又到了楼典新一年的盘点时间。
过去的2024年，上海办公楼市场延续了2023年冰火两重天的状态。
一面是新楼的去化火爆，楼典统计的核心CBD35个签约面积超过1万平方米项目中，合计完成了超过100万平方米的去化，比2023年大幅度提高；甚至有两个项目完成了超过8万平方米以上的办公去化。
另一面则是整体市场租金价格的下滑，新楼骨折价争夺客户；老楼租户不断流失，续租租金或是条件也有较大幅度折让。
冰火两重天也显示出了上海市场的多面性。
在市场竞争激烈的情况下，都是谁取得了优异的成绩呢？
● 签约8万平方米以上项目：滨江城开中心、中海中心
● 签约4-5.99万平方米以上项目：太平洋新天地商业中心、星扬西岸中心及星瀚广场、上海荟聚办公
● 签约3-3.99万平方米项目：瑞虹企业天地、徐家汇中心、保利浦开金融中心、艺丰中心、前滩四方城、建信人寿大厦
● 签约2-2.99万平方米项目：陆家嘴滨江中心、北外滩来福士广场、徐汇万科中心、鸿寿坊、上海利园、信泰中心、中美信托金融大厦、友邦金融中心
● 签约1-1.99万平方米项目：源点大厦、世博滨江鼎博大厦、西岸中环、汇能大悦中心、世博天地、中企国际金融中心、苏河湾中心、高尚领域、上海SK大厦、国华金融中心、又又中心、丽丰天际中心、旭辉企业中心、陆家嘴金控广场二期、静安MOHO、宝华商业广场。
（每个类别排名不分先后，统计口径为三大泛CBD区域中的项目2024年新签约面积，包含办公销售、自用及二房东成交，项目的数据可能会有误差，仅供参考，因为上海办公项目较多，如有遗漏项目可在最下方留言给楼典进行补充）
▲ 上海2024年 最火的甲级写字楼们
上海过去10年大规模兴建新兴商务区，在近几年集中入市。
更高的项目品质与更低的租金，让大量租户从以2号线为轴线传统CBD，迁往苏河湾与世博湾两大新兴CBD群。
上榜的35个项目，今年录得了超过100万平方米的新签约面积。
而徐汇滨江、普陀、北外滩、苏河湾四个新兴商务区，几乎占据了CBD大部分新增甲级办公吸纳量租赁成交。
● 徐汇滨江：星扬西岸中心及星瀚广场、徐汇万科中心三期、滨江城开中心、源点大厦、西岸中環；
● 普陀：中海中心、鸿寿坊、信泰中心、高尚领域、旭辉企业中心；
● 北外滩：瑞虹企业天地 、友邦金融中心、北外滩来福士广场、中美信托金融大厦；
● 苏河湾：汇能大悦中心、上海利园、丽丰天际中心、MOHO；
徐汇积极的招商策略，让徐汇滨江吸引了众多总部企业入驻，成为了2024年办公楼去化最高的一个区域，预计租赁去化超过20万平方米，若计入腾讯、网易等总部自用面积以及滨江城开中心的总部独栋招商，整体去化超过50万平方米，这个成绩也创下了上海商务区一个很难打破的历史纪录。
普陀在中海中心的带领下，也完成了超过15万平方米的楼宇去化，创下了普陀历史最好成绩。
高品质+竞争力租金+完善商业交通配套之下，普陀在2024年吸引了大量世界500强级别企业或旗下企业入驻，包含京东、罗罗、滴滴、知乎、雀巢、三井塑料、申万宏源、平安保险、养乐多、和黄白猫、三菱日联银行、养乐多...
在中央商务区方面，新楼整体的成绩的也相当不错，几个新入市项目都取得了非常高的去化：
长宁：艺丰中心、又又中心、上海荟聚办公
陆家嘴：保利浦开金融中心、陆家嘴滨江中心、中企国际金融中心、陆家嘴金控广场二期
黄浦：太平洋新天地商业中心、世博滨江鼎博大厦、建信人寿大厦
徐家汇：徐家汇中心
说到这里，补充一个背景知识。
根据楼典的划分与整理，上海目前的商务及产业园区开发可以分为3大中央商务区、12大园区以及7大新城，总共22个区域超过100个组团。
上海也成为了人类历史上第一个有100多个商务组团规划的城市。
3大中央商务区：
传统中央CBD（2号线沿线）、苏河湾CBD（从长风到杨浦滨江）、世博湾CBD（前滩后滩世博徐汇滨江）
12大园区组团：大张江、大虹桥、大漕河泾、大新江湾、大金桥、大宁、大桃浦、大三林、大浦江镇、大华泾
7大新城：
楼典本文整理的就是3大中央商务区的新项目，还没有包含12大园区的项目。
因为上海的泛商务区建设数量太过于庞大，上海未来的办公逻辑已经完全改变。
传统城市建设商务区的逻辑是，中央CBD土地供应受限，租户向新兴CBD、园区和新城搬迁，租金依次递减。
但上海的商务区无序规划建设，导致了一个神奇的现象：
中央CBD有大量新增供应
新兴CBD也有大量新增供应
园区也有大量新增供应
新城也有大量新增供应。
▲2023-2029上海各商务区供应
随后，中央CBD和新兴CBD开始猛烈降价，导致无法形成明显的价格梯度，在市场自然的环境下，企业的迁移路径，从园区和新城回迁到CBD，形成了目前CBD新楼爆火的景象，所以未来5年，上海的市场格局基本就是以下5个路径：
CBD中的企业，从租金高品质低老楼置换到新楼，消费降级品质升级。
园区市场中，一部分企业以相同的租金价格整合搬回CBD，另一部分则从园区的老楼搬到新楼。
园区很难找到新增客户，基本都是区内搬迁
7大新城的商务区建设难以为继
CBD大量老旧商务楼改造成酒店、长租公寓，退出办公市场。
楼典最近查阅资料，从上海第一栋现代办公联谊大厦建成至今，上海的现代办公市场其实已经有了40年历史。
这40年走过了3个大市场周期：
● 第一周期：从1986年开始，1990年浦东开发开放开始腾飞，涨到1995年的租金最高点，开始下跌，历经亚洲金融危机，跌到2001年中国加入WTO；
● 第二阶段：从2001年开始，到2008年次贷危机见顶，跌到2011年；
● 第三阶段：从2011年开始上涨，到P2P最高峰2017年最高点开始下跌，2022年略微反弹后下滑至今。
目前，上海市场遇到的情况其实更接近于1994年开始的这个周期。因为优质办公楼供应的稀缺，1994年是上海办公楼租金最高的时刻，随后伴随着土地批租的火热，大量办公楼的兴建，市场供应量的暴增，租金开始缓步下跌；随后是世界局势的不稳定，1998年的亚洲金融危机加速市场进入谷底。
其实回顾从1986年至今，也就是过去40年的上海办公开发史，其实供应过剩是一直伴随，上海的市场也随着这磕磕碰碰的40年发展出来，走向成熟。
上海的特殊之处在于，上海是全球城市里面，唯一一个打通了城市更新征收问题的城市，核心区的土地资源大面积释放。
以另一座世界城市东京作为例子，日本知名开发商森大厦每年都会做一个东京商务区的市场调研，以东京核心的23区为例，从86年到现在每年的新增办公面积大约是在100万平方米上下浮动。
东京能够保持供应稳定的原因在于，土地私有制导致了核心区土地更新困难，一个项目的土地征收往往要花费数十年时间，而上海的东安新村只花了半年。
所以对于东京来说，核心区开发如同比特币挖矿，随着时间的推移，难度会越来越大。
东京是通过大幅度提高后续开发容积率来抵消新增土地供应的减少，维持了办公楼持续稳定的供应。
上海100多个商务组团的规划显然无法做到供应和需求的平衡。
但是，市场就是市场，市场也会自我修复，虽然修复的过程相当痛苦。
出租困难导致民企、外企、港企基本已经不参与上海办公市场的新土地出让，国企开发的大量楼宇集中入市，也导致去化困难，暂缓了一级开发与规划的增量；大量乙级办公也在改造成长租和酒店的路上。
哪怕是上海，也无力造新楼、画新饼了..
在分析了未来5年上海3大中央商务区CBD的供应情况后，楼典认为2025年应该会是竞争最激烈的一年，但同时租金也可以完成触底，随后逐渐反弹。
仅考虑3大中央商务区的情况下，2025-2030年的甲级办公楼总供应量大约是835万平方米，平均每年是在140万平方米左右，加上部分老旧商务楼宇改造后退出市场，可以平衡部分新增供应。
同时，以中国智造为代表的新质生产力目前仍在爆发阶段，未来3年可能会有意想不到的惊喜，一增一减，上海3大CBD的供需关系会达到平衡，开启以新质生产力带动的第四次大周期。
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