回归内环中心正当时
楼市
房产
2023-10-03 15:32
湖北
当前，楼市焦点已经从交付安全转移到了资产安全，这是人们对投资渠道的收窄、投资收益的下滑、资产缩水产生的财富焦虑所造成的。如何防止家庭资产在这一轮经济周期下缩水，让家庭资产保值增值是当下众多家庭普遍聚焦的关键点。我们可以看到，在这一轮全球经济下行压力之下，不少发达国家已经收缩了投资半径，一些知名外资企业已经将投资回归到本国优势地带，也就是通常说的中心。这种将主要资金和精力撤回到它最优质的投资范围的策略是一种最安全的做法。回归中心的意义就在于，这里是经济下行阶段里“过冬”损耗最低的区域，而在经济上行阶段，这里也是率先复苏的高能地带。自2020年以后，无论是宏观经济走势还是房地产趋势都在加速回归中心，越来越多的新闻聚焦武汉二环和内环的新房楼市。那么，中心为何能够穿越周期？中心为何能引领经济趋势？何时是回归中心的最佳时机？我认为应该包括几何地理位置在内的商业、商务、金融、医疗、教育、交通、生态等复合型中心。最重要的是它一定是有着深厚城市人文底蕴，具有历史传承的中心，是人们心中对一座城市的荣耀记忆，也是精神向往。如果用100年的周期来看武汉内环，今天的中心在百年前存在几个？汉街、中南、天地显然都不存在，而解放大道青年路口一定会上榜。今天的武汉是由汉口、汉阳、武昌“三城”组成，百年前的武汉主要舞台在汉口，而汉口的舞台中心就在青年路口一带。1906年，民国时期三大地产大亨、“汉口地皮大王”刘歆生在万松园西侧几百米的范围内（今武汉同济医学院附近）修建了华商跑马场，这是武汉第一座华人修建的跑马场。彼时的汉口赛马经济为亚洲之最，武汉因此享有“赛马之都”美誉。赛马经济聚集了各国政要与富豪，于是这种圈层经济推动了城市中心的加速建设。为了顺应这股潮流趋势，刘歆生1910年在万松园东南方位建立西园（今中山公园），这是当年汉口中心的顶级园林，也是上流社会的名利场，相当于今天用作国宾级接待的东湖宾馆。1935年，这里建立了中国电影制片厂，后更名为湖北电影制片厂，在上世纪八九十年代撑起中国电影半边天。1945年，日军在武汉中山公园受降堂投降。这里就是当年武汉对外开展政治、军事活动最重要的场地。1950年，武汉市测绘研究院成立，选址于此，开始为武汉市的城市规划与建设发力。这里就是武汉的几何圆心。1956年与1957年，武汉第一座汉江大桥（汉水一桥）和武汉第一座长江大桥相继通车。青年路口成为武汉的交通枢纽。同年，青年路口的南面建成武汉第一家大型百货——友好商场（武汉商场前身），成为当年全国十大百货商店之一。1959年，它改名武汉商场，后来发展成武汉第一个商圈“武广商圈”，形成武汉的商业中心。仍然是在1956年，青年路口建成汉口饭店，成为代表武汉接待国际来宾的重要场所，其地位堪比今天的东湖宾馆。
1983年，青年路口北面建设大道建成，银行总部开始迁入形成武汉“金融一条街”，武汉的金融中心确立。2009年万松园西面CBD拔地而起，武汉的商务中心确立。![]()
武汉金融街 图源：《江汉之声》如今，国广、恒隆、K11形成的武广商圈销售额与日俱增，以汉口饭店为首的青年路口焕新即将点亮整个汉口内环……从百年前的国际赛事中心、国宾级接待中心到百年间举办国际、国内重大活动的舞台中心，这种深厚的人文底蕴形成的地脉，不是今天靠规划崛起的新区所能比肩的。历史穿越百年，中心辉煌依旧，这既有人杰地灵、历经数代积淀的人文底蕴，也有时代浪潮发展后的必然选择。青年路口已经用穿越百年的周期证明了核心恒产的地位，它是为数不多真正意义上能够代表武汉荣耀的中心。如果从经济层面深层次挖掘中心形成的原因以及它引领发展趋势的逻辑，我认为一个非常重要的原因是城市规划积聚了大量而优质的资源与人才，这就使得该区域形成了优渥的发展土壤。正是这些资源奠定了中心的发展格局，不断引领经济趋势。我们可以看到以青年路口为代表的中心区域江汉区为全武汉人口密度之最，每平方公里23140人。而且这也是人口质量之最，每平方公里有大学大专学历1180人。与此同时，这里集聚的资源密度、数量、质量以及产生的经济效益也是名列前茅。江汉区拥有全武汉最多的商业面积，总量达到251万平方米，其规模、项目数量在国内仅次于上海静安区。![]()
建设大道 图源：《江汉之声》全区写字楼税收贡献也是全武汉之最，共有商务楼宇90余栋，5A甲级写字楼40栋。这里平均每平方公里为武汉贡献51.3亿元的GDP，也是武汉之最。可以发现，江汉区是武汉的中心区域，而青年路口又是中心当中的中心，它不仅拥有众多优质资源，而且很好地将这些资源转化成了发展优势和经济效益。这些资源在中心地带能够高效率、高质量地转化成发展优势，这也就是引领经济趋势、不断创造发展机会的密码。![]()
规划示意图如果用一段话总结青年路，可以理解为是历史选择了它成为中心，并且经过一百多年的周期穿越，这里始终屹立于武汉中心。经过城市发展规划，大量优质资源与高端人才汇聚于该区域，形成了高速高质高效的发展，并且这种虹吸效应还在放大……如果要在武汉找准一个中心穿越周期，青年路口是首屈一指的选择。如今整个武汉中心区域的发展已经趋于饱和。以青年路为例，这里西临CBD，北临建设大道“金融街”，东临中山公园与万松园，南临武广商圈。并且在过去多年，江汉区内青年路口方圆两公里范围内新房供应少之又少，即使是有供应也是精装大平层，动辄800w甚至1000w起步。供应少，门槛高，绝大多数家庭几乎不太可能进入内环中心改善或者投资。这种长期以来的局面在当下即将被改变，解放大道青年路口，汉口饭店原址上将建起一座总建面约34万平方米的综合体。![]()
区位示意图该项目占据的是武汉公认的中心，其项目名为武汉·三镇中心。这座综合体由三栋住宅楼、一栋商办和商业街组成。其中公园漫步式商业街建面约7万平方米、商务办公及高端公寓建面约10.5万平方米，高端居住建面约16.5万平方米。![]()
规划示意图项目斥巨资邀请拥有百年历史的全球高端规划设计公司“美国AECOM”设计集团规划设计而成，该公司设计过深圳湾壹号、上海国际金融中心等全球地标作品，只为打造真正具有划时代意义的作品。武汉·三镇中心对标风靡全球的日本宫下公园“公园式综合体”，规划以“历史与未来融合、本土与国际融合、都市与生态融合”为设计原则，以“快街-慢里-游园”为空间设计理念，期待构筑集三重空间、八大亮点于一体的新一代公园漫步式商旅地标。![]()
规划示意图非常值得关注的是，这三栋住宅楼规划的户型面积非常诱人，最小面积竟然低至78㎡，还有98㎡、120㎡等这种传统意义上面积较小的户型，关键还是毛坯交付，简直难以想象。要知道，在这种中心地段只要是小户型就会非常抢手，而且流通性和收益率也非常可观。比如青年路十字路口斜对面的新世界汇豪邸，在安居客租房信息显示，一居室月租金3558元，二居室月租金5180元。关键是该小区还是2006年交房，是一个至今已有近18年的老小区。房子老，面积小，凭什么租金高？主要还是因为地段，不仅地处内环中心，而且楼下就是新世界K11，无缝衔接写字楼与商场、酒店等。而周边的同济医院、协和医院、崇仁路小学、十一崇仁初中、十一中、武汉体育馆、武商国际广场、恒隆广场等无论是上学、上班还是就医的人群都对这里的居住需求非常大。他们对地段配套、交通便捷、居住舒适等有着多维度、全方位、较明确的要求。武汉·三镇中心是站在巨人肩膀上建设，是在中心之上再造中心。项目周边是武汉的“黄金方圆一公里”，聚合着优质超配的城市级资源。而在武汉·三镇中心这座综合体内，未来将构建一座约7万平方米的立体式商业步行街。这里有几个亮点值得关注：![]()
项目效果图第一是整个项目采用围合式布局，住宅楼、商办分布在周围，商业街在中央。第二是整个综合体采用的是开放式街区设计，即每一栋楼都可以独立进出综合体，具有很强的通达性。同时，商业街采用的是立体式设计。![]()
项目效果图第三是商业街在交付以后将由开发商整体自持运营，这样能够保证统一招商、运营与管理，相对于散售商铺，这种自持运营是对业主的一种利好。第四是项目将以武汉市市花“梅花”为主题打造漫步大道，以梅花与滨水场景相结合，期待打造具有武汉文化特色的城市IP。![]()
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项目效果图同时将以Pompidou式的艺术商业建筑理念，打造时尚简约的玻璃盒子式沿街商业，构成城市主干道上的美学焦点，营造中心里的艺术美学名片。将城市舞台与喷泉广场相结合，以戏剧化的建筑形象构筑具有感染力的公共活力空间，期待打造国际多元文化艺术活动和赛事的策源地。![]()
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项目效果图从整体来看，武汉·三镇中心的整体设计有一个非常潮流的理念，即将住宅内的社交空间外置，未来，商业街区将引进同频全球生活趋势的业态品牌，打造“我家客厅在楼下”的都市轻奢生活场。试想一下，无论是办公时间的下午茶，还是下班后的招待晚宴都可以在这里完成。无论是星级私厨，还是形体管理私教都可以快速预约，切换场景。晚上在家视频会议过后，随时可以下楼小酌一杯，或是去先锋剧场、设计品牌店放松一下心情。这种工作与生活的快速无缝衔接，同事与朋友的无界社交需求都能在此快速实现……![]()
项目效果图过去，这里的超配资源无可撼动。未来，伴随青年路口大城焕新，将让内环中心加速蝶变。虽然这“黄金方圆一公里”长期存在，但没有入围的机会，自己始终是一个过客。而武汉·三镇中心的规划建设，让更多的武汉人看到了抢住内环中心的可能性。也只有这样的规划设计，能够让人将工作与生活同步带到内环中心之上。![]()
项目效果图而更加难能可贵的是，在今年9月19日“汉十条”颁布以后，已经完全解除二环以内限购，并且无论是对多套房家庭，还是购买交易的税费减免补贴，政策都给出了十足的诚意，这几乎是武汉内环楼市史上的最低政策门槛了。这样的政策无疑是响应了宏观经济趋势，为满足广大家庭抢住中心资产、为家庭财富保值增值的朴素愿望提供了充分的可能性。房地产是资金密集型的行业，房地产作为国计民生的支柱产业决定了它必须要回到稳中向上的发展方向。当然，楼市也会加剧分化，只有核心城市、核心板块、核心资产才具备保值增值的带动作用。当前，无论是天时（宏观经济趋势）、地利（地方城市政策）还是人和（产品供应）都出现了难得一见的窗口期。我相信这种低门槛进入内环中心的机会不会太多，也不会太久。编辑：小宇
出品：武汉房研社《主编笔记》
1.本文仅作为行业交流，不作为产品最终交付标准。购房请以相关楼盘官方介绍及实际交付为准。2.文中所有投资信息根据当前市场情况估算，仅供参考，不作为任何升值或投资回报承诺。3.文中若出现效果图、示意图均为展示图片，所示规划文图信息具体以规划部门最终审批通过的规划方案为准。
