8%。跟一年前相比，外币债务占比还是上升了些。
加权平均融资成本6.36%，竟然稳中有降。
7、浅读小结
从公告信息看，宝龙多少有点报喜不报忧的意思。作为地产商这个特殊的行业，台面下的讲不清楚的东西又很多，尤其在景气度低的阶段，对公布的数据得多打点折扣。
首先反省下一年前的判断，当时我说从静态估值上看，宝龙地产低得令人发指，1.14倍PE，0.17倍PB，13.86%的股息率……
其实当时我也警惕了价值陷阱的可能，但还是踩进去了。因为经历了一年接近六折的股价下跌之后，宝龙当前的PE来到了10倍，反而升高了，这就是典型的价值陷阱。
股息率嘛，未来能不能付得出股息，不单单是市场觉得很不确定，连我本人也是充满怀疑的。
市净率0.10倍，市销率0.13倍，基本都是历史最低级别。市场的逻辑是，你这高杠杆行业，净资产不抵用啊，随时可能倾覆。说实话，这逻辑不无道理。
但我的判断还是这里头有预期差，但凡它不倒闭，只要经营稳住，不需要像原来那么高的业绩，就有巨大的估值修复空间。
我个人对宝龙2023年的归母净利润预期在16亿左右。这个数值，约是2022年的4倍，但也就2021年和2020年的1/4左右，大概是2017年的一半。
这个预期值，说实话也差不多是拍脑袋的，我对它究竟会实现多少全然没有把握——我预感很可能结果会跟2022年差不多，几乎不盈利。所以我也担心。但更多的会是个时间问题吧。待到2023年中报出来，就比较能见分晓了。
简单说，我的结论就是押注宝龙不会倒，待它经营稳住，股价估值期待大幅回升（港股的反弹也会非常惊人的，正如其下跌时那样）。但我一定要对它保持关注，谨防出现倾覆的可能和迹象。
