楼典
今日，新加坡上市房地产信托华联房产信托（OUE-REIT)发布公告，以约19.17亿的价格出售淮海路地标上海力宝广场项目公司。
19.17亿这个价格还考虑了项目公司本身的资产负债表，而本次交易对楼本身的估值仅为16.8亿（3.132亿新元），以商办可租赁面积39188.1平方米计算，成交单价约为42,870元/平方米。
以项目2023年约1790万新元的NPI估算，净回报率达到了5.7%。
高回报率反映了项目所剩不多的土地年限——2044年7月1日到期，力宝广场剩余的土地年限已经不到20年。华联房产信托的CEO在公告中说，在上海办公市场供应过剩的情况下，力宝广场较低的土地年限和陈旧的楼宇设施影响了项目的估值和竞争力。
出售力宝广场后，华联房产信托旗下的所有项目均在新加坡。
力宝广场位于淮海中路222号，由一栋39层办公及裙房商业组成，总建筑面积约6.4万平方米。
此前力宝广场有4层办公楼已经出售给了瑞士钟表巨头劳力士，出售的部分为12、13、15、16四个连续楼层及5个车位，整体算完整。
华联房产信托持有整个项目大约91.2%的面积，包含：
车库（地下2-3层）：10,598.89平方米，168个车位
商业（地下1层-地上3层）:9,217.16平方米
办公（4-39层）：38,666.09平方米
从1994年拿地至今，力宝广场进行了多轮交易：
1994年，力宝与永业联合体拿下淮海中路141号地块，楼板价约818美元/平方米。
1995年，力宝将项目公司30%股份出售予日本伊藤忠。
1999年，力宝广场正式竣工。
2004年，力宝广场对劳力士出售了4个整层办公楼层，单价超过3000美元/平方米。
2007年，日本伊藤忠出售力宝广场30%股权予力宝华润，交易完成后力宝华润持有95%力宝广场剩余体量。
2011年，力宝华润收购永业所持有的力宝广场5%股权，100%持有力宝广场剩余体量。
2014年，力宝华润将力宝广场以约3.355亿新币将力宝广场出售给华联商业信托。
2024年，力宝广场再度出售。
华联商业信托由新加坡华联集团（OUE）创立，新加坡华联集团与印尼力宝集团均隶属于印尼华人富豪李文正家族。
印尼力宝集团1950年由当时的华人首富林绍良与印尼商人李文正合作创办，投资于亚洲多国的地产、百货公司、超级市场、娱乐及服务业等，投资国家包括印尼、新加坡、中国、香港、美国、澳洲等。
力宝广场是淮海路上的老牌项目，曾经引入过Louis Vuitton及Zegna上海旗舰店，两个牌子撤走之后又引入了Victoria's Secret及ARC'TERYX始祖鸟旗舰店。
力宝广场过去十年的收入表现也是上海核心CBD优质项目的一个缩影，有非常大的参考价值。
力宝广场的办公平均租金：
2014年：9.14元/平方米/天
2016年：9.89元/平方米/天
2023年：8.49元/平方米/天
2024年Q3：8.22元/平方米/天
2024年Q3力宝广场的办公楼单位租金相比于2014年跌了9.84%，相比于最高点2016年跌了16.89%，整体跌幅小于上海CBD平均水平。
总收入：
2015年总收入：2810万新元
2016年总收入：3110万新元
2023年总收入：2330万新元，净收入1790万新元
2023年力宝广场租金总收入相比于2015年跌了17.08%，相比于最高点2016年跌了25.09%，不过同期，2015年到现在新元汇率涨了13%，所以实际人民币收入跌幅不算大。
过去3年，上海办公楼市场承受压力，力宝广场的办公楼出租率变化巨大，2015年力宝广场办公楼的出租率超过99%，而到了2024年Q3，仅剩下74.6%，下滑超过20个百分点。
考虑到2024年办公楼出租率下滑迅速，2024年的总收入预计会有明显下滑。
土地年限低于20年、租金下滑叠加出租率快速下滑，这或许是华联房产信托选择此时出售力宝广场的原因。
买家楼典之前爆料过，也不再多说了...
力宝广场本次交易预计在2024年底前完成，交易完成后，李文正家族与新加坡华联房产信托也将彻底告别了其耕耘30年的淮海路。
