L O U D I A N
楼典
12月20日，上海市规划资源局发布关于《上海市徐汇区枫林-01更新单元规划实施方案（暨徐汇区单元规划相关街坊局部调整）》的规划公示。
距离10月18日东安一、二村片区旧城区改建项目以99.95%的高通过率顺利完成集中搬迁，仅过去两个月。
这也是上海历史上单地块一次性征收体量最大项目。
更新单元层面，形成“一廊、三带、三区、三点”的功能结构。
一廊：沿东安路打造联系城市重要节点的东安健康科技走廊。通过城市更新沿东安路布局健康科技和高端服务产业，培育世界级总部集群，形成带动地区发展的健康科技产业廊道。
三带：包括内环综合功能带、肇嘉浜路综合功能带、斜土路学研功能带。沿内环和肇嘉浜路，结合周边文化商业商务服务功能，形成综合功能带。沿斜土路为学研功能布局配套服务设施，形成学研功能带。
三区：包括院所学研区、医学创新区、活力融合区。院所学研区以大院大所科研功能为主，医学创新区以医院和医院相关产业功能为主，活力融合区以商业商务办公功能为主。
三点：包括健康科技门户、医学创新核心、学研服务核心。沿东安路和内环交叉口设置标志性建筑和空间节点形成健康科技门户，沿零陵路地铁站设置医疗研发建筑群形成医学创新核心，沿东安路和斜土路交叉口设置配套服务功能形成学研服务核心。
规划范围：
徐汇区枫林-01更新单元规划范围为肇嘉浜路-乌鲁木齐南路-建国西路-太原路-小木桥路-龙华中路-宛平南路-内环高架路-双峰路-零陵路-宛平南路围合区域，面积2.45km²。
编制重点：
徐汇区枫林-01更新单元是上海内环南部的重要节点，北邻衡山路-复兴中路历史文化风貌区，南接徐汇滨江西岸金融城，西连徐家汇城市副中心。
本方案围绕更新单元区位条件优越、科研医 疗大院大所大校资源密集的特点，推动区域空间与发展要素整合， 以产业发展带动地区持续更新，打造产业功能集聚升级、城市空 间融合提升的城市更新示范区。
1/发展目标
本方案以"东安健康科技城"为发展愿景，落实上海加快建 设“科技创新中心”使命，构建生命健康科技和高端服务产业资 源汇聚、城市空间与产业空间开放共享、各类服务设施丰富多元 的生命健康产业策源地、高端医疗服务目的地、多元活力业态承 载地。
2/发展规模
徐汇区枫林-01更新单元常住人口规模约6.93万人，总用地 面积244.79公顷，规划建设用地244.79公顷。
3/空间结构
区域层面，乌鲁木齐路- 东安路轴线和内环高架路作为城市两 大重要发展轴，串联徐家汇地区、徐汇滨江地区、衡复风貌区、 静安寺商圈和世博文化公园等重要功能区，更新单元位于发展轴 相交区域，打造“健康科技产业门户”节点。
4/公共配套设施
贯彻落实"人民城市"重要理念，以提升地区城市活力和市 民生活品质为目标，面向居住、科研、就医、就业多元人群需 求，规划通过优化布局、复合利用等措施，形成规模适宜、便捷 可达、内容多元、形式丰富的公共配套设施体系。
5/综合交通
改善地区交通条件，建议结合部分地块更新改造，优化部分 道路线型，打通平江路等支路和规划范围核心街坊内公共通道， 规划若干公共停车场，提升地区综合交通服务水平。
6/历史保护
提炼衡复地区和风貌保护街坊的风貌基因，兼顾历史保护和 和功能提升，延续地区历史街区景观。鼓励在不影响风貌保护的 前提下，探索精细化的、适应性的建筑保护更新策略，探索多样化的、适应东安健康科技城业态需要的内部空间改造利用措施。
7/城市设计引导
规划从整体风貌、界面、开放空间、慢行系统等方面对更新 单元提出城市设计引导。
整体风貌引导方面，斜土路以北部分，延续衡复风貌区和科研院所现有建筑肌理和风貌特征，斜土路以南部分，鼓励设计创 新，营造开朗大气的城市高端服务功能集聚区形象。
界面引导方面，通过建筑设计和环境营造，提升东安路、内环高架、肇嘉浜路城市界面品质，突出东安路城市重要轴线形象。
开放空间和慢行系统方面，构建“通达便捷、舒适共享”的 开放空间和慢行系统。通过开放地块附属绿地、完善街坊内部公 共通道、提升东安路慢行环境、打通慢行过街节点、促进街区开 放共享等措施，加强更新单元与滨江联系，提升更新单元整体慢 行网络密度和开放空间环境质量。
在上述方案中，将东安新村定位为——医学创新核心。
在此前10月18日，东安一、二村片区旧城区改建项目以99.95%的高通过率顺利完成了集中搬迁。这也是上海历史上单地块一次性征收体量最大项目。
东安一、二村占地面积约18.65万平方米，总建筑面积约31.21万平方米。共涉及居住房屋6057证，在册户籍人员约15000人。
以在东安资产比较多的某位大佬的动迁款数字来看，9套共560平方米不到房子分了约8200万，每平方米约给了14.6万元。
以此作为参考，用31.21万平方米计算，总补偿金额可能会达到约450亿（楼典估算，实际数字以审计报告为准）。
再加上一些非居民用房、房屋拆除成本、利息成本，整个东安一、二村的征收成本可能会达到500亿。
早在上个月，东安新村的拆房招标就已经启动，施工工期仅120天。
此前，徐汇滨江已经分别拿下了整个中国大陆的单价和总价地王纪录：
绿城约48亿拿下徐汇滨江地块，13.1万/㎡打破中国大陆土地成交纪录
香港置地310.5亿拿下徐汇西岸金融港地块，刷新中国大陆土地总价纪录！
考虑到高昂的土地征收成本，东安新村的后续开发有望再为徐汇滨江拿下新的世界总价地王纪录，超越恒基兆业508亿港元夺下的香港中环新海滨3号地块。
东安新村比邻西岸金融城，两个看似天差地别的区域，其实仅仅相隔一个内环高架，具有合并开发的潜力，可以通过空中连廊与地下通道完全联通，全部完成更新后，将极大扩容西岸金融城的开发能级。
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