本人持有一些仓位的宝龙地产，所以还是得多看几眼。
1、业绩回顾
业绩摘要：
- 总收入229.0亿
- 地产开发收入177.4亿
- 商场运营收入40.8亿
干嘛不好意思直接体现下同比情况呢？那我来算下吧：总收入同比下滑27.0%；地产开发收入同比下滑33.0%；商场运营收入同比增长6.0%。
可见商场运营在复苏，而地产开发仍深陷泥潭。
土地储备：
- 可售土储1739万m²，可售货值2006亿
- 2024年计划推出货值约630亿，其中68.5%位于长三角
可售土储同比减少36.5%，可售货值同比减少29.1%。收缩是必然。
合约销售：
- 2023年合约销售275.2亿
- 合约销售均价1.39万元/m²
- 长三角区域销售占比64.2%
这个我们就需要比对下2022年底的计划了。当时说全年计划推出货值约820亿，其中67.4%位于长三角。结果显然是不如预期。
所以2023年底说2024年计划推出货值约630亿，实际仍是会跟着行业大势随波逐流。
商业运营：
- 出租率维持90%以上
- 销售额同店平均数较2022年提升约18%
- 客流同店平均数较2022年提升约23%
商业的数据还是不错的。我甚至决定后续要研究下是否从宝龙地产挪去宝龙商业。
2、地产开发业务
住宅占72.5%，商业占27.5%。
合约销售均价1.39万，去年是1.05万。
各区域都是全面收缩。没办法，行业大势。
土地储备前面说了，大约减少了三成左右。
从结构上看，一线城市和新一线城市的占比有所提升，二线城市占比下降，三/四线城市也有略升。
可售资源中，按业态分布，住宅占61.8%，商业占38.2%。与上一年相比，商业的比重提高了。
3、商业经营业务
有11座购物中心运营总收入超过亿元。有10座购物中心销售额超过10亿元。它们是标杆。
2023年会员数增长40%，线上销售额增长35%。还是取得一定进步的。但是我们也要看到，线上销售额6.8亿元，影响还是很小的。
2023年的出租率较2022年降低，但仍保持在91.2%的水平。说明实体经济还是挺难的。
从平均单店客流统计来看，2023年似乎上半年还行，下半年一般般。
从平均单店同店营业额统计来看，2023年全年以及各分月份的表现还是相当不错的。
2023年新开业商业项目有10个之多，其中4个宝龙广场，分别在金华、徐州、景德镇和邳州，另有6个截取类项目。
新开业宝龙广场平均开业率超90%。
已开业面积超1000万m²，到达一个里程碑。但是这种综合体的业态未来发展如何，我个人表示看不太准。毕竟越来越多，大都雷同。
宝龙2024年还将有10个宝龙广场开业，其中有3个是第三方外拓项目，其中又有1个事星汇操盘项目。
我顺带查了一下，星汇就是宝龙星汇，宝龙和浙江星汇合资的，宝龙收购了浙江星汇60%的股权。
然后宝龙天地计划2024年开业2个，也都是星汇操盘。
4、全年财务回顾
这里就列明了同比情况。
收入方面，租费收入和酒店&其他都还好，稳健增长，少掉的确实就是物业销售，但是无奈那又是大头。
毛利润方面，一下子减少了3/4，毛利率也从31.4%骤降至10.7%。
净利润更是直接到负。主要应该就是财务费用的影响吧？
这种时候其实我们最关心的是现金流的情况，但是宝龙尚未公告。
物业销售收入方面，周期下行影响太明显了。更可怕的是，从一季度来看，2024年也是难言乐观。
现金及银行结余（包含受限制现金）同比减少了21.7%，总资产减少8.1%，权益减少11.6%，借款呢，减少6.8%。
宝龙倒是一直在寻求整体解决方案，这方面我认为应该还是给管理层肯定的。行业遇到的困难，不是一家企业个体经营的问题。
大家肯定最关心的债务问题。前面说了，减少的不多，从630.9亿到588.2亿而已，问题是毛利润现在一年才24.5亿，再往前一年也不过98.8亿。得还到什么时候？能不能坚持得下去？
债务按到期分布：一年内到期高达50%，2022年底这个占比才31.2%。可见宝龙2024年压力非常之大。如果能熬过去，就还好些，因为一到两年的占比仅6.2%。
债务结构分析：银行借款的占比从59.7%下降到56.8%，增加的比重主要是优先票据从23.2%到26.2%。呃，优先票据的主要特点就是破产时具有优先偿还权。
债务市场分布：境外占比从31.4%提升至32.9%，不过这个变动不算大。
债务货币分布：人民币占比从64.8%下降到61.4%。
加权平均融资成本上升至6.48%，尽管幅度不算大，却已经是近年来新高。
5、浅读小结
其实宝龙还是一家很不错的公司，只是真的遇到了行业的寒冬。纵使你再有本事，想要扛过这个冬天……也得看大气候。很无奈，但现实如此。
假如房地产行业迎来转机，只需要触底稳住，企业能活下去，股价就完全可以迎来大幅反弹。
总不能整个行业团灭吧？其中总该有一些能留下来吧？
当然，回过头看，我还是明显踩了价值陷阱。事实证明，我对房地产行业财报的水深缺乏敬畏，甚至可以说缺乏一些最基本的常识和判断。
这种“大落”的走势，未来完全有可能迎来“大起”。毕竟你都跌去90%以上了，现价再涨个小几倍也很正常是不是？
但是转机与否，完全在于行业大势。许多专家认为2024年有转机。我也是这么看的（或者应该说是这么希望的吧）。只不过，从1-3月的情况来看，并没有乐观的迹象。
只好再边走边看了。
