上海壹号院即将过会，黄浦超级黑马...
楼市
2024-12-14 12:46
上海
中信、新湖、融创合作开发的上海壹号院即将在年末推出二期新品，共三种户型，约315、350、385㎡的四房及五房产品，主力总价大约是在5000万-8000万，以及少量约580㎡摘星平层。楼典是全网研究黄浦豪宅比较深的一个平台，对整个黄浦未来的豪宅市场构成相对清晰。因为上海壹号院前期相对低调，市场发声不多，产品也比较神秘，仔细研究完上海壹号院的产品后，楼典觉得它真是一匹超级黑马。上海的豪宅市场非常看重纯粹性，古北壹号、云锦东方、翠湖天地几个豪宅市场的标杆项目都是赢在其纯粹。整个项目的套均面积是衡量纯粹性的一个非常好的指标。上海壹号院大平层产品的套均面积大概314平方米，位列整个黄浦区存量+新房市场的第9位，而上海壹号院这次开的西区二期套均面积则是更大，纯粹度更高。![]()
从整个黄浦豪宅市场来看，套均面积在上海壹号院之前的华府天地、黄浦滩名苑、锦麟天地、海珀日晖、兰馨公寓房龄均超过10年，有的甚至20年了。套均面积虽然不是整个黄浦的第一，但上海壹号院的产品的指标在黄浦非常稀缺。首先是整个项目占地面积非常巨大，超过10万㎡，在寸土寸金的黄浦，如此大规模的社区面积屈指可数。社区大的一个优势是，上海壹号院未来的圈层规模会非常巨大。上海壹号院的大平层+风貌别墅产品总套数接近700套，其中联排的套均面积约398㎡，售价在亿级。整个社区的总户数相当于是翠湖天地四、五、六期的总和，未来会成为黄浦圈层规模最大、质量最好的小区之一。同时，大社区的另一个隐形好处是，提供了足够多的车位空间，上海壹号院的车位比做到了1：3。圈层够大其实代表的是未来二手房的流动性以及市场占有率。在上海的顶级豪宅项目中，其实项目的价值与项目的套数之间会有绝对的正相关关系。豪宅的客户群体的关联度较大，一个好项目的出现往往能将好的口碑传递到很远，完成出圈，继而反映到项目在二手市场的地位。在大平层产品中，上海壹号院的社区套数规模位列整个上海顶级豪宅的第三位，仅次于滨江凯旋门与绿城黄浦湾，社区整体建筑面积仅次于云锦东方，各方面指标都非常超前。![]()
在圈层纯粹的情况下，上海壹号院拥有黄浦这批豪宅供应大潮中，产品的独特性标签。![]()
购买豪宅的许多业主目前还无法适应超高层类型的产品，但上海壹号院是一个折中，兼顾了超高层的视野+较高的得房率：项目最高130米的建筑高度，比起150米的产品拥有更高得房率，同时兼顾了外滩、陆家嘴、新天地三个角度的开阔视野。就外立面而言，它也是整个黄浦的首次创新，运用了砖红色陶板与香槟色铝板外立面，同时具备豪宅的标志性的隽永性，外立面容易维护，不容易过时。同时，相比于黄浦区大量高低配的项目，上海壹号院大平层产品是一个完整的独立地块，占地面积更大，绿化率更高，整个西区的绿化率超过30%，在黄浦区这一轮的新产品中独树一帜。![]()
从具体景观数据上分析，上海壹号院的纯种植面积有8200方，整个西区的绿化面积约1.8万平方米，东西景观轴线约60米，南北景观轴线约95米，给予了开发商比较大的设计发挥空间。西区的主入口与一座公园相连，在市区住宅里非常罕见，未来的驾驶体验和访客体验会非常舒适。从户型设计上来看，因为中信、新湖、融创三家开发商在上海豪宅市场的已经有10年以上的产品经验，融创的壹号院系列产品的深度研究非常成熟，更加懂得上海顶层客户的需求。约315、350、385㎡的四房产品均采用的是3T两户大横厅设计，而且没有中间套，全是边套，户型资源非常均衡。客餐厅面积均在100㎡，385㎡户型在120㎡左右，同时采用了全落地窗，270°转角弧形玻璃设计，在黄浦区较为罕见。![]()
![]()
![]()
餐厅、客厅、阳台、书房一体化的大客厅设计实景效果非常舒适，非常符合当代家庭对于豪宅的空间运营需求。三个户型整体都是三个全套房设计朝南卧室，以及一个朝北的准套房书房，动静隔离。
从样板房实景也可以看出，上海壹号院这次所见之处，基本都是奢石，两个样板房共采用了十种不同石材，大多都是奢石。![]()
这个地段以前属于新天地的东延伸，在黄浦区城市更新目前基本完成后，整个区域的城市界面发生了巨大的变化，从新天地到外滩的走廊已经基本打通。![]()
上海壹号院西侧是新天地商圈，北侧是露香园和金陵路商圈，东侧是豫园商圈。但它有个特别的好处，周围都是繁华商业，但与上海壹号院恰好有一个街区的距离，别看这50米的距离，却能做到互相不影响。上海壹号院17万-18万的价格目前在黄浦的二手市场，只能够到翠湖一二三房龄二三十年的产品，但这三个社区本身的产品和上海壹号院已经是两个世纪的产品。项目与直线距离300米的翠湖六和有4万元/平方米价差，但也可以享受到新天地、金陵路、豫园、外滩的所有配套。上海这一轮的城市更新之后，对于豪宅项目来说，地段+产品+物业同样重要，一个好地段的差产品依然无法得到市场的认可，跑赢周期。上海壹号院具有自身产品的独特性，楼典总结下来就是六个点：六个点综合下来，上海壹号院瞬间变成了黄浦区的超级黑马。![]()
![]()
